В последние годы столичные новостройки считались привлекательным и ликвидным активом для инвестиций и сохранения сбережений. Но итоги января посеяли сомнения, что так будет и дальше. Объемы предложения нового жилья и цены на квартиры находятся на максимумах, а покупательская активность на фоне падения доходов большинства россиян неуклонно снижается. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают суперскидки, лишь бы официально не снижать ценник.
В минувшем январе Росреестр Москвы зарегистрировал 5,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья. Это на 35% меньше, чем в декабре 2022 года, когда было зафиксировано 8,9 тыс. сделок на рынке строящегося жилья. Провал не удивил аналитиков. Во-первых, сказался сезонный фактор. После предновогоднего ажиотажа и периода отпусков наступает традиционное затишье.
Во-вторых, ЦБ от угроз перешел к делу и начал сворачивать ипотеку от застройщиков. С 1 июня по таким программам вводятся повышенные надбавки к коэффициентам риска. Ряд крупных игроков сыграл на опережение и прекратил выдавать жилищные займы с околонулевой ставкой еще в конце декабря. Теперь строители с банками-партнерами предлагают ипотеку от 3% годовых. Понятное дело, что желающих взять жилищную ссуду поубавилось. Тем не менее доля ипотечных сделок остается на высоком уровне: в январе 2023 года 85% ДДУ были заключены с ипотечным кредитованием.
В-третьих, свою лепту в «охлаждение» первичного рынка жилья внес Минфин, заявивший в конце прошлого года о возможном завершении программы льготной ипотеки. Известие вызвало повышенную активность покупателей, спешивших воспользоваться дешевыми кредитами. О том, что ипотеку с господдержкой продлят до середины 2024 г. с повышением ставок с 7 до 8%, стало известно ближе к новогодним праздникам. «Повышение на 1 п.п. не окажет значительного влияния на величину ежемесячного платежа. Просто люди, которые хотели и могли воспользоваться данной программой, уже купили квартиры в прошлом году, а новый спрос еще не сформировался», — пояснил «МК» руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
По его мнению, в целом первичный рынок жилья Московского региона развивается в рамках тенденций, сформировавшихся в 2022 году. И пока причин для разворота нет: покупательская активность остается низкой, а цены на квартиры — высокими. Объем предложения новостроек все еще находится на максимумах, продажи оставляют желать лучшего.
Напомним, что цены на жилье резко выросли в 2020–2021 гг. в период мягкой денежно-кредитной политики Центробанка, низких ставок по вкладам и кредитам. «Невыгодные депозиты и дешевая ипотека «перегнали» спрос на рынок жилья, а пропорционального роста объемов предложения не последовало. В результате за два года квартиры в разных сегментах подорожали в 1,5–2 раза. Но доходы покупателей жилья настолько не выросли, спрос начал снижаться. И если на вторичке продавцы приняли новую реальность и начали опускать цены еще в прошлом году, то застройщики до последнего оттягивают этот неизбежный процесс», — сообщил Репченко.
Эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова обратила внимание на усилившуюся конкуренцию между вторичным и первичным рынком: «Дисконт от собственников, в том числе по переуступкам, вырос, и часть покупателей готовы их рассматривать в качестве альтернативы».
По оценке директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой, в минувшем январе средневзвешенная цена кв. метра на первичном рынке массового сегмента Москвы составила 311,4 тыс. руб. (+2,1% за месяц, +17,3% за год). Цены выросли во всех округах. Самым дорогостоящим округом остается ЗАО. Наиболее бюджетные предложения находятся в ЮЗАО, САО и ЮВАО. При этом больше всего новых квартир и апартаментов по доступным ценам сегодня продается в ЗАО (17,5% от общего объема предложения). Прежний лидер — ЮВАО — откатился на второе место (17%). Доля жилья с чистовой отделкой держится на стабильно высоком уровне (67,8%). Около 40% всех выставленных на продажу лотов приходится на однокомнатные предложения.
Интересно, что по итогам второго месяца зимы дорожали только квартиры (+2,4% за месяц). Апартаменты, напротив, в среднем стали дешевле на 0,5% за счет реализации целого ряда компактных лотов с относительно небольшой стоимостью, но относительно высокой ценой квадратного метра.
Список наиболее демократичных по цене столичных новых квартир на текущий момент возглавляет студия площадью 23,6 кв. м за 5,2 млн руб. в Западном Дегунине. В топ-3 также входят студия площадью 21,6 кв. м за 5,5 млн руб. в Солнцеве и студия площадью 22,3 кв. м за 5,6 млн руб. в ЖК рядом с Химкинским лесом. Рейтинг самых доступных апартаментов возглавляют лоты в Кускове (12 кв. м за 2,9 млн руб.), в районе Головинский (10,7 кв. м за 3,7 млн руб.), в Коптеве (20,4 кв. м за 3,8 млн руб.). «Стратегии клиентов меняются — многие сейчас не хотят или не готовы приобретать большую квартиру «всерьез и надолго», и вложения в студию выглядят наиболее оптимальными», — заметил гендиректор компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
В Подмосковье средняя стоимость новостроек массового сегмента таких лотов выросла в январе на 3,5%, до 7,1 млн руб., сообщили эксперты «ЦИАН.Аналитики».
Как считает Олег Репченко, в этом году стоимость жилья в Московском регионе, скорее всего, будет ползти вниз. Неявный тренд на снижение цен — сегодняшние скидки доходят до 20–30% — постепенно, в течение года-двух, может стать явным. Потому что восстановить продажи, по его мнению, не помогает уже ни льготная, ни «нулевая» ипотека. «Остается опускать цены. И застройщики, по всей видимости, это понимают. Поэтому и начинают идти на снижение. Правда, пока в основном не в прайсах, а за счет щедрых скидок. Потому что дисконт — это тоже снижение стоимости покупки, пусть и не прямое. Плюс акции, в рамках которых застройщики дарят покупателям квартир кладовки, машино-места или кухни. Потому что иначе продать что-то в сегодняшних реалиях сложно», — пояснил аналитик.
Евгения Койкелова, напротив, не ожидает в среднесрочной перспективе снижения цен на новостройки. «Субсидирование ставок застройщиками будет сохраняться в том диапазоне, в котором позволяет ЦБ. Сейчас это одно из главных преимуществ первичного жилья перед готовым. Естественно, такого бурного роста, какой наблюдался после пандемии, в этом году ждать не стоит — покупательская способность будет сдерживать цену», — убеждена Койкелова.
При выборе ЖК и жилья она рекомендует в первую очередь обратить внимание на наличие эскроу-счетов у застройщика, на локацию и развитость инфраструктуры, а также выполнение строителями обязательств по благоустройству и социальной инфраструктуры по прошлым проектам. Кроме этого, по ее мнению, полезно изучить динамику цен на аналогичные квартиры: «Любая недвижимость, даже когда на момент покупки она приобретается «на всю жизнь», является инвестицией. И объект нужно выбирать таким образом, чтобы при необходимости срочной продажи как минимум не потерять потраченные деньги».
Олег Репченко советует покупать жилье у компаний с безупречной репутацией, с большим опытом работы на московском рынке, без серьезных просрочек ввода домов и, конечно, без обманутых дольщиков. Перед покупкой очень желательно лично съездить посмотреть уже реализованные проекты компании, поговорить с жителями, узнать, есть ли проблемы с качеством строительства и т.п. «Если в предыдущих проектах застройщика протекают крыши, а по стенам ползут трещины, не стоит думать, что в новых все будет по-другому», — заключил эксперт.
