В начале 2023 года околонулевая ипотека, вероятно, уйдет в прошлое. Рассказываем об одном из продуктов, который призван ее заменить и постепенно набирает популярность — траншевой ипотеке.
Что это такое
Траншевая ипотека — это новая форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Как правило, их бывает два — до ввода жилья и после его сдачи.
Причем формально транши — это чаще всего разные кредиты. Первый обычно составляет 15–30% общей необходимой суммы, поэтому финансовая нагрузка на заемщика на этом этапе получается небольшой.
Некоторые программы и вовсе предусматривают символический первый транш — всего 100 рублей. Тогда выплаты заемщика до завершения строительства дома ограничиваются одним рублем в месяц.
Второй транш заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. Есть программы, в которых у каждой части кредита своя процентная ставка.
А ЧТО С ПРАВОМ СОБСТВЕННОСТИ?
Право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента уплаты первоначального взноса и получения первого транша.
Основная выгода траншевой ипотеки в том, что до сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита. В итоге заемщик меньше переплачивает.
Кроме того, во время «льготного» периода покупатели квартиры могут накопить определенную финансовую подушку. Эти деньги можно потратить на ремонт, аренду жилья или частично-досрочное погашение ипотеки.
Что предлагают девелоперы
Пока траншевая ипотека не слишком распространена. Но мы проанализировали предложения нескольких застройщиков.
1. Программа ЦРП «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) и Сбербанка:
- до ввода жилья покупатель получает первый кредитный транш в размере 100 рублей;
- ежемесячный платеж в это время составляет всего один рубль;
- льготный период продолжается до трех лет;
- перед сдачей жилья банк выдает оставшуюся сумму по выбранной ипотечной ставке, которая начинается от 4,7%. Именно в этот момент заемщик начинает реально оплачивать кредит;
- срок кредитования — до 30 лет (при первоначальном взносе от 15%).
ПРИМЕР
Петр покупает «двушку» в ЖК Univer City в Санкт-Петербурге за 9,1 млн рублей и оформляет траншевую ипотеку. Первоначальный взнос по кредиту — 1,8 млн рублей. Ежемесячный платеж на время строительства составит 1 рубль. После сдачи дома второй транш оформляется по программе семейной ипотеки со ставкой 5,7%, и окончательный размер платежа составит 43 650 рублей в месяц.
2. По условиям программы ГК «А101» и Сбербанка кредит выдают двумя траншами: 30% общей суммы — сразу после заключения договора, а оставшиеся 70% — не позднее чем за четыре месяца до ввода жилья.
Другие условия:
- Размер кредита по программе — до 60 млн рублей.
- Срок кредитования — до 30 лет.
- Ставка — 8,5%.
- Первоначальный взнос — не менее 20%.
В «А101» считают, что траншевая ипотека поможет тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но ограничен в возможностях и не попадает под действие государственных ипотечных программ.
3. В рамках программы «Ипотека от 1 рубля в месяц» от группы «Аквилон» и Сбербанка ежемесячный платеж до ввода дома в эксплуатацию составляет один рубль в месяц.
Другие условия:
- Размер кредита по программе — до 12 млн рублей.
- Срок кредитования — до 30 лет.
- Ставка — от 5,99%.
- Первоначальный взнос — не менее 15%.
ПРИМЕР
Стоимость «однушки» в ЖК «Аквилон Beside» в Москве при оформлении траншевой ипотеки с учетом дополнительных акций составит 10 826 142 рубля (базовая стоимость — 12 111 743 рубля).
С первоначальным взносом в 15% при сроке 30 лет и ставке 5,99% заемщик будет ежемесячно платить 55 112 рублей. Но выплаты начнутся только после сдачи дома в эксплуатацию — спустя восемь месяцев, если считать с ноября.
Общая переплата за 30 лет составит 10,6 млн рублей, но ее можно снизить за счет досрочного погашения кредита.
4. Программа ГК «КВС»:
- Ставка — 13,9%.
- Срок кредитования — до 30 лет.
- Первоначальный взнос — 20%.
- Размер первого транша — до 1 млн рублей.
ПРИМЕР
Рассмотрим «однушку» в ЖК«Юг Таун», которая стоит 6,4 млн рублей. Первоначальный взнос — 1,8 млн, срок — 25 лет, а первый транш — 1 млн. До сдачи жилья остается чуть менее полутора лет, поэтому заемщик будет платить около 12 тыс. в месяц. Основную часть займа (3,6 млн рублей) придется выплачивать более 23 лет. Размер платежа — по 55 тыс. каждый месяц.
В чем подвох?
У новой ипотечной программы, конечно, есть нюансы. Во-первых, процентная ставка часто бывает выше ключевой. Во-вторых, ипотеку траншами можно оформить далеко не во всех банках. В-третьих, на рынке недвижимости пока довольно мало объектов, доступных по программе: девелоперы распространили программу лишь на некоторые новостройки.
Более того, как и ее околонулевая предшественница, траншевая ипотека не нравится Центробанку. В октябре Эльвира Набиуллина заявила, что это рискованный и для покупателей, и для застройщиков продукт.
Глава ЦБ видит три основных риска:
1. Может подорожать проектное финансирование. При выдаче кредита траншами на эскроу-счет застройщика поступает меньшая сумма, чем обычно: лишь первоначальный взнос и небольшой первый транш. Из-за этого счета строительных компаний будут наполняться гораздо медленнее. Между тем наполнение эскроу влияет на размер ставки по кредитам для застройщиков.
2. Рост спроса, а значит, и цен на жилье как инвестиционный объект. Глава ЦБ полагает, что траншевая ипотека подтолкнет людей и предприятия вкладывать деньги в жилье, чтобы потом выгодно его перепродавать. В этом случае вероятен инфляционный рост цен на недвижимость. Как следствие, людям будет сложнее обслуживать ипотеку.
3. Мисселинг (недобросовестная продажа). Эльвира Набиуллина опасается, что некоторые покупатели не будут до конца понимать итоговую стоимость ипотеки, ошибочно полагая, что низкая стоимость обслуживания первого транша — это навсегда. При этом реальные условия программы вполне могут оказаться неподходящими для них.
Глава ЦБ пообещала анализировать траншевую ипотеку дальше и, если необходимо, принимать решения по регулированию. А что о новом ипотечном продукте думаете вы? Делитесь своими мыслями в комментариях.
