Центральный банк в пятницу, 21 июля, повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., с 7,5% до 8,5% годовых. До этого она оставалась без изменений с сентября прошлого года.
Как решение регулятора отразится на ипотечных ставках и охладит ли оно спрос на ипотеку — разбираемся вместе с экспертами.
Ипотека будет дорожать
Ипотечные ставки вырастут вслед за ключевой — примерно на 1 п.п. На большее повышение банки не пойдут, поскольку ипотека и так уже дорожала в 2023 году, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Ставки вырастут примерно на те же 100 б.п. Банкам интересно поддерживать ипотечные выдачи, поэтому на большее повышение ставок они не пойдут», — сказала старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Согласен с коллегой замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. «После ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП) можно ждать сопоставимого с ростом ключевой увеличения ставок по собственным ипотечным программам как на первичке, так и на вторичке», — сказал эксперт. Но повышение может быть и несколько меньше, чем рост ключевой, поскольку ипотечные ставки уже повышались с начала года, уточнил он.
Похожую позицию озвучил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Центробанк сегодня повысил ключевую ставку сразу на 100 б.п. и сохранил «ястребиный» сигнал в отношении будущей направленности ДКП. На таком фоне ипотечные ставки, по всей вероятности, начнут двигаться вверх и к осени, думаю, вполне могут достичь района 12% вместо текущих 11%», — спрогнозировал он.
По мнению экспертов, увеличение ключевой в первую очередь отразится на ставках по вторичной недвижимости, где нет льготных программ и низких ставок. «Рост средневзвешенной ставки в сегменте будет частично нивелирован значительной долей льготных программ в объеме выдачи», — пояснил замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР.
Вследствие увеличения ключевой ставки стоимость ипотечных кредитов также пойдет вверх. При этом более существенно отреагируют процентные ставки на вторичном рынке, добавила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Сдерживать среднюю ставку на новостройки продолжат действующие льготные программы», — уточнила она.
Какие ставки сейчас по ипотеке
Согласно последним данным «Дом.РФ», сейчас средние ставки по рыночной ипотеке на новостройки составляют 11,06%, на вторичное жилье — 11,16%, по льготной ипотеке с господдержкой — 7,47%, по семейной — 5,47%. Примерно на таком уровне они остаются последние пару месяцев.
Всплеск сменит охлаждение
В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют рост спроса на ипотеку, который затем сменится снижением. По данным «Дом.РФ», по итогам первого полугодия 2023 года российские банки уже выдали более 825 тыс. ипотечных кредитов на 3,1 трлн руб. (+51% по количеству и +63% по сумме к первому полугодию 2022 года).
«В ближайшие месяц-два повышение ставки, скорее всего, будет способствовать росту ипотечных выдач. Население постарается успеть оформить столь длительный кредит на ранее одобренных условиях», — пояснила Ирина Носова. Кроме того, ряд банков в целях поддержания выдач упрощают требования, в том числе снижая величину первоначального взноса, указала на тенденцию аналитик.
«В августе-сентябре мы ожидаем резкого роста ипотечных сделок, поскольку многие будут стараться успеть оформить ипотеку и приобрести недвижимость до того, как банки вслед за ключевой начнут корректировать свои ставки. Поэтому ближайшие месяц-два будет бум спроса на ипотечные кредиты», — подтвердил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Потом, если тренд на повышение ставки сохранится, начнется постепенное охлаждение покупательской активности на вторичном рынке и смещение покупательского спроса на новостройки, где ставки по льготным программам остаются неизменными», — считает он.
Сам ЦБ повысил прогноз роста ипотечного кредитования в России по итогам 2023 года до 17–21% с 13–17%, следует из среднесрочного прогноза регулятора. ЦБ также прогнозирует, что рост ипотечного кредитования в 2024–2026 годах составит 10–15%.
По мнению Егора Лопатина, драйвером ипотечного рынка останутся льготные программы. «В случае отсутствия новых макрошоков объем выдачи до конца года будет сопоставим со средними показателями второго квартала», — прогнозирует он. На первичном рынке жилья основной тон продолжат задавать льготные госпрограммы, на которые по-прежнему будет приходиться подавляющее число выдач ипотеки, согласен Ильдар Хусаинов. За пределами льготных программ спрос, по-видимому, продолжит смещаться на вторичный рынок, где цены существенно ниже, добавил он.
В «Дом.РФ» недавно дали прогноз по ипотеке до конца года. По мнению аналитиков института жилищного развития, во втором полугодии выдача ипотеки сохранится на высоком уровне, хотя и несколько замедлится. «В целом за 2023 год будет выдано 1,6 млн кредитов на сумму более 6 трлн руб., что выше уровня 2022 года. Льготные программы по-прежнему будут оказывать значимую поддержку рынку», — рассказал «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. В 2021 году россияне оформили ипотечные кредиты на 5,7 трлн руб., что стало рекордной суммой за всю историю рынка. В 2022 году объем выдачи снизился на 16%, до 4,8 трлн руб.
