Согласно данным турецкой аналитической платформы оценки недвижимости Endeksa, по состоянию на конец июля 2023 года в Турции годовой прирост цен на жильё составляет 90% в национальной валюте — турецкой лире. Средняя по Турции цена квадратного метра жилья составила 19 500 турецких лир (723 доллара на июль 2023 года при курсе 1 $ = 26,7 ₤), средняя цена одного объекта жилой недвижимости составила 2,535 млн турецких лир (94 тысяч долларов), а средний срок возврата инвестиций в жильё — 16 лет.
Темпы роста стоимости аренды растут вслед за ценами на жилье: в июле 2023 года аренда в национальной валюте подорожала на 8,9% по сравнению с предыдущим месяцем, а относительно июля 2021 года рост составил 141%.
Несмотря на достаточно высокую инфляцию национальной валюты, цены на недвижимость в Турции за последние 2 года выросли больше, чем доллар по отношению к турецкой лире. Это связано с тем, что стоимость недвижимости в инвестиционно привлекательных локациях привязана к доллару или евро.
Елена Милишенкова
коммерческий директор
По данным за июль 2023 года цены на жильё в Турции в национальной валюте (турецкой лире) выросли на 108% за год и на 471% за 2 года. В свою очередь, доллар США по отношению к турецкой лире вырос на 50% за год и на 219% за 2 года, евро вырос на 62% за год и 196% за 2 года. В пересчёте на доллар и евро средние по стране цены на жилую недвижимость за год выросли в среднем на 25%.
Однако в крупных городах Турции темп роста цен на недвижимость ещё стремительнее превышает темпы инфляции и курсовые изменения лиры. Например, в Стамбуле и Анталье рост цен в долларовом эквиваленте за год превысил 110%. Это связано с повышенным интересом иностранцев к этим провинциям.
Обзор рынка жилья в 7 провинциях Турции с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости
Число проданных объектов в июле 2023
Средняя стоимость за м2, $
Прирост стоимости за год в пересчете на $
Окупаемость за счёт арендного дохода (лет)
Стамбул
15 724
1 251 — среднее
от 1232 — новостройки
47%
17
Анкара
9 688
599
124%
13
Измир
5 203
928
110%
18
Анталья
11 168
1 105 — среднее
от 1 156 — новостройки
110%
19
Бурса
7 694
660
93%
17
Коджаэли
4 803
686
102%
17
Мерсин
5 822
723
101%
18
Источники: статистика сделок по данным TUIK, цены по данным Endeksa
Наиболее перспективные регионы
Стамбул
Стамбул — это крупнейший экономический, финансовый, туристический и культурный центр, здесь находится один из самых крупных авиахабов мира. Согласно официальной статистике, за 2022 год в мегаполисе было продано 259 654 объекта жилой недвижимости (17,5% от количества сделок по всей стране). Больше половины продаж пришлись на европейскую сторону города, и лишь 30% — на азиатскую (Анатолия), где обычно предпочитают селиться турки. За 2021 год население города увеличилось на 378 тысяч человек за счёт иностранцев и внутренней миграции. Стабильный многолетний прирост населения обеспечивает высокий спрос на аренду и покупку жилья от конечных потребителей.
В мае 2023 года спрос на вторичное жильё вырос на 10,5% к тому же месяцу прошлого года, сообщает издание Hürriyet Daily News со ссылкой на данные Стамбульского научного центра BETAM (Bahçeşehir University’s Economic and Social Research Center). Тенденцию связывают с ростом потребности в жилье со стороны местного населения после февральского землетрясения. Аналитики центра BETAM также отметили, что весной 2023 года сократилось время экспозиции объектов — в Стамбуле средний срок размещения объявления о продаже квартиры составляет всего 46 дней, что говорит о высокой активности покупателей жилья.
