Глава ЦБ Эльвира Набиуллина 16 февраля заявила, что пик роста цен на жилье в России пройден и она не ждет высоких темпов увеличения его стоимости. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», спрогнозировали как минимум остановку роста цен на квартиры, как максимум — их снижение на 10% к концу 2024 года. Когда лучшее время для покупки недвижимости и стоит ли брать для этого ипотеку — в нашем материале.
Цены на квартиры в новостройках резко повысились в 2023 году из-за льготных ипотечных программ, рассказала председатель Центробанка Эльвира Набиуллина. При этом сейчас, по ее словам, наблюдается стабилизация цен на жилье в России. Поэтому стоимость квартир уже не будет резко расти, уточнила она.
Что такое ипотека с господдержкой
С 2018 года в России действует ряд ипотечных программ с государственной поддержкой. В основном они распространяются либо на строящееся жилье, либо на готовое, но от застройщика.
Есть семейная, дальневосточная, сельская, военная ипотеки и программа для IT-специалистов. Кроме того, в некоторых регионах есть ипотечные программы поддержки бюджетников: врачей и учителей.
Ставки по семейной ипотеке составляют в среднем 6%, по IT-ипотеке — 5%.
В 2020 году, во время пандемии COVID-19, спрос на жилье упал, а застройщики были на грани банкротства. Тогда президент России Владимир Путин поручил ввести в стране льготную ипотеку.
Изначально ипотечный кредит по ней выдавался россиянам под 6,5% годовых для покупки квартиры в новостройке. Условия по льготе менялись несколько раз, а ставка выросла до 8%.
Первоначальный взнос по программе в сентябре 2023 года вырос с 15 до 20%, в декабре — до 30%.
Максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой на новостройки в декабре сделали одинаковым для всех регионов — 6 млн рублей. Ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях верхним пределом кредита были 12 млн рублей.
По последним данным «Домклик», в январе 2024 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в России составила 132 971 рубль. То есть в среднем квартиру, например, площадью 53 кв. м на первичке можно было купить почти за 7 млн рублей. На вторичном рынке цена «квадрата» в январе 2024 года достигла 106 530 рублей. Квартиру площадью 53 кв. м можно было купить за 5,6 млн рублей в среднем.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов сказал «Газете.Ru», что в 2024 году цены на жилье в России, скорее всего, как минимум остановятся, как максимум — начнут снижаться.
«Радикального снижения активности покупателей мы не ожидаем. Значит, более вероятен сценарий заморозки цен в отдельных проектах застройки, а в других — снижение темпа роста стоимости квартир в новостройках. На вторичном рынке жилья цены будут сокращаться, так как альтернатив дорогой ипотеке у покупателей «вторички» нет. Однако владельцы готовых квартир также будут сокращать их предложение, откладывать собственные покупки нового жилья», — спрогнозировал Сырцов.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова в беседе с «Газетой.Ru» отметила, что в настоящее время появляется все больше предложений как на первичные, так и на вторичные квартиры.
«Помимо этого, конкурентами могут служить и дома, построенные в рамках индивидуального жилищного строительства. Поэтому есть вероятность, что к лету можно будет увидеть снижение цен, дополнительные акции на первичную недвижимость. Ведь надо учитывать, что там еще может потребоваться ремонт, меблировка и в целом определенное ожидание сдачи жилья», — уточнила Ермилова.
По ее словам, лето обычно считается не сезоном для рынка недвижимости, однако в любом случае необходимо мониторить ситуацию.
Доктор экономических наук, профессор кафедры «Государственное и муниципальное управление» Финансового университета при Правительстве РФ Юрий Шедько допустил, что цены на квартиры в России к концу 2024 года могут снизиться в целом на 10%.
«Однако величина этого снижения будет существенно различаться в зависимости от региона и «возраста» жилья », — пояснил экономист.
По мнению Шедько, снижение цен на жилье в России может продолжаться до конца первого квартала 2025 года.
Когда лучше покупать квартиру
Сырцов отметил, что пока действует льготная ипотека (до 1 июля 2024 года), можно купить достойную квартиру в новостройке.
«Если человек живет в городе с относительно умеренными ценами на жилье, лимита в 6 млн рублей хватит, чтобы приобрести достойную квартиру. Семейная и IT-ипотека также в силе, но не исключено, что эти программы будут видоизменены, так что лучше кредит получить пораньше. Если кредит не нужен и человек собирался купить вторичную квартиру, цены уже начали снижаться на старое жилье, и этот процесс будет продолжаться минимум до лета, так что можно немного подождать более умеренных цен и сговорчивых продавцов», — уточнил Сырцов.
По данным Сырцова, на ипотеку приходится больше половины сделок на вторичном рынке жилья и порядка 70% на рынке новостроек. По мнению эксперта, купить жилье без кредита крайне трудно, за исключением случаев, когда человек продает старую квартиру и покупает новую за ту же сумму.
«Однако продать старую квартиру тоже трудно, если ставки по кредитам высокие.
Поэтому на вторичном рынке жилья будут распространяться разного рода обменные, бартерные, альтернативные сделки с небольшой доплатой, если ставки по кредитам останутся высокими. Рынок новостроек, напротив, будет развиваться за счет ипотеки», — заключил Сырцов.
Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина сообщила «Газете.Ru», что продавцы в ходе индивидуальных переговоров обычно соглашаются на дисконт до 5%, а в случае срочной продажи и при крупной сделке — до 7-10%.
По подсчетам Шедько, покупка жилья в ипотеку в 2024 году в случае снижения цен по-прежнему будет преобладать и составит 76 — 82%.
Универсального рецепта по времени покупки квартиры в ипотеку не существует, поскольку нужно оценивать целый ряд факторов.
«На рынке всегда есть ликвидные квартиры, и чем ниже спрос, тем больше доля таких объектов. А по мере восстановления спроса, в первую очередь, с рынка выбывают наиболее привлекательные варианты. Поэтому приобретать квартиру нужно тогда, когда есть реальная потребность в проживании или в инвестициях, и здесь главное — оценить существующие риски и перспективы роста цены на недвижимость, изменение предложения и возможности по снижению долговой нагрузки в будущем», — посоветовал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
По словам Шедько, лучшее время для покупки квартиры в ипотеку — момент, когда проценты по вкладам в банках больше, чем ставки по ипотечному кредиту.
«Целесообразность покупки квартиры с немедленным расчетом зависит от возможностей и потребностей покупателя. Если деньги для покупки в наличии, то не стоит ждать снижения цен, так как оно может быть незначительным или несущественным. Если спешить с улучшением жилищных условий нет необходимости, можно подождать с покупкой до конца 2024 года или начала 2025 года, когда цены на жилье достигнут минимума и станут более доступными», — уточнил экономист.
