Прошедший 2022 год сказался на рынке коммерческой недвижимости не самым благоприятным образом: увеличилась доля вакантности, локальным компаниям пришлось вести себя активнее, а хорошие перспективы наблюдаются пока только в сегменте складов.
Инвестиции вниз
По словам управляющего партнера NF Group Алексея Новикова, по предварительным итогам этого года объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составит 290-310 млрд рублей. Для сравнения, в 2021 году показатель превысил 390 млрд рублей.
На иностранные вложения в этом году придется менее 3%. По мнению аналитиков, объем иностранных инвестиций будет снижаться еще несколько лет из-за возможных рисков для зарубежных компаний. Но это не значит, что они вовсе уйдут с рынка — эксперты ожидают притока вложений из стран-партнеров.
В IBC Real Estate подчеркнули, что офисная недвижимость вернулась на второе место в общем объеме инвестиций – 19%. На первом месте находится жилье (41%). На склады и торговые объекты пришлось 15% и 13% соответственно.
"В 2022 году на рынке наблюдался рост инвестиций в классические сегменты коммерческой недвижимости – офисы, склады, торговые объекты, а также гостиницы", — пояснил Новиков.
По его словам, в прошлом году на классическую коммерческую недвижимость пришлось 34% инвестиций. За первые три квартала 2022 года – 55%. Такую же цифру эксперты прогнозируют в конце года. Объем инвестиций составит 160-170 млрд рублей. Это на 20-30% больше, чем в прошлом году.
Новиков добавил, что, несмотря на неопределенность, российские инвесторы продолжают приобретать активы. А по мнению руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерины Ногай, локальные инвесторы в этом году стали проявлять себя активнее.
Вместо крупных ТЦ – "районники", вместо зарубежных брендов – местные
Аналитики NF Group рассказали, что за 11 месяцев в Москве открыли пять торговых центров и один многофункциональный комплекс. Суммарно их площадь составила 83,2 тыс. "квадратов". По предварительным итогам года, объем нового предложения в Москве составит 148,2 тыс. кв.м. Большая часть предложений – это районные ТЦ.
"Совокупный объем предложения качественных торговых центров в Москве по итогам года может достигнуть 7,4 млн кв.м арендопригодных площадей при реализации всех заявленных к вводу проектов 2022 года", — подчеркнула региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
В этом году российские ТЦ и универмаги из-за ухода международных компаний ищут новые бренды из стран-партнеров. От появления новых поставщиков на рынке будет зависеть наполнение магазинов.
Также эксперты NF Group отметили, что в этом году стали чаще делить крупные площади, которые ранее занимали международные бренды. Блоки поменьше привлекательнее для потенциальных клиентов и не требуют больших затрат.
В крупных торговых центрах развиваются мультиформатные пространства и универмаги. Их легче продвигать, а также они обходятся дешевле для стартапов. Также владельцы ТЦ стали чаще размещать объекты сервисов и спортивно-развлекательных услуг.
"Вероятно, в краткосрочной перспективе продолжится тенденция передачи бизнеса иностранными компаниями, приостановившими деятельность на территории страны, и продажа активов – как иностранными собственниками или девелоперами, так и локальными", — поделилась Хакбердиева.
По ее словам, лишь небольшое количество западных компаний смогли перезапустить свой бизнес в России. Остальные – все еще в процессе обсуждений. После начнется этап, когда компании примут решения. Тогда и определят главные показатели рынка: заполняемость ТЦ, появление новых брендов и форматов магазинов.
В Commonwealth Partnership (CMWP) добавили, что макроэкономические и геополитические факторы тоже оказывают влияние на снижение покупательской активности. Вакантные площади занимают не только альтернативные компании, но и бренды из СНГ, а также местные компании. По прогнозу Хакбердиевой, новое предложение в 2023 году будет, как упоминалось ранее, состоять из районных и окружных ТЦ, которые меньше зависят от международных брендов.
"При ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня вакантности в столичных ТЦ до 16–17% к концу года при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов", — подчеркнула эксперт NF Group.
Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Татьяна Дивина добавила, что в 2023 году уровень вакансии в форматных ТЦ может достигнуть 20%. Это связано с тем, что международные компании, решившие уйти с российского рынка, освобождают помещения, а местные – пока не заняли эти места.
"Мы предполагаем, что в 2023 году долгосрочное строительство крупных торговых объектов как в столице, так и в регионах, будет заморожено, девелоперы сконцентрируют свои усилия на реализации проектов, находящихся в завершающей стадии строительства", — подчеркнула Дивина.
Однако, по мнению эксперта, объем площадей может вырасти из-за ввода торговых объектов на критически важных инфраструктурных проектах.
Проявляем гибкость
В компании IBC Real Estate подсчитали, что с начала года в эксплуатацию уже ввели 247 тыс. кв.м офисов, из которых 61% — это сегмент "А", а 39% — класс "В+". Совокупный годовой объем нового предложения может составить 347 тыс. кв.м.
По словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Марии Зиминой, в Москве по итогам года введут от 280 до 300 тыс. "квадратов" помещений. Это в два раза меньше, чем в 2021 году, когда ввели почти 600 тыс. кв.м офисной недвижимости.
В компании CMWP в этом году зафиксировали ограниченное количество сделок "в бетоне". На это повлияли рост стройматериалов в 2021 году, экономический фон и сжатие спроса. Компании не готовы вкладываться в ремонт, особенно сейчас, поэтому рассматривают офисы с отделкой и даже с мебелью.