Новостройки же быстрее растут в цене и их проще сдать в аренду — как в краткосрочную, так и в долгосрочную. В Стамбуле сохраняется дефицит жилья, что стимулирует рост цен за квадратный метр и арендных ставок. В городе арендная плата за год повысилась на 115% (июль 2022 — июль 2023).
В новостройках центральных районов Стамбула цены на элитное жильё достигают 14 000 долларов за м². Также в центральных районах есть большой выбор нового жилья с современным ремонтом в диапазоне от 4 500 до 8 000 долларов за м².
Ускоряется строительство альтернативы проливу Босфор — канала Стамбул. Местные власти рассчитывают, что новый транспортный канал превратит Турцию в логистическую сверхдержаву. После того как власти утвердили план зонирования вблизи канала, недвижимость здесь дорожает быстрее, чем в среднем по стране.
Провинция Анталья
Провинция Анталья застраивается рекордными темпами. Это видно из статистики разрешений на строительство: за III кв. 2022 года в Анталье выдано 1 412 разрешений на строительство, что лишь в 2,5 раза меньше, чем в провинции Стамбул, хотя по численности населения Стамбул превосходит Анталью в 6 раз. После пандемии туристическая отрасль восстановилась, поток туристов в Анталью в 2023 году превысил показатели 2019 года.
Всё это делает Анталью самой популярной у иностранцев провинцией Турции для покупки недвижимости и открытия бизнеса. Хотя, конечно, по абсолютному количеству иностранцев Анталья уступает Стамбулу, но если сравнивать долю по численности населения — то абсолютный лидер. Более 30% всей недвижимости, которую покупают в Турции иностранцы, приходится на провинцию Анталья. За последние 5 лет в Анталье было продано более 90 тыс. жилых объектов иностранцам. Граждане России, Ирана, Ирака и Германии занимают первые места среди покупателей недвижимости в этом городе. Хотя первые места по количеству сделок занимают россияне и иранцы, в сумме больше всего недвижимости покупают граждане европейских стран, в частности Германии, Швеции, Норвегии, Великобритании, Ирландии, Франции, Австрии и Дании.
Провинция Бодрум
Интересно отметить, что Бодрум занимает место в топ-10 направлений Турции для инвестиций в недвижимость и представляет собой наиболее роскошный курорт Турции как для местных жителей, так и для иностранных инвесторов.
Привлекательность Бодрума заключается в его разнообразии: здесь можно найти как бюджетные апартаменты для аренды, так и роскошные отели, которые получили одобрение Forbes и Business Insider. Все эти варианты размещения предоставляют услуги «всё включено», а также широкий спектр спа-салонов и велнес-услуг. Инвесторам также предоставляется возможность выбора из различных форматов недвижимости в зависимости от их инвестиционных целей.
Цены на жильё в Бодруме для продажи в июле 2023 года выросли на 96,68% по сравнению с данными за июль предыдущего года. Средняя стоимость недвижимости для продажи составляет 418 тысяч долларов, а средняя площадь жилой недвижимости, выставленной на продажу, составляет 148 м². В июле 2023 года средняя стоимость одного квадратного метра остановилась на уровне 3129 долларов, что превышает данные 2022 года на 24% и данные 2021 года — на 54%. Прогнозируемый срок окупаемости инвестиций составляет 20 лет. Наибольшими темпами окупаемости в июле 2023 года отличились следующие районы: Тепеджик, Акьярлар, Исламханелер, Кючюкбук и Яхши.
Цены на жильё на полуострове Бодрум продолжают расти в большинстве районов. Учитывая средние показатели, наибольший прирост цен на жильё в июле 2023 года был замечен в районах Дерекее, Кызылача, Тепечик, Бахчелиевлер и Гумбет.
Наиболее популярные города Турции
Вопреки тому, что в Турции зафиксировано снижение количества сделок среди российских граждан в 2023 году по сравнению с 2022 годом (когда был достигнут пик — наивысший уровень спроса за всю фиксированную историю), на долгосрочной перспективе наблюдается увеличение. В 2023 году количество сделок выросло на 158% по сравнению с 2021 годом. Средний бюджет на покупку недвижимости составил 250 тысяч евро.
