Некоторые заемщики, желая сэкономить на переплате по ипотеке, привлекают к кредиту созаемщика с детьми. В таком случае можно получить семейную ипотеку, если созаемщик подходит под ее критерии, и при этом не обязательно быть родственниками. Разобрали, чем рискуют в данном случае и заемщик, и созаемщик.
Как работает схема с созаемщиком, у которого есть ребенок
Учитывая высокие ставки, потенциальные покупатели недвижимости присматриваются к одной их льготных программ. Часть из них ограничена географически, а часть — по профессиональному статусу. После изменения программы для IТ-специалистов работники ряда компаний утратили возможность оформления льготной ипотеки, а найти подходящую организацию стало сложнее. Поэтому актуальнее становится схема, когда оформляется семейная ипотека с созаемщиком, у которого есть ребенок, а у заемщика — нет. Да, такой «донор» должен получить свою долю в приобретаемом жилье. В сущности это обычная семейная ипотека с участием созаемщика, однако доля собственности в объекте недвижимости будет распределена в пользу бездетной пары.
Это вполне законно и не нарушает правил льготной программы.
На самом деле еще до изменений льготных программ и повышения ключевой ставки до рекордных уровней этой возможностью уже пользовались некоторые заемщики. Теперь она стала еще актуальнее, но есть и важные риски, учитывать которые точно нужно.
Риски для заемщика и созаемщика
1. Созаемщик несет ответственность за кредит, как и заемщик. То есть он обязан следить за тем, чтобы платежи поступали согласно графику и не было просрочек. В случае если основной заемщик не может внести деньги, эта задача ложится уже на созаемщика.
2. Ипотека также влияет на кредитную историю созаемщика. Если по ипотеке будут просрочки, то могут быть проблемы с оформлением собственного займа в будущем.
3. Если созаемщик захочет оформить кредит или ипотеку на себя, то банк может отказать по заявке из-за обязательств созаемщика. Это связано с высокой долговой нагрузкой.
Оформляя такую ипотеку, заемщик может сэкономить на выплате процентов и получить льготную ипотеку с пониженной ставкой, при этом вероятность получения кредита будет зависеть от финансового положения как заемщика, так и созаемщика, объясняет эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян: «Однако такое оформление подвергает рискам не только самого заемщика, но и созаемщика с детьми. Сам заемщик рискует тем, что созаемщик или его законный супруг могут претендовать на долю приобретаемой недвижимости, например, при разводе».
Помимо прочего, основной заемщик обязан выделить долю в квартире ребенку созаемщика при условии, что в качестве первоначального взноса или для погашения ипотеки использовался материнский капитал. «Если рассматривать ситуацию, когда созаемщик не претендует на долю в ипотечной недвижимости, то именно он может столкнуться со всеми рисками такой сделки. Во-первых, в случае просрочки или неуплаты банк может потребовать погашения долга от всех участников сделки, так как в данном случае созаемщик несет аналогичную ответственность за выплату кредита. Во-вторых, такая ипотека учитывается при расчете кредитного бремени не только заемщика, но и созаемщика в том числе, что может ограничить для него возможность получения других займов», — подчеркивает эксперт.
Наконец, стоит понимать, что созаемщик может оформить семейную ипотеку только один раз, то есть, выступая созаемщиком для льготной ипотеки, он теряет возможность взять семейную ипотеку для своих целей. Даже если в ближайшие несколько лет семья не собирается заводить еще одного ребенка или оформлять ипотеку, терять такую возможность для себя все же не стоит.
Созаемщик не является владельцем недвижимости по умолчанию, однако это можно изменить посредством договоренности с заемщиком. Таким образом, заемщику стоит идти на такую сделку, если он готов выделить долю недвижимости во избежание потенциальных споров или если он уверен, что созаемщик отказывается от любых притязаний на недвижимость. С другой стороны, созаемщик обременен куда большими рисками, поэтому он может согласиться, если:
- он доверяет заемщику и понимает его финансовое положение и обязательства;
- он готов взять на себя часть обязательств, а то и полностью выплатить долг при необходимости;
- он не планирует брать еще одну семейную ипотеку.
