В конце 2022 года впервые после длительного устойчивого роста рынок жилой недвижимости Германии продемонстрировал снижение. Крупные инвесторы заняли выжидательную позицию, а потенциальные покупатели стали осторожнее относиться к сделкам.
Причины снижения рынка жилья Германии в 2023
Среди фундаментальных причин снижения показателей рынка выделяют уменьшение спроса из-за более высоких затрат на финансирование, вызванные ростом процентной ставки, инфляцию, рост арендной платы, вызванный, в частности, острой нехваткой предложения параллельно с ростом миграции.
Цены снижаются, но показатели неоднородны по стране. Текущая ситуация открывает возможности для покупки недвижимости в Германии с дисконтом. В условиях покупки жилья по сниженной цене в сочетании с ростом ставок на рынке аренды можно рассчитывать на рост доходности активов. Решающее значение при инвестировании будет играть понимание ситуации на рынке.
Недвижимость в Германии в 1 половине 2023
По данным Федерального статистического управления Германии, в первом квартале 2023 года цены на жилую недвижимость в стране упали на 6,8% в сравнении с первым кварталом прошлого года.
Сильнее всего снижение цен ощущается в городах. Здесь наблюдается корректировка цен и на рынке вторичного жилья, и в сегменте новостроек как в разрезе многоквартирных домов, так и в односемейных домах.
Наибольшее снижение цен по сравнению с тем же кварталом прошлого года наблюдалось в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте и Дюссельдорфе. Здесь цены на многоквартирные дома упали на 10,4%, а на односемейные дома — на 6,4%.
Данные неоднородны по стране и зависят от локации, качества недвижимости, сегмента жилья.
Относительно устойчивыми остаются цены в благополучных районах с недвижимостью хорошего качества и высоким классом энергоэффективности, а также в премиум-сегменте.
Максимальное снижение цены в этом сегменте зафиксировано на уровне 5%, в то время как в среднем сегменте цены снизились на 10-15%. В маловостребованных районах недвижимость продаётся со значительной скидкой.
Заметное снижение цен зафиксировано на недвижимость, нуждающуюся в энергетической реконструкции. Цены на здания, нуждающиеся в повышении класса энергоэффективности, снизились до 40%.
Частичная компенсация снижения цен происходит благодаря росту численности населения на фоне дефицита ввода нового жилья. Deutsche Bank прогнозирует рост населения Германии до 86 млн человек к 2030 году (сейчас 84,4 млн). Приток населения ожидается за счёт миграции и смягчения требований к выдаче гражданства. Дефицит предложения, вероятно, сохранится в течение ближайших лет.
Снижение количества сделок, по разным источникам, составило от 55 до 75%. Рынок откатился до объёмов 2012 года. Средняя доходность жилой недвижимости в Германии варьируется от 2 до 3,5%.
Инвестиции в недвижимость Германии
Многоквартирные дома
Во втором квартале 2023 также наблюдается спад инвестиций в недвижимость. В условиях неопределённости крупные инвесторы находятся в режиме ожидания. Объём инвестиций в высококачественные жилые комплексы и портфели недвижимости сократился на 73% в годовом выражении. Объём сделок во втором квартале составил 7,1 млрд евро и сократился на 9% в сравнении с первым кварталом этого года.
По данным опроса, проведённого CBRE в начале этого года, около трети опрошенных инвесторов в Германии выбирают инвестиционную стратегию добавленной стоимости (Value Add): инвестор покупает объект, увеличивает его капитализацию и перепродаёт.
Tranio, как инвестиционная группа, в текущих условиях сфокусирована на двух перспективных направлениях для инвестиций.
Первое направление
Предоставление финансирования девелоперам на раннем этапе для покупки участка либо для строительства проекта, что позволяет получить значительную скидку при покупке жилой недвижимости.
Второе направление
Поиск и покупка готового объекта у фондов с определённым дисконтом с целью реновации площадки/здания и последующей перепродажи по более выгодной цене.
Односемейные дома
Снижение цен на односемейные дома (Einfamilienhäuser) составило в среднем 12%. В значительной степени корректировка обусловлена снижением цен на дома с низкой энергоэффективностью (на 25–30%), в то время как снижение цен в новостройках составило 2–7%.
