Ипотека — кредит, рассчитанный на долгий период выплат, и для банка важно максимально грамотно оценить платёжеспособность человека, который будет выплачивать заём в течение многих лет. Самому плательщику тоже нужно взвесить, какую часть своего дохода он готов регулярно и на длительном отрезке жизни отдавать ради владения квартирой.
Разбираемся вместе с экспертами и рассказываем, как правильно рассчитать ипотеку и какой ежемесячный платёж будет комфортным, учитывая заработную плату и расходы.
Сколько процентов от зарплаты должна занимать ипотека для одобрения банком
Подав заявку на ипотеку, потенциальный клиент проходит андеррайтинг — так называется проверка добросовестности и платёжеспособности заёмщика, которые банк вычисляет с учетом множества собственных критериев.
Финальное решение о сумме и сроках выдачи учитывает в том числе и то, какую долю в доходах заёмщика будет занимать ежемесячный платеж.
«Большинство банков готовы предоставлять кредиты с ежемесячным платежом, не превышающим 60% от доходов заёмщика. Некоторые кредитные организации сокращают этот лимит, так как учитывают потенциальные риски, например непредвиденные траты на лечение», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Примерно оценить условия кредита, которые готов предложить банк, можно онлайн с помощью ипотечного калькулятора — такие сервисы есть на сайтах большинства кредитных организаций.
Сами участники рынка тоже в основном говорят, что при планировании ипотеки стоит рассчитывать на меньшую долю платежа в доходе.
«Мы ориентируем клиентов на то, чтобы платеж не превышал 50% от дохода. Максимальная доля платежа в одобренных кредитах по нашим проектам составляла 70%», — комментирует руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости», рекомендует не выходить за пределы 40–50%.
«Доля платежа в доходах заемщика, которую готовы одобрить банки, зависит от множества обстоятельств: кредитной истории, трудоустройства и финансовой ситуации получателя, наличия детей или взрослых, находящихся на иждивении, движимого и недвижимого имущества в собственности и других факторов», — поясняет эксперт.
Исключение, при котором банк может одобрить ипотеку и при этом на платеж приходится большая часть ежемесячного дохода, — достаточно хорошие заработки плательщика.
«Если заёмщик зарабатывает 100 тыс. рублей, то кредит с ежемесячным платежом более 50–60 тыс. ему не одобрят. Если же ежемесячный доход составляет 500 тыс. рублей, то могут одобрить ипотеку с платежом из расчёта и в 75–80%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.
Как рассчитать комфортный платеж по ипотеке
Правильно рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке — задача не только с целью получить одобрение банка. Важно также, чтобы платёж был комфортен для самого заёмщика — ведь выплачивать кредит придется долгие годы.
«Рассчитывая величину комфортного платежа по ипотеке, конечно, в первую очередь необходимо ориентироваться на реальный уровень доходов с учетом всех дополнительных затрат. Все расходы, например алименты, потребительские кредиты, оплата съемного жилья, даже расходы на оплату коммунальных платежей должны быть подсчитаны и обязательно учтены», — советует Анатолий Пысин.
Второй момент, на который рекомендует обратить внимание эксперт, — это удовлетворенность своей текущей работой.
«Важно понять, готов ли человек еще много лет оставаться на своем месте, насколько там у него все позитивно складывается, лоялен ли к нему работодатель, нет ли вероятности, что в ближайшее время он может потерять работу», — перечисляет Пысин.
Если положительных ответов на все эти вопросы немного, имеет смысл заранее продумать стратегию поиска нового места и сформировать подушку безопасности, а возможно, и отложить пока оформление ипотеки.
«Комфортный платеж по кредиту — это не сумма платежа по графику, а сумма остатка дохода, которая сохранится у клиента после оплаты всех обязательных платежей в месяц, — напоминает директор ипотечного центра ГК МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова. — Если остатка от дохода клиенту достаточно для комфортного проживания, значит, и платежи по ипотеке можно считать комфортными».
Люди часто забывают, что у них есть кредитные карты, по которым тоже стоит учитывать и помнить лимиты и платежи, добавляет руководитель департамента ипотечного кредитования брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Елена Ворошнина. Вместе с тем эти расходы, исходя из количества и сумм займов, прямо сказываются на итоговом уровне жизни будущего заемщика.
Татьяна Подкидышева также советует не забывать о дополнительных расходах непосредственно при оформлении кредита, таких как страхование жизни и объекта, оценка квартиры, оформление нотариальных документов.