Так в январе-июле продажи жилья иностранцам снизились на 43,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 22 тыс. объектов недвижимости, почти повторив показатели января-июля 2021 года, которые составляли около 25 тыс. объектов. В долгосрочной же перспективе наблюдается рост: в январе-июле 2020 года продажи жилья иностранцам оказались на 29,6% меньше и составили 17 тыс. объектов.
В июле продажи недвижимости иностранцам составили 2,6% от всех продаж летнего месяца, по данным статистического ведомства Турции. В среднем доля покупок иностранцев в сделках с жилой турецкой недвижимостью в 2022 году составила 4,5%, а в 2021 году этот показатель составлял 3,9%. В Турции очень сильный внутренний рынок недвижимости, наибольшая доля покупок всегда совершалась гражданами Турции. Лишь в последние годы покупки иностранцев составляют 2-4%. Для сравнения, в 2017 году лишь 1,5% покупок было совершено иностранцами.
Общий рост продаж турецкой недвижимости — хороший знак для инвесторов. Локальный спрос растёт, что гарантирует рост цен в скором времени и обеспечивает ликвидность актива. Доля иностранного спроса при этом традиционно мала, что тоже хорошо для инвестора, поскольку это защищает рынок от внешнеэкономических и политических изменений.
Павел Тимошенко
руководитель отдела продаж в Турции
Самые популярные у иностранных покупателей города можно оценить по количеству сделок январе-июле 2023 года:
Стамбул — 24 953;
Анталья — 21 860;
Мерсин — 4 316;
Анкара — 2 687;
Бурса — 2 002;
Ялова — 1 817;
Измир — 1 322;
Сакарья — 1 259;
Спрос на недвижимость в Турции стабильно высокий
Представители строительной отрасли и специалисты по недвижимости Турции прогнозируют, что спрос со стороны иностранцев останется высоким в 2023 году. Интерес иностранцев с одной стороны имеет инвестиционную составляющую (недвижимость в Турции дорожает в долларовом эквиваленте) и миграционную составляющую (в Турции действуют программы гражданства и ВНЖ за инвестиции в недвижимость).
До конца 2023 года в Турции планируется ввести в эксплуатацию ряд транспортных инфраструктурных проектов: железнодорожные скоростные линии и новые ветки метро в Стамбуле. Благодаря развитию мегаполис притягивает всё больше жителей: как местных из других регионов Турции, так и экспатов из стран Ближнего Востока, Европы и СНГ.
За 7 лет Стамбул сильно изменился, например, в вопросе транспортной доступности. Метро здесь есть не везде, поэтому станция в 10-15 минутах от дома пешком является отличным показателем. Открытие наземного метро Marmaray существенно упростило жизнь, связав азиатскую и европейскую части города.
В этом году появилось быстрое и очень удобное метро от центра до нового аэропорта Стамбула (лучший вариант для жарких дней, когда стоять в пробках особенно тяжело). Также, в азиатской части Стамбула открылось метро, связывающее район Чекмекой и побережье мраморного моря.
Елена Мутлу
менеджер по работе с партнёрами в Турции
Турция выдаёт гражданство за инвестиции в недвижимость
Высокий спрос иностранцев обусловлен также программой гражданства за инвестиции: по разным оценкам от 22% до 38% покупателей из-за рубежа рассчитывают на получение гражданства Турции за инвестиции в недвижимость. Чтобы претендовать на паспорт Турции, инвестор может приобрести один или несколько объектов недвижимости с общей кадастровой стоимостью от 400 тысяч долларов (10,7 млн турецких лир по курсу июля 2023 года). При этом нет ограничений по типу объектов: можно покупать квартиры, дома, коммерческие помещения или земельные участки. В течение 60 дней после покупки недвижимости инвесторы получают ВНЖ, а через 6–9 месяцев выдаётся паспорт гражданина Турецкой Республики.