Относительно плавная корректировка цен в этом сегменте поддерживается наличием спроса на односемейные дома. Спрос, в свою очередь, подогревается ростом арендных ставок. Как результат, часть арендаторов принимает решение о покупке собственного жилья, поскольку это становится выгоднее аренды.
Рынок жилья Германии всё ещё остаётся рынком аренды. С этой точки зрения наиболее привлекательными остаются пригороды: наибольший рост арендных ставок зафиксирован в пригородах мегаполисов.
Снижение арендных ставок в ближайшей перспективе маловероятно. Напротив, давление со стороны миграции, снижение ввода нового жилья, рост стоимости домовладения могут ещё больше укрепить и повысить ставки на аренду.
Рост арендной платы говорит о живучести рынка недвижимости. Приток населения на фоне сокращения нового строительства говорит о том, что избыточный спрос станет ещё сильнее.
Запланированная государством программа дополнительной защиты арендаторов усилит этот спрос. Уже сейчас доходность в этом сегменте на вторичном рынке в семи крупнейших городах Германии выросла в среднем до 3,04%, при этом диапазон доходности варьируется от 2,9% в Мюнхене до 3,15% в Гамбурге.
Коммерческая недвижимость
Наибольший спад сделок зафиксирован в офисной недвижимости: 3,23 млрд евро, что на 75% меньше в годовом исчислении. Основная причина коррекции — неопредёленность экономического развития и замедление в принятии решений об аренде офисных помещений.
Больше всего в этих условиях проигрывают офисы среднего класса. На фоне текущих условий ожидается сокращение объёмов завершённых проектов коммерческой офисной недвижимости: фокус направлен на реновацию текущих помещений.
Сегмент складов остаётся стабильным и демонстрирует доходность в 7% и выше. Также сохраняется спрос на отели, приносящие доходность от 6,5%. В торговых объектах доходность варьируется от 5,5% до 7–8%, в зависимости от конкретных условий.
Перспективы развития рынка недвижимости Германии
Рынок находится на этапе спада. Как долго продлится цикл, однозначно сказать нельзя. Подъёму рынка с 2008 по 2021 год предшествовал спад с 1995 по 2008 год, который длился более 13 лет. В этом году оживления рынка эксперты не ожидают.
Согласно расчётам Handelsblatt, доступность недвижимости находится на уровне 2008 года, процентные ставки по историческим меркам относительно низкие (при сопоставлении текущего уровня цен и среднего дохода).
В текущем контексте в наиболее уязвимом положении находятся застройщики, которые сталкиваются с удорожанием строительства, и фонды, которым необходим капитал для обслуживания оттока наличности.
Уже сейчас на рынке недвижимости зафиксированы дефолты и кейсы неплатёжеспособности крупных застройщиков и банков: реструктуризация крупнейшей компании Centrum, отсутствие ликвидности для погашения 158 млн евро у управляющих мезонинным фондом банков Hauck & Aufhäuser и VERIUS, и т.д.
Фонды, владеющие коммерческой недвижимостью, также сталкиваются с рисками финансовой нестабильности из-за дисбаланса. Низкая ликвидность недвижимости наряду с невозможностью вывода денег инвесторами в кратчайшие сроки создаёт эти риски. Сегодня фонды владеют 40% коммерческой недвижимости в Еврозоне, а общая стоимость активов фондов с 2013 года выросла в 3 раза и превысила один триллион евро.
Прогнозы и мнения экспертов
Дитер Бекен, управляющий партнёр Becken Holding с 45-летним опытом работы в отрасли, прогнозирует, что рынок реконструкции будет считаться одним из крупнейших в ближайшие 20 лет. Жильё требует модернизации и соответствия требованиям энергоэффективности: более половины объектов недвижимости Германии построены до 1977 года.
Colliers, международная консалтинговая компания в области коммерческой недвижимости, прогнозирует нехватку заёмного капитала на рынке коммерции в 19 млрд евро к 2026 году и 28 миллиардов евро к 2030 году.
Несмотря на отсутствие общерыночной угрозы для инвестиционного рынка, это станет сдерживающим фактором для количества транзакций, объём сделок может снизиться дополнительно на 5–15%. В то же время высокий уровень долговой нагрузки может негативно сказаться на управлении активами: капитал, предназначенный для капитальных вложений, придётся использовать для рефинансирования. При этом возможности для инвесторов с базой собственного капитала остаются.
