Власти ищут способы избежать ситуаций, когда банки приостанавливают выдачи льготных ипотек из-за исчерпания лимитов. Для этого механизм их перераспределения могут изменить уже с 2025 года — над этим работают Минфин и ДОМ.РФ, выяснили «Известия». Не исключено, что пул лимитов сделают общим для всех участников рынка, предположили эксперты. Такой подход одобряют и в Госдуме. Сейчас крупные игроки ставят выдачи на стоп из-за исчерпания лимитов, и их приходится перераспределять от более мелких участников рынка, на что уходит время. Позволит ли новый механизм избежать задержек и возникающего из-за них ажиотажного спроса — в материале «Известий».
Как изменилась ситуация с лимитами по льготной ипотеке
Оператор ипотечных госпрограмм ДОМ.РФ и Минфин прорабатывают возможные изменения в механизме распределения лимитов по льготным жилищным кредитам, сообщила «Известиям» управляющий директор корпорации Светлана Некрасова. Нововведения могут заработать с 2025 года.
— Сейчас мы настраиваем механизм более эффективного перераспределения лимитов между банками, — сообщили и в пресс-службе Минфина.
Лимиты льготной ипотеки — это объем денежных средств, который банки могут выдать населению в виде субсидируемых жилищных кредитов. Финансовым организациям положено возмещение недополученных доходов за разницу между рыночной и сниженной ставкой только в случае, если они выдадут такую ссуду в пределах ограничений — всё, что выдается после их окончания, государство не покрывает.
Сейчас банки могут подать заявку на перераспределение, если их лимиты исчерпаны, пояснила работу действующего механизма Светлана Некрасова. В такие моменты это создает ажиотажный спрос на госпрограммы от граждан, желающих получить кредит у конкретной организации. Помимо того, этот процесс требует значительной операционной работы от ДОМ.РФ, подчеркнула она.
Лимиты госпрограмм неравномерно распределены между банками, пояснил эксперт экономического факультета РУДН Тимофей Мазарчук. Нередко случалась ситуация, когда у крупнейших игроков рынка («Сбера», «Альфы», Банка «ДОМ.РФ») они оказывались исчерпаны более чем на 90%, тогда как у небольших организаций оставался достаточно большой пул.
Например, в прошлом месяце крупнейшие банки столкнулись с дефицитом лимитов по льготной ипотеке — к 18 сентября «Сбер» и Альфа-банк использовали их на 95%. Отдельные игроки рынка приостановили выдачи или повысили первоначальный взнос по семейной ипотеке до 50%, фактически поставив программу на стоп.
Доступность жилищных кредитов в такие периоды заметно снижается, ведь для экономии лимитов банки ужесточают политику выдач, отметил экономист РЭУ им. Г.В. Плеханова Дмитрий Осянин. Процент одобрения по заявкам падает, а условия ухудшаются — всё это негативно влияет на рынки ипотеки и недвижимости.
Механизм распределения лимитов сейчас не учитывает скачков спроса на госпрограммы, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. По ее мнению, новый механизм в первую очередь должен помочь сглаживать их.
«Известия» направили запросы в крупнейшие банки и ЦБ.
Как скорректируют механизм распределения
Наиболее вероятный вариант изменения механизма распределения лимитов по льготной ипотеке — создание общего пула для всех банков, отметил Дмитрий Осянин из РЭУ им. Г.В. Плеханова. Такое решение позволило бы упростить процесс и снизить административные издержки.
— Создание единого пула лимитов предотвращает ситуацию, когда одни финансовые учреждения обладают избыточными ресурсами, а другие испытывают их дефицит, — отметил Дмитрий Осянин.
Положительно идею создания общего пула лимитов по госпрограммам для всех банков оценил и глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков — об этом он заявил «Известиям».
Однако при изменении механизма распределения лимитов у региональных банков будет меньше преимуществ по сохранению возможных объемов выдачи льготной ипотеки, предупредил Тимофей Мазарчук из РУДН.
— Если не будет жестких рамок может возникнуть ситуация, когда наиболее крупные кредиторы с большой воронкой продаж достаточно быстро будут выбирать «общий котел», что негативно скажется на конкуренции в целом на рынке, — предупредил старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Владимир Тетерин.
Создание единого пула ускорит выдачи ипотеки, из-за чего выделенные на реализацию госпрограмм средства могут расходоваться еще быстрее, чем сейчас, подчеркнул Тимофей Мазарчук. Это чревато сезонными «провалами», когда выдача льготных займов будет недоступна не у отдельных игроков, а у всех банков по стране. В таких ситуациях рынок будет застывать в ожидании возобновления финансирования, что больно ударит по застройщикам.
В ВТБ предложили другой вариант: необходимо расширить полномочия ДОМ.РФ по самостоятельному перераспределению лимитов между банками, заявили «Известиям» в банке. Оператор госпрограмм может самостоятельно принимать такие решения, ориентируясь на объемы остатка каждого конкретного игрока.
Сколько у банков осталось лимитов по льготной ипотеке
В целом у россиян высокий спрос на льготные виды ипотеки из-за высоких ставок по рыночным программам, отметил независимый эксперт Андрей Бархота. Разница между ними сейчас превышает 15 п.п., ведь ипотека на стандартных условиях обойдется 21–24% годовых, тогда как та же семейная — в 6% годовых.
К 7 октября по семейной ипотеке у банков осталось лимитов на 356 млрд рублей. Ранее в пресс-службе Минфина сообщали «Известиям», что оставшегося объема должно хватить до ноября 2024 года.
Ситуация нового исчерпания лимитов не исключена, подчеркнул Андрей Бархота. Решение об их увеличении будет непростым для правительства, ведь оно потребует новых трат из госбюджета. Однако резкое замедление выдач льготных кредитов грозит заметными проблемами для застройщиков.
Напряженная ситуация на рынке недвижимости из-за льготной ипотеки будет продолжаться, пока ставки по рыночным программам не сократятся на 10–11 п.п., заключил Тимофей Мазарчук из РУДН. Однако на фоне общей нестабильности в экономике РФ этого может не произойти в ближайшие два-три года.
