2022 год стал для рынка новостроек поворотным: рекордные продажи 2021 года сменились падением числа сделок, а цены стали снижаться. По данным компании «Метриум», в мае 2022 года впервые за два года средняя стоимость 1 кв. м в массовых новостройках Москвы снизилась на 1,4%, до 282 тыс. руб. Затем цена «квадрата» то снижалась, то росла. Согласно расчетам ЦИАН, по итогам 2022 года cредняя стоимость 1 кв. м в московских новостройках (без учета элитного сегмента) выросла на 2% против роста на 31% в 2021 году и составила 311,7 тыс. руб.
Продолжат ли цены на новостройки снижение в 2023 году — спросили у аналитиков и девелоперов. Сразу отметим, что единого мнения на этот счет у участников рынка нет. Первые прогнозируют дальнейшее снижение стоимости «квадрата» на рынке новостроек, вторые — умеренный рост.
Снижение продолжится
Тенденция к снижению цен на новостройки сформировалась во второй половине прошлого года, когда произошло сжатие платежеспособного спроса ввиду экономических и внешнеполитических обстоятельств. Но ценовой пузырь надувался в течение пиковых 2020–2021 годов, поэтому сокращение цен было ожидаемым даже без новых обстоятельств, говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. По оценкам экспертов, «квадрат» в новостройках Москвы с пиковых значений весны прошлого года к ноябрю подешевел на 10%, а в декабре на фоне сезонного всплеска спроса цены подросли на 5%. «Поэтому тенденция к снижению сохранится в 2023 году, пока рынок не придет к балансу спроса и предложения. По нашим оценкам, цены должны опуститься на 20–40% от максимумов 2022 года», — допустила Наталия Пырьева.
Согласен с коллегой и директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. «Можно ожидать снижения средних цен жилья на первичном рынке в пределах 15%, при этом влияние на доходы застройщиков будет заметно менее существенным», — считает он.
Уменьшение стоимости нового жилья, но более сдержанное, в 2023 году прогнозируют аналитики ЦИАН. С апреля по ноябрь 2022 года цены предложения на новостройки стагнировали, а последние два месяца можно говорить и об их небольшом снижении, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По подсчетам компании, в Московском регионе цены предложения за последние десять недель снизились на 4%. «Эта тенденция сохранится и в ближайшие два-три месяца — номинальные цены могут потерять еще 5–6% от сегодняшних ценовых уровней», — допустил Алексей Попов.
Почему новостройки будут дешеветь
В качестве определяющих факторов цен на новостройки в 2023 году эксперты называют ограниченный платежеспособный спрос (снижение доходов населения), предложение на рынке (доля нераспроданных квартир), себестоимость строительства, а также условия по ипотеке. «Основной фактор, который играет в пользу снижения цен в 2023 году, — рост ставок по ипотеке, в том числе отказ от околонулевых ставок и субсидированных программ от застройщика. Это может привести к снижению цен в пределах 10%», — сказал директор группы корпоративных рейтингов АКРА.
Давление на цены будет оказывать увеличение ставки по льготной ипотеке с 7% до 8%, продолжил Василий Танурков. Влияние этого фактора он оценил как возможное снижение цен еще примерно на 5%. При этом сдерживать падение стоимости нового жилья, по его мнению, будет продолжающаяся консолидация рынка и сохранение программы льготной ипотеки, благодаря которой рынок новостроек с точки зрения ставок окажется в более выгодном положении, чем вторичный.
По мнению Алексея Попова из ЦИАН, определяющими факторами в ценовой динамике станут уровень ипотечных ставок, динамика реальных доходов населения, а также комплекс внешних (по отношению к рынку) макроэкономических и геополитических факторов.
Что будет со спросом
Согласно прогнозу аналитиков ФГ «Финам», спрос на новостройки в 2023 году будет на уровне прошлого года или ниже. В «Метриуме» ожидают повышения спроса на квартиры в столичных новостройках по итогам 2023 года на –5%. «Если ориентироваться на показатели последних трех месяцев 2022 года (около 9,5 тыс. ДДУ в месяц в Московском регионе), то в ближайшие месяцы продажи останутся на этом уровне (с поправкой на сезонные факторы и необходимость подстройки к изменениям в линейке ипотечных продуктов)», — добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Рост в пределах инфляции
Однако прогноз по снижению цен на новостройки разделяют не все эксперты. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка допускает рост цен на первичном рынке Москвы в 2023 году на уровне инфляции. Согласно прогнозу ЦБ, годовая инфляция в этом году должна составить 5–7% против 12% в 2022 году. Примерно на столько же вырастут и цены, допускает эксперт. «Главным образом, новостройки будут дорожать благодаря продлению льготной ипотеки и расширению семейной ипотеки, которые обеспечат девелоперов стабильным спросом. Однако доходы россиян по-прежнему снижаются, поэтому стремительный рост цен маловероятен», — пояснила Надежда Коркка.
Одновременно с этим в 2023 году снизится средняя величина скидок от застройщика, продолжила эксперт. По данным «Метриума», средний размер скидки от застройщика в декабре 2022 года достиг 20% (в отдельных случаях 35%) против 10% годом ранее. «Сейчас покупатели постепенно возвращаются на рынок, поэтому исчезает необходимость в столь крупном дисконте для их привлечения, возникшая на фоне частичной мобилизации», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум».
Не ожидают снижения цен на новостройки и сами застройщики, хотя и сильного подорожания не предвидят. «С учетом того что программы ипотечного кредитования фактически продлены и расширены, спрос будет достаточным, чтобы цены продолжали расти», — полагает совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин. По его словам, в то же время из-за высокой конкуренции между застройщиками, замедления инфляции и роста предложения динамика цен будет умеренной. «Если фоновая нестабильность будет сохраняться, темпы изменения цен останутся сравнимыми с теми, что мы видели во второй половине 2021 года, то есть менее 1% в месяц без поправки на скидки», — сказал Владимир Щекин.
Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим пока не видит достаточных оснований говорить о заметном и всеобщем снижении цен на жилье, а уменьшение средней цены новостроек по рынку в конце 2022 года она объясняет предновогодними акциями. «В условиях проектного финансирования ценовая вилка закладывается в финансовую модель, которую банк анализирует для предоставления эскроу-кредита или отказа в нем. В них закладывается низкое состояние рынка, но ожидать снижения цен на уровне 30%, скорее всего, не стоит, тем более на фоне объективного роста себестоимости строительства, который произошел в 2022 году», — сказала Анна Боим.
Однако и заметного роста в 2023 году коммерческий директор ГК «А101» не ждет. «Цены и так повышались последние 2,5 года, причем иногда скачкообразно — за счет ажиотажных периодов на фоне смены условий программ льготной ипотеки. А сейчас у нас рынок покупателя. Поэтому девелоперы будут конкурировать и наполнением своих проектов, и ценой, то есть предлагать больше за как можно меньшие деньги», — пояснила эксперт.
По ее мнению, в пользу ценового статус-кво говорит и сохраняющаяся неопределенность на ипотечном рынке. Речь идет об уходе от околонулевых ставок, который приведет к росту размера ежемесячного платежа. Это, как следствие, может замедлить темпы продаж. «Вряд ли в таких условиях можно ждать заметного повышения цен. Такое возможно только в случае заметного дефицита предложения», — добавила Анна Боим.