«При выборе банка стоит ориентироваться не только на наименьший размер ставки, но и на другие расходы. Важно сравнить тарифы по страхованию, поскольку при их завышении у банка с меньшей ставкой полная стоимость кредита может стать даже выше, чем у банка с более высокой ставкой», — говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
Анатолий Пысин рекомендует заранее продумать возможности досрочного погашения ипотеки — это позволит минимизировать переплаты и в целом снизить психологическую и финансовую нагрузку.
«На моем опыте заемщики в основной своей массе выплачивают ипотечные кредиты в течение трех-пяти лет», — говорит эксперт. Это подтверждает и статистика Домклик: в первом полугодии 2023 года средний срок погашения ипотеки, взятой в Сбербанке, составлял 4,25 года, в Москве — 3,62 года. В агентстве недвижимости «Метриум» прокомментировали, что их клиенты в среднем гасят взятую ипотеку за четыре-пять лет.
При этом оформлять жилищные кредиты россияне, напротив, стремятся на максимальный срок, говорят участники рынка.
«Для комфортного платежа лучше выбрать максимальный первоначальный взнос и наиболее длительный срок ипотеки, — говорит Татьяна Подкидышева. — Клиенты, которым важен удобный минимальный платеж, всегда выбирают самый долгий возможный срок. Ипотеку, оформленную на длительный период, можно погасить досрочно, при этом как частично, так и полностью».
Как правильно рассчитать ипотеку: почему в России растет средний срок кредита
Уже на протяжении нескольких лет клиенты предпочитают брать кредит на максимально возможный срок (до 30 лет), говорит Руслан Сырцов.
«При этом банки предоставляют заемщикам право досрочного погашения в форме уменьшения срока оплаты ипотеки с пропорциональным снижением процентов», — напоминает он.
«За последние два года максимальный срок кредита увеличился с 15–20 лет до 25–30 лет», — приводит свои данные и Вадим Бутин.
По оценке Юлии Ибрагимовой из МИЭЛЬ, заемщики выбирают максимальные сроки кредитов в 90% случаев.
Тенденцию подтверждает и директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «За последние 3 года в большинстве случаев кредиты оформляют на максимальный срок — 30 лет», — говорит он.
«Средний срок ипотечного кредита действительно вырос за последние годы. По своей практике можем сказать, что еще 2–3 года назад срок кредита был ближе к 20 годам, а в настоящее время в подавляющем большинстве случаев составляет почти 30 лет. И это объясняется просто: покупатели выбирают максимальный срок кредита, чтобы снизить кредитную нагрузку в текущий момент», — резюмирует коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан.
Комфортный платеж по ипотеке: спецпредложения от застройщиков
Опрошенные эксперты также рекомендуют рассматривать акции и специальные программы, которые присутствуют на рынке сейчас. Следует внимательно изучать спецпредложения от застройщиков: их довольно много, подчеркивает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов «А101» Рустам Азизов.
«Не стесняйтесь задавать вопросы менеджеру по ипотеке: какая ставка, сколько лет она действует. Попросите его рассчитать вам ежемесячный платеж с „акционной“ ставкой и потом без нее, размер переплаты по кредиту и все, что вы еще хотите понять про свою расходную часть», — рекомендует эксперт.
Некоторые застройщики субсидируют ставку банка. Впрочем, стоит учесть, что Центробанк ужесточил контроль за новыми, особенно нестандартными предложениями на рынке ипотеки для привлечения покупателей.
Застройщики активно пользуются следующими опциями, рассказывает Вадим Бутин:
● cубсидирование небольших дисконтов по ставке на весь срок кредита;
● cубсидирование минимальной ставки на короткий срок кредита (до 2–3 лет);
● траншевая ипотека, где основная сумма кредита перечисляется клиенту перед вводом дома.
Президент девелоперской компании G3 GROUP Олег Гулеватый отмечает, что сейчас у заемщиков особенно востребована траншевая ипотека, которая позволяет возвращать кредит частями.
«Также есть платная опция — сниженная процентная ставка, пониженный ежемесячный платеж в течение первого года-полутора. Есть небольшие скидки до 1,5% для зарплатных клиентов. Дисконт возможен также при покупке недвижимости через собственные сервисы кредитной организации», — перечисляет эксперт возможности по сокращению ипотечного платежа.
В ближайшем будущем с учетом повышения ключевой ставки можно ожидать появления новых удобных инструментов, стимулирующих спрос на покупку жилья от застройщиков и банков, прогнозирует Анатолий Пысин.
«Возможно, будут введены рассрочки, которые мы видели в сложные 2014–2015 и 2009–2010 годы, когда мы переживали кризисы 2008 и 2014 годов, а также появится альтернатива околонулевой ипотеке», — заключает он.
