Разбираемся, что будет происходить с ценами на вторичное жилье, изменится ли спрос и когда наступит благоприятное время для продажи.
Что происходит на рынке недвижимости
В декабре 2023 года ЦБ поднял ключевую ставку до 16%. Это отразилось на ставках по ипотеке — жилищные кредиты на покупку вторички стали выдавать под 18–19% годовых.
«Ждать каких-то сезонных всплесков активности на рынке недвижимости не стоит. Сейчас остались только покупатели с наличкой, покупатели, планирующие в течение 1–2 лет погасить кредит, и те, кто рассчитывает после снижения ключевой ставки провести рефинансирование, — говорит Виталий Червяков, директор инвестиционной риелторско-строительной компании "Мечты в квадрате". — Продавцы недвижимости выбрали выжидательную позицию и не спешат снижать цены. Лишь изредка уменьшают стоимость те, кому срочно нужны деньги».
Спрос на вторичное жилье определяется ставками по рыночной ипотеке. В начале 2024 года они фактически находятся на заградительном уровне, поэтому экономически невыгодно брать кредит на жилье, поясняет главный аналитик Банки.ру Богдан Зварич.
«Регулятор в том числе и поднимал ключевую ставку до текущих значений для охлаждения ипотечного рынка, через снижение спроса на ипотеку», — говорит главный аналитик Банки.ру Богдан Зварич.
Условия льготных программ пересматриваются в сторону ужесточения — увеличен первоначальный взнос до 30%, в центральных регионах снижена максимальная сумма льготного кредита. На горизонте ближайшего полугода это может привести к снижению спроса на первичном рынке с частичным его перетеканием во вторичку, считает Зварич.
Продавать ли квартиру в 2024 году
Аналитики Банки.ру считают, что продавать квартиру стоит только в случае, если вам срочно необходимы средства. Ведь покупатели пока все еще ориентируются на первичный рынок, несмотря на ужесточение условий льготных программ, и то, что цены на первичке могут превышать цены на вторичном рынке на 30–40%.
«Однако это не компенсирует разницу в ежемесячных платежах: платежи по ипотеке на вторичку могут быть вдвое выше, чем при покупке квартиры по льготным программам на первичном рынке. Это делает первичный рынок более интересным при наличии возможности покупки квартиры по льготным ипотечным программам», — говорит Богдан Зварич.
По мнению Виталия Червякова, можно продавать недвижимость, если она ликвидная, и вам не придется снижать цену. Ведь больше половины покупателей просят торг 15, а то и 20%.
«Продавать квартиру сейчас можно, если "не горит", но готовьтесь к очень низкому покупательскому спросу. Возможно, вам повезет и придет именно ваш покупатель. А в случае альтернативной сделки получится купить себе что-то подешевле при наличии возможности покупки квартиры по льготным ипотечным программам», — говорит Червяков.
Инвестиционные квартиры, которые приобретались по программам господдержки с комфортным ежемесячным платежом, лучше придержать, считает основатель агентства Development Estate Анастасия Афанасьева. Рост цен на жилье за последние 2 года не соответствовал инвестиционным ожиданиям от покупки.
«Что касается продажи жилья для улучшения жилищных условий в части площади и класса дома, то лучшее время — сегодня. Ведь и при продаже можно будет немного уступить, и при покупке попросить сделать скидку за быструю сделку или 100% оплату», — считает Афанасьева.
Кто покупает
Квартиры на вторичном рынке можно продать покупателям с наличкой. У них, по мнению кредитного брокера Юлии Подольской, сейчас хорошее время для приобретения квартиры на проседающем рынке.
«Это может быть семья, нацеленная на увеличение площади после продажи своей малышки-однушки. Такие покупатели часто ищут "бабушкин ремонт" и свободу выбора декораций для новой жизни. Поэтому стоит обратить внимание на весь неликвид, который стоял в продаже более полугода, чуть двинуться в цене и получить долгожданный "куш", — считает Подольская. — С наличкой на рынок могут прийти и инвесторы, которые хотят заставить деньги работать. То есть в реализацию пойдут квартиры без ремонта у тех продавцов, которые хотели заработать на коротком периоде, но просчитались».
Когда лучше продавать
Льготные программы планируют сделать адресными, это снизит возможности массового получения субсидированных ипотечных кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке. В результате в ближайшие год-два разница между ценами на первичном и вторичном рынках будет сужаться, в частности, за счет постепенного роста цен на вторичке, говорит Богдан Зварич.
«В 2025 году могут сложиться привлекательные условия, позволяющие продать вторичную недвижимость по более высоким ценам. Этому также будет способствовать переход регулятора к циклу смягчения денежно-кредитной политики. Уже в 2025 году ключевая ставка может быть ниже 10%, что окажет влияние на условия ипотечного кредитования, сделав их более привлекательными».
Виталий Червяков считает, что ставка может начать снижаться после выборов в марте 2024 года и отложенный спрос сдвинет рынок недвижимости. Правда, не сразу, а к августу-сентябрю.
«Продавайте и покупайте, если нужно срочно. Если не срочно, то сейчас есть два варианта: подождать с продажей до августа-сентября или продавать без торга и искать себе вариант с хорошим торгом. Но, опять же, многие продавцы хорошей недвижимости просто сняли объекты с продажи до лучших времен».
