Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 22 Ноя 22 Дек 21
Индекс стоимости жилья, Р/м2 251 356 -0,9% +2,3%
Индекс стоимости жилья, $/м2 3 895 -6,4% +16,9%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 687 -10,5% +25,1%
В декабре цены на вторичное жилье в Москве продолжали падать, однако по итогам 2022 г. рынок все же показал небольшой плюс за счет активного роста в начале года. В целом, динамика стоимости метра в 2022 г. полностью повторила сценарий 2014-2015 гг.
По данным аналитического центра www.irn.ru, цены на квартиры в Москве за 2022 г. выросли на 2,3% до 251 400 руб. за кв. м в среднем при инфляции около 13%. Таким образом, в реальном выражении стоимость жилья снизилась.
В течение 2022 г. ценовая динамика была очень неравномерной: в начале года цены активно росли, следуя траектории рынка 2021 г., и за январь-февраль прибавили 3,1%. В марте стоимость метра подскочила еще на 5,6% на фоне временного обвала курса рубля и общего ажиотажа в связи с началом СВО, введением беспрецедентных санкций против России и т.п. Однако уже в апреле рост цен выдохся (+1,6%), и с мая стоимость метра поползла вниз. За восемь месяцев, с мая по декабрь, квартиры в Москве подешевели на 7,5% от апрельских максимумов, полностью отыграв назад весенний ценовой скачок. В настоящее время метр на вторичном рынке жилья Москвы стоит в среднем на 0,8% меньше, чем в феврале 2022 г.
Благодаря более длительным срокам экспозиции дорогое жилье более успешно сопротивляется снижению цен, чем дешевое. Если пятиэтажки и панельные дома, а также однокомнатные квартиры за восемь месяцев подешевели на 8-10%, то сталинки, современный монолит-кирпич и многокомнатные квартиры - только на 4,3%, 6,3% и 5% соответственно.
По итогам 2022 г. все сегменты оказались в плюсе благодаря активному январю-февралю, однако в бюджетных сегментах рост цен не превышает пределы статистической погрешности - 0,2-2,4%, а в дорогих остается ощутимым – 3,3-6,6%. Лидерами ценового рейтинга в разрезе географии также стали дорогие Центральный (+3,8% в 2022 г.) и Западный (+4,1%) округа.
Однако, как неоднократно отмечал IRN.RU, устойчивость дорогой недвижимости к снижению цен эфемерна: дорогое жилье в итоге дешевеет в той же пропорции, что и дешевое, просто этот процесс занимает больше времени.
Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Дек 22 Дек 21
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 219 931 +2,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 223 587 +1,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 236 875 +1,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 251 494 +0,9%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 272 785 +3,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 259 721 +4,0%
Все панельные и блочные дома 226 798 +1,8%
Все монолитные и кирпичные дома 261 333 +2,8%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Дек 22 Дек 21
Однокомнатные квартиры 251 546 +0,2%
Двухкомнатные квартиры 247 431 +1,8%
Трехкомнатные квартиры 240 225 +2,7%
Многокомнатные квартиры 261 939 +6,6%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Дек 22 Дек 21
Центральный округ 395 013 +3,8%
Юго-Западный округ 285 074 +2,3%
Западный округ 279 795 +4,1%
Северо-Западный округ 261 972 +1,9%
Северный округ 245 907 +2,1%
Южный округ 228 405 +1,8%
Северо-Восточный округ 225 682 +2,0%
Восточный округ 223 171 +2,0%
Юго-Восточный округ 216 903 +3,5%
Все районы старой Москвы за МКАД 201 370 +3,3%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Дек 22 Дек 21
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 354 135 +2,7%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 186 006 +0,1%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,90 +2,6%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Дек 22 Ноя 22
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье -0,8 %/мес. -0,1%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 0,0 б.деп. -0,3 б.д.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Как и прогнозировал www.irn.ru еще в конце февраля, реакция рынка недвижимости на СВО в 2022 г. оказалась такой же, как на «крымские» санкции в 2014-2015 гг.: краткосрочный ажиотаж завершился жесткой стагнацией и снижением цен.
В прошлый раз из-за западных санкций и снижения цен на нефть метр дешевел в течение трех лет, с 2015 по 2017 г. включительно, и в итоге стоимость жилья снизилась примерно на 15-20%. Но сейчас и санкции, и проблемы, с которыми столкнулась российская экономика, намного серьёзнее, чем восемь лет назад. А главное, в 2015 г. на рынке не было пузыря - перед 2014 г. цены практически не росли, - а теперь есть, и огромный: в 2020-2021 гг. на фоне низких ставок по кредитам и депозитам московские квартиры подорожали примерно в полтора-два раза – см. график стоимости жилья за 10 лет. Так что на этот раз падение цен может быть более глубоким.
К настоящему времени под давлением рекордных объемов предложения и слабого спроса заявленная стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы снизилась на 7,5% относительно апреля 2022 г. по индексу IRN.RU, однако с учетом торга цены реальных сделок просели уже примерно на 15%.
Учитывая практически идентичную реакцию рынка на события 2014 и 2022 гг., можно предположить, что цены на жилье в ближайшие год-два продолжат ползти вниз - темпами примерно 1% в месяц - и в итоге скорректируется примерно на 30% от максимумов весны 2022 г. То есть вернутся к уровням начала 2020 г. Если, конечно, не случится новых форс-мажоров.
