Комплексное развитие территорий — относительно новый способ реновации. До него девелоперы преимущественно пользовались механизмом развития застроенных территорий. И многие до сих пор не понимают, в чем разница. Мы разобрались. А заодно ответили на самые частые и болезненные вопросы КРТ — о компенсациях, сносе, расселении и новой застройке.
В 2022 году мэрия Екатеринбурга запустила процесс комплексного развития территорий (КРТ), а к лету 2024 года отдала застройщикам 13 площадок — в промзоне или с аварийными домами, где требуется расселять жильцов. КРТ пришло на замену программе развития застроенных территорий (РЗТ), но и последняя продолжает работать.
1. Почему сейчас действует сразу два механизма реновации?
О том, как обновлять города, власти задумались еще в начале 2000-х. В 2006-м они придумали механизм развития застроенных территорий. Он активно использовался с конца нулевых до 2015 года. В этот период в Екатеринбурге земельные участки с домами, подлежащими сносу, получили:
- «Демидовский камень» (24,4 га на Луганской — Саввы Белых);
- «Атомстройкомплекс» (8,4 га на Кировградской — Кузнецова — Уральских Рабочих и 19,1 га на Суходольской — Хрустальногорской);
- «Форум Групп» (3,3 га на Степана Разина — Декабристов — Чапаева — Тверитина);
- «Брусника» (27,4 га на Шаумяна — Фурманова — Московской и 14,5 га на Челюскинцев — Папанина — Энергостроителей, участок в квартале Мраморская — Дальневосточная — Павлодарская);
- «ГрандСервис-Ек» (10,1 га на Щербакова).
Термин «Комплексное развитие территории» появился в Градостроительном кодексе в 2016 году. Более-менее четкие принципы этого механизма оформились в декабре 2020-го, когда были приняты соответствующие поправки в закон. В Свердловской области закон, регулирующий отношения в сфере развития территорий, приняли в марте 2021 года.
В 2022 году мэрия Екатеринбурга запустила процесс комплексного развития территорий (КРТ), а к лету 2024 года провела аукцион между застройщиками на 12 площадок.
Вице-мэр Рустам Галямов в интервью 66.RU отмечал, что через год после запуска этого механизма жители Екатеринбурга сами стали просить включить их дом в границы комплексного развития территорий.
«Многие территории внутри города устаревают, их надо реновировать, чтобы создавать более комфортные условия для людей. Это первоначальная цель. На мой взгляд, самым эффективным градостроительным инструментом на сегодняшний день является механизм КРТ. Мы можем привлекать частные средства для обновления застроенных территорий и развития социальной инфраструктуры», — отмечает Рустам Галямов.
И договоры КРТ, и договоры РЗТ предполагают достаточно длительный процесс освоения территории (10–15 лет). Потому сейчас две программы работают параллельно.
2. В чем отличия РЗТ и КРТ
РЗТ:
- Применяется в отношении аварийных и подлежащих сносу домов. То есть это способ решить проблему ветхого жилья.
- У жителей не спрашивали согласия на включение дома в границы территории развития.
- Застройщик должен договориться с каждым собственником. При этом пожелания собственников никак не регулируются. Человек может попросить за однокомнатную квартиру в бараке десятки миллионов рублей.
- Долгий срок запуска проекта. Пока застройщик не решит проблему расселения, вести работы невозможно.
КРТ:
- Решает проблему качества городской среды и может применяться к аварийным и подлежащим сносу или реконструкции домам, а также домам без централизованных систем инженерно-технического обеспечения и в плохом техническом состоянии.
- Собственники квартир голосованием решают, отдавать дом под реновацию или нет. Если две трети жильцов выступают за участие в программе расселения, то меньшинство подчиняется большинству. Если большинство против — наоборот. Например, так было в самом начале 2022 года, когда жильцы четырех домов на Эльмаше отказались от участия в КРТ.
- Отказаться от участия в КРТ собственники могут практически в любой момент, вплоть до утверждения документации по планировке территорий. Для этого необходимы голоса не менее одной трети всех проживающих.
- Срок запуска проекта довольно быстрый. Например, в июле 2022 года компания «Страна Девелопмент» выкупила участок, в ноябре того же года — снесла ветхие дома, выкупив квартиры, в октябре 2023 года начала стройку.
3. Как узнать, что дом попал в программу КРТ
Процедура принятия решения о реализации программы КРТ в отношении каждого дома выглядит так:
1. Подготовка проекта решения о комплексном развитии территории.
2. Публикация проекта (в случае Екатеринбурга — на сайте администрации города).
3. Проведение общего собрания собственников домов, если это жилье не признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Срок проведения — не менее 30 дней.
4. Принятие решение о КРТ и публикация извещения о проведении торгов. Посмотреть информацию можно здесь.
5. Проведение торгов и заключение договора о КРТ с застройщиком.
6. Подготовка и утверждение документации планировки территории.
7. Определение этапов застройки с указанием очередности сноса или реконструкции домов.
8. Снос домов.
4. Что я могу получить в качестве компенсации
РЗТ:
- Деньги, сумму определяет независимый оценщик.
