В последние годы Афины стали привлекать не только туристов, но и инвесторов. Афинский рынок недвижимости стал перспективным по нескольким причинам:
- цены за квадратный метр в Афинах в разы ниже, чем в других европейских столицах;
- растёт число туристов и экспатов, в частности из северных стран в связи с энергетическим кризисом в Евросоюзе.
- у недвижимости в Афинах большой потенциал роста: по данным Банка Греции за III кв. 2022 года, недвижимость в Афинах стоила на 13% дешевле пикового уровня 2007 года, всё ещё можно купить относительно недорого. При этом рынок в Афинах уверенно растёт: за последние три года недвижимость в Афинах подорожала на 33,7% — сильнее, чем в остальных регионах страны.
- зарубежные инвесторы сместили фокус с греческих островных курортов на центральные и северные районы Афин.
Рассмотрим особенности рынка недвижимости по районам Афин.
Север Афин: респектабельные семейные районы и повышенный спрос на аренду
Средняя стоимость квадратного метра жилья на севере Афин в IV кв. 2022 года — 2 721 евро за м², по данным Spitogatos. По нашим наблюдениям, цены на качественную недвижимость в хороших кварталах начинаются от 3,5 тысяч евро.
По сравнению с IV кварталом 2021 года цены на жильё выросли на 8,8%, а ставки аренды — на 4,2%. Северные предгорные Афины заселены преимущественно семьями среднего и состоятельного классов.
Наиболее характерным районом для севера Афин считается Кифисья. Зелёный благополучный район всего в получасе езды от центра. Большинство домов окружены большими тенистыми садами.
Центр Афин: инвестиционное жильё и низкая стоимость квадратного метра
Жильё в центре Афин у подножия Акрополя и в треугольнике, образованном площадями Монастираки, Омония и Синтагма, привлекают сотни тысяч туристов круглый год. Недвижимость в этих районах традиционно стоит дороже и в основном сдаётся в аренду.
Жильё в остальных районах центра Афин выгоднее сдавать в долгосрочную аренду: качественное жильё здесь пользуется спросом из-за его дефицита. Мы сравнивали долгосрочную и краткосрочную аренду на примере квартирного здания под нашим управлением в центре Афин: оказалось, что доходность от долгосрочной аренды выше.
Средняя стоимость жилья центральной части Афин в IV кв. 2022 года составила 1 774 евро за м², за год цены выросли на 8,4%, по данным Spitogatos. Однако усреднённая стоимость по всему центру Афин с большим разнообразием микрорайонов не показательна. Город развивался неравномерно, в центре есть районы с большим количеством мигрантов, где нормальная цена 1 500 евро, а есть и более благополучные, где сложно найти объекты дешевле 5 000 евро за квадратный метр.
По данным самого крупного греческого сайта по поиску недвижимости Spitogatos, из 10 стран, проявляющих наибольший интерес к греческому рынку, 5 сосредоточены на недвижимости в центре Афин.
В 2022 году инвесторы из Великобритании, Румынии, Нидерландов, Австралии и Кипра указывали преимущественно на центр греческой столицы в поиске жилых активов в Греции. Это значительный сдвиг интересов, особенно в случае британских покупателей, которые в 2021 году больше интересовались недвижимостью на Кикладах.
Греческий рынок больше не является исключительно местом для покупки дома у моря, а стал инвестиционным направлением.
Восточные Афины: наибольший рост ставок аренды
По данным Spitogatos за IV кв. 2022 года, на востоке Афин наблюдался баланс роста цен на жильё и ставок аренды: оба показателя выросли за год на 9,3%. В отличие от центральных районов, восточные районы и пригороды— более зелёные, гористые и не так плотно застроены. Они расположены в глубине полуострова Аттика с множеством памятников архитектуры и истории. Здесь редко можно встретить мигрантов, восток Афин в основном заселён местным средним классом.
Средняя цена квадратного метра: 1 800 евро. В дорогих пригородах, таких как Коропи (Koropi), цены достигают 8 тысяч евро, в остальных — не превышают 3 тысяч.
Юг Афин: элитная прибрежная зона и наибольший рост цен
В южных пригородах на берегу Саронического залива находятся самые дорогие кварталы Афин: Вульягмени и Вула. Здесь цены за квадратный метр элитного курортного жилья достигают 30 тысяч евро. В южном округе есть и недорогие жилые районы.
В южных районах города в IV кв. 2022 года был отмечен наибольший рост средней запрашиваемой цены продажи жилья по сравнению с тем же периодом 2021 года — 13,8%. Средняя стоимость жилья достигла 3 261 евро за м². На практике в прибрежных элитных районах не найти недвижимости дешевле 5–7 тысяч евро за квадратный метр.
Стоимость аренды в Афинах: самые дорогие и самые дешёвые районы
Учитывая тенденцию к росту цен, наиболее доступными районами в 2022 году были Керацини, Илион, Никайя и Патисия. Самыми дорогими — Вульягмени, Колонаки-Ликавиттос, Нео Психико, исторический центр и Эллинико.
Районы с самой дорогой арендой
Вульягмени
14,9 €/м2
Колонаки-Ликавиттос
14,6 €/м2
Палео-Психико
14 €/м2
Исторический центр
13,3 €/м2
Нео Психико
12,5 €/м2
Эллинико
12,4 €/м2
Районы с самой доступной арендой
Керацини
6,1 €/м2
Илион
6,3 €/м2
Никайя
6,4 €/м2
Аттики
6,6 €/м2
Патисия
6,7 €/м2
Инвестиционная недвижимость в Афинах: экспертиза Tranio
С 2017 года Tranio ведёт в Афинах собственные проекты строительства и реновации жилья и управляет арендой: отремонтировали более 70 отдельных квартир и провели редевелопмент 4 многоквартирных зданий. За годы работы греческого офиса у нас не только накопилось понимание рынка недвижимости города, но и появились партнёры: нотариусы, юристы, строительные подрядчики и брокеры.
Подбирая и оценивая объекты, мы в первую очередь ориентируемся на их инвестиционную привлекательность, будь то флиппинг квартиры для инвестора или реновация здания целиком. Как правило, самыми перспективными с точки зрения добавленной стоимости и арендной доходности оказываются районы среднего класса, хотя и в престижных, и в бедных районах бывают исключения. Один из наших крупных проектов мы подробно описали в этой статье: доходность инвестора на добавленной стоимости этого проекта составила 13,8% годовых, а арендная доходность — около 4% годовых.
Так как мы не расстаёмся с клиентами после продажи квартиры, а остаёмся управляющей компанией в большинстве завершённых проектов, арендный доход и гарантийное обслуживание — это тоже зона нашей ответственности. Поэтому в наших интересах сделать качественный ремонт и подобрать такие проекты, которые с большей вероятностью будут востребованы у непроблемных арендаторов.
Покупка инвестиционных квартир в проектах Tranio доступна для граждан РФ напрямую без ограничений, поскольку собственник зданий — резидент Российской Федерации.
