Если на первичном рынке всплеск спроса оказался кратковременным, то на «вторичке» и в апреле не было недостатка в покупателях. Впрочем, в мае покупательская активность резко снизилась и во вторичном сегменте. Цены пока топчутся на месте, но величина торга сокращается.
На вторичном рынке московского региона продолжает увеличиваться объем предложения. Согласно подсчетам федеральной компании «Этажи», количество квартир в продаже в апреле выросло на 2,4% относительно предыдущего месяца, а если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то примерно на 14%.
«В принципе, динамику роста объёма предложения мы отмечаем сейчас практически во всех крупных городах России, естественно, что часть - это инвестиционные квартиры, в том числе те, что сдавались в аренду, но на фоне нестабильных ставок начали выходить в продажу», - говорит эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова.
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», в «старой» Москве на вторичном рынке в апреле экспонировалось 88,21 тыс. объектов – на 1,6% больше, чем в марте и на 42% - чем в апреле 2022 г. В Новой Москве - 8,37 тыс. лотов (+2,4% к марту 2023 г. и +32,6% к апрелю 2022 г.), в Подмосковье - 72,75 тыс. объектов (+1,6% и +44,1% соответственно).
Однако, по оценкам брокеров, на фоне роста общего объема предложения сокращается число ликвидных лотов. «Мы видим это и по собственной базе, и по базе выставленных объектов, - подчеркивает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость». - Это значит, что востребованные квартиры с нормальными ценами продаются довольно быстро и уходят с рынка. По-прежнему нет никакой проблемы продать нормальную квартиру по адекватной цене. Такая ситуация возникла еще в начале года – когда цена на «вторичке» опустилась примерно на 20% (снижение происходило с апреля и до конца 2022 г.), тут же все квартиры по сравнительно невысоким ценам стали востребованными. Поэтому сейчас мы видим тенденцию – постепенно начинается дефицит ликвидных объектов. Самые интересные варианты уже ушли, их уже нет. Соответственно, остаются те, у которых цена чуть выше. И новые продавцы, которые приходят на рынок, ориентируются именно на них».
Впрочем, цены предложения, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пока топчутся на месте. В Москве в апреле прекратился даже тот околонулевой рост, который наблюдался в I квартале 2023 г. - см. обзор рынка недвижимости по итогам апреля .
Но величина торга постепенно сокращается, и в целом скидок становится меньше. По словам Евгении Койкеловой, в апреле-мае средний дисконт был ниже 8%. По данным «Инкома», в среднем квартиры сейчас продаются со скидкой около 5%, но «клиенты стали реже торговаться. И если раньше любой покупатель, приходящий на рынок, рассчитывал на торг и скидки, то теперь этот номер зачастую не проходит», отмечает Сергей Шлома.
По словам руководителя АН «PRO Обмен», вице-президента «Гильдии риэлторов Москвы», члена московского регионального отделения «Деловой России» Екатерины Никитиной, иногда в процессе сделки цена даже увеличивается: «Нередки случаи, когда на одну квартиру есть как минимум два реальных покупателя, и собственник выбирает либо наиболее выгодное предложение, либо происходит небольшой торг вверх».
В целом, отмечает Екатерина Никитина, вектор спроса на рынке жилой недвижимости Москвы смещается в сторону «вторички». Она дешевле новостроек, даже тех, что на котловане. «Если в сегменте новостроек мы говорим о затоваривании предложения при всех действующих мерах поддержки, то в сегменте готового жилья объем качественного предложения сокращается. В итоге на ликвидные квартиры наблюдается повышенный спрос, который рынок на данный момент не всегда может удовлетворить. Поэтому доля сделок со скидками и их средний уровень сокращается», - резюмирует эксперт.
Действительно, если число сделок с новостройками, по данным агентств недвижимости, существенно сократилось в апреле после мартовского всплеска спроса, то на вторичном рынке нет недостатка в покупателях. В апреле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 955 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 1,2% больше, чем в апреле. Напомним, в марте спрос на «вторичку» вырос на 38,3% к февралю.