Кроме того, в NF Group в этом году зафиксировали рост сегмента гибких офисов. Так, с начала года открыли 14 новых объектов общей площадью 90 тыс. "квадратов". Большая часть введенных гибких офисов – это те, которые начали строить в 2021 году. По итогам 2022 года объем гибких офисов может превысить 467 тыс. кв.м.
При этом руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай отметила снижение спроса на гибкие офисы в 2022 году. Основной объем спроса 2021 года на гибкие офисы был сформирован за счет нескольких крупных компаний. В этом году "осторожничали" и иностранные, и местные компании. В CMWP увидели, что гибкий офис продолжает пользоваться спросом. С 2020 по 2022 год доля сделок новой аренды выросла вдвое – с 10 до 20%.
Говоря о других тенденциях года, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании "Пионер" Евгений Межевикин подчеркнул, что в 2022 году в сегменте офисов на продажу выросла привлекательность ипотеки.
"Покупателям коммерческой недвижимости стали доступны привлекательные ипотечные ставки в рамках уникальных программ от отдельных банков при реализации офисов по договору долевого участия", — сказал Межевикин.
Что касается вакантности, в NF Group с начала года видят ее рост. Предварительно по итогам 2022 года, объем чистого поглощения может быть отрицательным – минус 150-160 тыс. кв.м. Объем высвобождения был больше, чем объем арендованных или приобретенных площадей.
"Такой значительный объем отрицательного поглощения зафиксирован впервые за всю историю наблюдений", — добавила эксперт NF Group Мария Зимина.
Реально уход международных компаний, по мнению Зиминой, повлиял не так масштабно, как ожидалось. Сейчас иностранные компании в Москве занимают 500-700 тыс. кв.м офисов. Кроме того, часть площадей находится в субаренде.
"Ожидается, что объем отрицательного поглощения будет постепенно сокращаться", — прогнозирует эксперт NF Group.
Кроме того, эксперт IBC Real Estate зафиксировала в этом году сокращение объема нового строительства, уменьшение объема сделок аренды и продажи, а также рост вакантных площадей с 11,4% до 12,2%.
Управляющий директор "Товарищества Рябовской Мануфактуры" Алексей Алёшин прогнозирует осторожное поведение участников рынка.
"Девелопмент будет развиваться лишь за счет тех проектов, которым уже выделено финансирование. Вероятно, часть площадок будут переориентированы под апарт-комплексы. Если в первое полугодие не случится стрессов, сопоставимых с мобилизацией, то к концу года может начаться частичное восстановление рынка, и девелоперы вернутся к освоению наиболее перспективных площадок", — подытожил Алёшин.
Склады: стабильность – признак качества
А вот на складской рынок 2022 год как будто и не повлиял. Вернее, повлиял в меньшей степени. Эксперты NF Group ожидают в этом году рекордный объем ввода качественных складов в России – 3,46 млн кв.м, в Москве – 2 млн "квадратов".
"По итогам года ожидается снижение объема сделок вдвое по сравнению с прошлогодним показателем, до уровня 2,4–2,6 млн кв.м", — уточнил региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.
По мнению представителя компании IBC Real Estate, в Московском регионе к концу года введут рекордные за последние восемь лет 1,6 млн кв.м качественных складов.
Говоря о вакантности, Фомиченко уточнил, что доля таких площадей предварительно составляет 2,9% с учетом предложения субаренды. Основными потребителями складов в Московском регионе с долей спроса в 49% остаются представители онлайн-торговли.
"С начала года доля сделок с компаниями розничной торговли сократилась более чем в два раза", — рассказал Фомиченко.
По мнению эксперта IBC Real Estate Екатерины Ногай, спрос на складскую недвижимость претерпел значительную трансформацию.
"Бизнес адаптируется к новой экономической реальности и выбирает разные для себя стратегии", — рассказала руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
По ее мнению, в этом году с трудностями столкнулись компании, которые в 2021 году брали площади на перспективу. Сейчас арендаторы смотрят на гибкие коммерческие условия и сроки доступа.
"Мы ожидаем, что к концу 2022 года спрос на складские помещения в Москве и Подмосковье сократится почти в два раза по сравнению с предыдущим годом и составит около 1,1 млн кв.м", — подчеркнула Ногай.
Она добавила, что это самый низкий показатель за последние 11 лет. Кроме того, в 2023 году объем нового строительства в Московском регионе не превысит 900 тыс. "квадратов", а спрос будет под давлением.
"Нижняя точка спада рынка придется на середину 2023 года, а рост бизнес-активности мы увидим во второй половине 2023 года", — прокомментировала Ногай.
По прогнозам компании, в конце этого года вакантность составит около 5%. О замещении спроса пока не говорят, так как доля зарубежных представителей была небольшой.
"Многие из (иностранных – ИФ) компаний находят обходные пути посредством распродажи товаров на маркетплейсах, при сохранении магазинов закрытыми", — сказала Ногай.
Она уточнила, что склады освободят только в 2023 году, когда полностью продадут остатки товаров.
В общем, по мнению представителей NF Group, на рынке коммерческой недвижимости темпы инвестирования в 2023 году могут снижаться из-за геополитической обстановки. В IBC Real Estate прогнозируют незначительные изменения в 2023 году: продолжится тренд по выкупу активов уходящих иностранных компаний, импортозамещению и вовлечению локальных игроков, а также брендов из стран-партнеров.