- Аналогичные или близкие по площади и рыночной цене квартиры.
КРТ:
- Деньги. Сумма включает рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных убытков. Не касается собственников с несовершеннолетними детьми, они могут получить только другое жилье. В случае, если это единственное жилье, владелец может пользоваться изъятой квартирой еще полгода после того, как получит за нее денежное возмещение.
- Квартиру такой же площадью или больше, с тем же количеством комнат или больше.
- Квартиру с зачетом возмещения за старую. По закону застройщик может предоставить жилье в любом районе в границах города.
5. Кто и как оценивает размер компенсации
РЗТ:
Девелопер, который будет застраивать территорию в рамках РЗТ, привлекает независимых оценщиков. Те изучают объект, учитывают и стоимость квартиры, и стоимость доли в земельном участке, исследуют аналоги, добавляют расходы на переезд и таким образом определяют величину компенсации. Если говорить совсем просто, эксперты определяют, за какую сумму кто-либо прямо сейчас согласился бы купить объект. Плюс деньги на переезд.
КРТ:
При выкупе недвижимости для муниципальных нужд администрация города привлекает лицензированного оценщика. Средняя рыночная цена квадратного метра в Екатеринбурге, установленная на II квартал 2024 года, составляет 101,3 тыс. рублей. Этот показатель в том числе применяется при закупках жилья для переселения людей из ветхих и аварийных домов. После этого собственнику направляют соглашение об изъятии недвижимости с отчетом об оценке выкупной стоимости.
6. Что делать, если не согласен с оценкой
Определение справедливой цены — одна из ключевых проблем при расселении домов. Собственники исходят из цены, по которым девелопер будет продавать квартиры, построенные на участке. Однако есть еще расходы на проектирование и строительство детских садов и школ, благоустройство территории, кроме того, застройщик не будет работать себе в убыток, а значит, закладывет и норму прибыли, и инфляцию.
РЗТ:
Если собственник не согласен с ценой, которую предлагает независимый оценщик, вариантов два:
- Договариваться с застройщиком. Иногда, чтобы ускорить процесс расселения, девелоперы соглашаются на повышение цены.
- Судиться. На это потребуются время и деньги на юристов. При этом оценка судебных экспертов не обязательно превысит предложение застройщика.
В большинстве случаев застройщики и жители все-таки договариваются. Так, «Брусника» в рамках проекта застройки квартала за Макаровским мостом договорилась с 86% жильцов о расселении. В компании приводят статистику:
- в октябре 2022 года начался процесс расселения;
- из 350 семей с 302 заключили договоры;
- с 48 собственниками ведутся переговоры;
- 6% расселяемых — 23 семьи — урегулировали вопрос до вынесения судом решения. В судах находятся дела только 2% собственников.
«Со всеми собственниками мы ведем индивидуальные переговоры. Это наиболее эффективный путь, поскольку многие не готовы публично обсуждать свои жизненные ситуации и запросы. С подавляющим большинством людей нам все же удается договориться. Как правило, мы предлагаем выкупить их квартиры с премией к рынку», — рассказала 66.RU директор «Брусники» в Екатеринбурге Наталия Лушникова.
В «Атомстройкомплексе», который развивает застроенные территории на Эльмаше, также признают, что вынуждены работать с каждой семьей индивидуально.
«Если в семье есть маломобильные люди, которым важно жить на первом этаже, идем навстречу. При возникновении спорных вопросов стремимся договариваться, судебную практику сократили к одному-двум случаям за проект — это крайний случай, когда по-другому решить вопрос нельзя или если мы физически не можем найти собственника», — добавила начальник отдела подготовки земельных участков под строительство компании «Атомстройкомплекс» Оксана Логинова.
7. Что, кроме жилья, должны строить девелоперы на месте снесенных домов
В договор о КРТ муниципалитеты могут включить дополнительные требования. В том числе по строительству школ, детских садов, поликлиник, театров.
Отчасти благодаря реализации КРТ девелоперы подключились к решению вопроса со школами и детсадами. В случае с общеобразовательным учебным заведением застройщик должен как минимум запроектировать школу, в случае с дошкольным — запроектировать и построить.
8. Какие дома в Екатеринбурге в первую очередь будут расселять и сносить
Хотя аварийность жилья — не обязательный признак для внесения его в программу комплексного развития территорий, начнут именно с таких домов. В Екатеринбурге — большой жилой фонд двухэтажных и трехэтажных ветхих домов, которые нужно расселять в первую очередь. В городе выявили около 70 таких площадок.
Под программу комплексного развития территорий попадает более 1,3 тыс. построек в Екатеринбурге — дома до пяти этажей, построенные по 1970 год включительно, дома без централизованных коммунальных сетей и изношенные деревянные дома.
9. Почему нельзя строить на месте снесенных малоэтажек такие же невысокие здания
Главная, хотя и не единственная, причина — экономика. Чтобы она сошлась, девелоперам нужно либо увеличивать плотность застройки, либо придется установить цену в разы выше рыночной. Квадратный метр в трехэтажном особнячке в центре будет стоить 600–650 тыс. рублей. Это неадекватно.