Риелторы также сообщают, что сделок в апреле было примерно столько же, сколько в марте, или чуть больше. Вообще, апрель и март – это период пиковой активности на рынке недвижимости, «так как традиционно покупатели хотят решить жилищный вопрос до сезона отпусков, провести переезд, не оглядываясь на летний сезон», поясняет гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.
Несмотря на высокие ставки на вторичном рынке – выше 11%, по данным мониторинга «Дом.рф», спрос поддерживают ипотечники. В сегментах «комфорт» и «бизнес», в которых работает агентство недвижимости «PRO Обмен», доля сделок с использованием ипотеки в апреле достигла отметки в 75-78%. Это примерно на 10% больше, чем в марте.
Впрочем, ситуация неоднозначна. Трендом вторичного рынка жилой недвижимости Москвы становится рост доли сложных сделок-цепочек, когда в рамках одной сделки права собственности переходит на несколько квартир, и, таким образом, одна ипотека может «запускать» сразу несколько сделок. Если каждую «цепочку» разобрать отдельно, то доля ипотеки составит порядка 60%, говорит Екатерина Никитина.
При этом, хотя число сделок осталось на мартовском уровне, резко выросло количество звонков и обращений от потенциальных покупателей. Например, в федеральной компании «Этажи» интерес к покупке вторничной недвижимости в московском регионе увеличился в апреле на 10-11% относительно марта – «покупатели стали в 1,5-2 раза дольше выбирать квартиры для покупки», отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова.
Еще хуже то, что при этом сократилось количество внесенных авансов: например, в агентстве недвижимости «PRO Обмен» - на 45,4% по сравнению с мартом, практически в два раза. «То есть люди смотрели активно, но авансы вносили более бережно, решение о выходе на сделку принимали медленнее. Многие вовсе брали некоторую паузу. Одним из факторов этого стало ожидание итогов заседания Банка России по ключевой ставке, которое прошло в самом конце месяца, 28 апреля. То есть у людей были сомнения, в какую сторону изменится ставка и как она повлияет на ипотеку», - комментирует Екатерина Никитина.
Именно этот фактор – снижение числа авансов - Никитина считает одним из главных итогов апреля на рынке вторичного жилья Москвы. «Его эффект мы увидим в майской статистике в виде снижения уровня заключенных сделок», - уверена эксперт.
Собственно, эффект уже виден. В компании «Флип» количество обращений от потенциальных покупателей в первой половине мая упало 10,3% в сравнении с апрелем, авансов - на 18%, сделок - на 9,5%. «Май из-за длинных выходных - традиционно период затишья», - констатирует Евгений Шавнев.
В федеральной компании «Этажи» спрос в мае снизился на 6-7% относительно апреля, причем коснулось это как первичного, так и вторичного сегментов, но, по словам Евгении Койкеловой, «это вполне нормальное сезонное явление».
Как бы там ни было, месячная динамика спроса явно входит в отрицательную зону. Зато статистика год к году, наоборот, резко улучшилась. В «Этажах» интерес к покупке вторичной недвижимости в этом мае на 5-7% выше, чем в прошлом, а количество сделок увеличилось более чем в два раза. О двукратном росте спроса в мае 2023 г. относительно мая 2022 г. сообщает и «Инком-Недвижимость».
Рост спроса в годовом выражении – впервые с марта прошлого года – наметился еще в предыдущем месяце: по данным Росреестра, в апреле 2023 г. на вторичном рынке Москвы было зарегистрировано на 31,2% больше переходов прав на недвижимость, чем в апреле 2022-го.
«Причина в заградительных ставках, действовавших в прошлом году, и обострении геополитической обстановки. Плюс сейчас влияние на спрос оказывают растущие средние одобренные ставки на вторичном рынке», - поясняет Евгения Койкелова.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
