Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги октября 2023 года на рынке готового жилья крупных городов России.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
- Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в России по итогам октября увеличилась на 1,8%. Рост цен не только сохранился, но и ускорился.
- Спрос на готовое жилье снизился относительно локальных максимумов середины августа (на 10%), но пока он выше показателей в период до ажиотажного спроса. Результаты сентября и октября выше ожидаемых значений.
- Средние сроки экспозиции продолжают снижаться.
- В целом по крупным городам выбор на рынке по-прежнему снижается, однако темпы замедлились. В некоторых локациях объем предложения уже начал увеличиваться.
ВАЖНО
В выборку вошло 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru). Реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки
Рост цен пока продолжается
В октябре цена 1 кв. м в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась сразу на 1,8%. Это максимум с марта 2022 года — тогда «квадрат» за месяц подорожал на 2,8%.
Несмотря на признаки охлаждения рынка — снижение спроса, более частое снижение стоимости в конкретных лотах, рост цен не только продолжился, но и ускорился. В августе и сентябре кв. м подорожал на 1,5%. До этого с мая прошлого года ежемесячная динамика не превышала +−1%. Относительно октября 2022 года «квадрат» в среднем по анализируемым локациям стал дороже на 10,7%.
За последний месяц рост стоимости наблюдался почти во всех локациях, кроме Ленинградской области. Там стоимость «квадрата» снизилась на 0,5% — фактически цены стагнируют.
Самые высокие темпы удорожания фиксируются в индустриальных городах. В Москве стоимость «квадрата» увеличилась на 0,9% — рост цен ниже, чем в августе и сентябре, но выше, чем в I полугодии. В Санкт-Петербурге отмечен рост на 1,1%. В предыдущие два месяца темпы были сопоставимыми.
Продавцы вновь стали предоставлять скидки
ВАЖНО
Эксперты Циан.Аналитики изучили, как менялись цены в объявлениях на вторичном рынке на сайте cian.ru, сравнив максимальную и минимальную цены в объявлениях, закрытых в конкретный месяц.
С января по август 2023 года разница между максимальной и минимальной стоимостью от месяца к месяцу снижалась, что свидетельствовало о том, что продавцы за время существования объявления с каждым разом снижали стоимость своих квартир все меньше и меньше.
Это согласуется с ростом спроса и снижением средних сроков экспозиции — в таких условиях не было необходимости делать большие скидки. В последние два месяца, напротив, показатель увеличился. Значит, на фоне сокращающегося спроса продавцы вновь стали сильнее снижать стоимость лотов за время их экспонирования.
Если в целом по вторичному рынку средние цены за октябрь подросли на 1,8%, то в новинках — объявлениях, которые за последний месяц появились на сайте впервые, стоимость увеличилась только на 1,6%. Таким образом, рост цен в октябре обеспечен прежде всего динамикой в старых предложениях.
Собственники вновь стали аккуратнее подходить к выставлению цен на новые объекты, боясь потерять покупателей, как это уже было в первой половине года. В октябре 1 кв. м в новинках стоит на 1,4% дороже рынка — относительно сентября разрыв немного снизился. Дополнительно рост среднерыночных цен связан с изменением структуры предложения: в период повышенного спроса с рынка уходят прежде всего лоты с относительно невысокими ценами.
Спрос на «вторичку» снижается
ВАЖНО
Эксперты Циан.Аналитики могут оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
Активность пользователей на вторичном рынке медленно увеличивалась со второй половины 2022 года. В июне — первой половине августа текущего года рост спроса усилился на фоне ожидаемого повышения ставки ЦБ, а значит, и подорожания ипотеки. Пик достигнут в середине августа — такой высокой активности не было с марта прошлого года.
Во второй половине августа интерес ожидаемо начал снижаться, однако к настоящему времени он все равно находится на высоком уровне — в октябре количество просмотров на 10% ниже, чем в середине августа, но на 10−15% выше, чем до периода ажиотажного спроса.
В августе, сентябре и даже в октябре на руках у участников рынка было еще довольно много одобрений, полученных до повышения ставки ЦБ. К тому же тогда еще не все банки кардинально пересмотрели ипотечные условия. Спрос сохранялся в том числе за счет тех, кто приобрел недвижимость без привлечения заемных средств, успешно выйдя из валютных накоплений.
ВАЖНО
Статистика по реальному количеству сделок в оперативном режиме доступна по Москве и Санкт-Петербургу (по сентябрь).
Ожидаемое повышение ставки ЦБ привело к росту количества сделок на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга — покупатели стремились совершить сделку до того, как вырастут ипотечные ставки. В августе в столице было заключено 17,5 тыс. сделок. Это рекордный для летних месяцев результат — значения близки к декабрьским, когда на рынке традиционно высокий спрос. В сентябре сделок было чуть меньше — 17 тыс. Спрос остался на высоком уровне.
В Санкт-Петербурге рост количества сделок продолжился и в сентябре: в августе было заключено 10,9 тыс. сделок, в сентябре — 12,3 тыс. — результат выше, чем во время ажиотажного спроса в марте прошлого года.
В сентябре сделки на вторичном рынке составляют около 56% общего объема на рынке жилой недвижимости Москвы. В предыдущие месяцы показатель был больше — с января по август 2023 года в среднем он равнялся 64%. В сентябре спрос на первичном рынке возрос, в то время как на вторичном он снизился. В Санкт-Петербурге доля «вторички» в общем количестве сделок составляет 65% — также ниже, чем в предыдущие месяцы (в среднем с января по август — 70%).
Несмотря на охлаждение рынка, средний срок экспозиции продолжает снижаться. В среднем по анализируемым локациям в конце октября он составил 104 дня. Это на неделю меньше, чем месяц назад, и на месяц меньше в сравнении с началом года. Наиболее заметно за месяц срок сократился в Сочи, Тольятти (на 16 дней) и Ростове-на-Дону (на 14 дней).
Объем предложения продолжает сокращаться, но темпы замедлились
На рынке сохраняется тренд на снижение объема предложения, однако темпы замедлились. За последний месяц количество лотов в среднем по анализируемым локациям сократилось на 1,2% (в сентябре — на 6,2%, в августе — на 6,5%). Выбор планомерно снижается уже больше года — небольшой рост фиксировался в октябре 2022 года и марте 2023-го. Однако в июле−сентябре на фоне активизации спроса темпы ускорились. В октябре на фоне охлаждения рынка темпы вновь замедлились, это указывает на приближающийся разворот тренда. По сравнению с октябрем 2022 года выбор сократился на 30,7%.
Ситуация в городах различается — в половине локаций выбор за месяц сократился, в другой половине он начал увеличиваться. Например, в Воронеже, Тольятти, Оренбурге и Томске объем предложения снизился на 10–12%, а в Кемерово и Ярославле увеличился на 9–14%. В Москве и Санкт-Петербурге выбор за месяц сократился на 2,5%.
«Уже по итогам сентября−октября заметно смещение спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек за счет разрыва в ипотечных ставках между двумя этими сегментами. Вероятно, в ближайшее время ипотека на вторичном рынке подорожает еще сильнее — ЦБ вновь повысил ключевую ставку», — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
По его словам, рост цен на рынке в силу инерции пока сохраняется, однако в ближайшее время вероятно увеличение доли лотов, где продавцы готовы предоставлять скидки, что приведет к стагнации средних цен на сегодняшних уровнях.
«В недавно сданных новостройках, где выше конкуренция за покупателя с „первичкой“, стоит ожидать и снижения цен», — заключил специалист.
