Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги I полугодия 2024 года на вторичном рынке недвижимости крупных городов России.
ВАЖНО
В выборку вошло 35 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Московская и Ленинградская области.
Статистика по реальному количеству сделок в оперативном режиме доступна лишь для Москвы и Санкт-Петербурга. Для других городов мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка — количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков.
Как за полгода изменились цены
За I полугодие 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась лишь на 3,7%. Для шести месяцев это очень скромный рост. Последние три месяца цены практически не менялись. Ежемесячный прирост составлял 0,2–0,5%, тогда как в I квартале этого года он был равен 0,7–1,2%, а во II полугодии 2023-го — 1–1,9%.
На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз: сокращение спроса относительно II полугодия 2023 года, заградительно высокие ставки по ипотеке.
Однако пока продавцы заняли выжидающую позицию и не готовы заметно снижать цены. К тому же рынок уже адаптировался к новой реальности: количество сделок с февраля по апрель увеличивалось (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней. — Прим. Циан.Аналитики).
Более заметная динамика — в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек. За шесть месяцев «квадрат» в среднем по этим локациям подорожал на 4,4%, в то время как в миллионниках — на 3,2%.
Минимальные темпы роста зафиксированы в Санкт-Петербурге (+0,2%), Москве (+0,4%), Владивостоке (+0,4%) и Ленинградской области (+0,5%). Фактически в этих локациях цены за I полугодие 2024 года не изменились. В последние два–три месяца в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях наметился разворот тренда на сокращение средних цен. Снижение минимальное, пока рост цен в первые месяцы года компенсировать не удалось.
Максимальный рост отмечен в Набережных Челнах (+9,2%), Красноярске (+8%), Махачкале (+7,9%), Барнауле (+7,5%).
Активность на рынке перестала снижаться
Потенциальный спрос на вторичном рынке анализируемых локаций снижался с сентября 2023 года до конца марта 2024-го из-за практически недоступной ипотеки (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании. — Прим. Циан.Аналитики).
С апреля снижение прекратилось, потенциальный спрос перешел к стагнации — рынок постепенно адаптировался к новым условиям. В целом за шесть месяцев этого года активность потенциальных покупателей примерно на 20% ниже, чем годом ранее.
Зависимость вторичного рынка от ипотеки не такая высокая, как рынка новостроек: здесь многие покупают за живые деньги, много альтернативных сделок.
Поэтому и ужесточение условий кредитования не привело к более резкому падению спроса. К тому же на вторичный рынок пришла часть спроса с рынка новостроек, где также ухудшились условия кредитования. «Вторичка» выигрывает за счет более низкого уровня цен.
Динамика реального количества сделок в Москве и Санкт-Петербурге свидетельствует о постепенном восстановлении активности на рынке. Спрос увеличивался с февраля по апрель (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней. — Прим. Циан.Аналитики). По сравнению с промежутком за январь–май 2023-го количество сделок в Москве в этом году ниже на 13%, в Санкт-Петербурге — на 15%.
Выбор на вторичном рынке увеличивается
Начиная с февраля на вторичном рынке увеличивается объем активного предложения. Это свидетельствует о снижении темпов продаж: лоты дольше задерживаются на рынке и начинают накапливаться.
Сроки экспозиции продолжают расти, к тому же на рынок стало выходить больше новых продавцов. Это связано с оживлением на рынке новостроек, где фиксируется рост активности перед ужесточением льготных программ с 1 июля — часть таких сделок связана с продажами имеющихся квартир в готовых домах.
Несмотря на рост количества лотов, выбор в конце июня 2024 года на 13% ниже, чем в конце июня 2023-го — высокий спрос во второй половине 2023 года привел к резкому сокращению объема предложения.
"В I полугодии 2024 года цены на вторичном рынке крупнейших городов РФ практически не увеличились. Отрицательная динамика последних месяцев в столичных регионах позволяет с высокой вероятностью говорить о постепенном развороте тренда со стагнации на небольшое снижение цен. После 1 июля ипотека станет одинаково недоступна как для вторичного рынка, так и для первичного (для тех, кто не подойдет в качестве заемщика по семейной или IT-программе). Это может привести к перераспределению спроса - пусть и сократившегося - в сегмент готового жилья, где общий уровень цен чуть ниже и есть возможность торговаться".
Елена Лапшина,
эксперт ЦИАН.Аналитики
