В девяти из шестнадцати городов-миллионников за год снизились объемы ввода жилья. Об этом говорят данные аналитиков "Яндекс Недвижимости". За счет того, что в остальных миллионниках, главным образом в Москве, пока отмечается рост, общего падения в целом по итогам года не произойдет: жилья сдадут столько же, как и в прошлом.
Но тенденция, как говорят аналитики, настораживающая. Как к концу года складывается ситуация на рынке недвижимости в регионах, рассказывают корреспонденты "РГ" на местах.
Общая для всех регионов цепочка факторов, послужившая причиной проседания рынка, всем известна: поднялась ключевая ставка, за ней - проценты по ипотеке, жилье в кредит стало практически неподъемным, а следовательно, продавать его стало некому.
Но есть и сугубо местные причины.
Так, в Ростове-на-Дону, где объемы ввода жилья упали на 20 процентов, стройки тормозятся из-за особенностей региона и в какой-то степени его близости к новым регионам, отмечает эксперт рынка недвижимости компании "Dомиан" Андрей Кравцов. После отмены льготной ипотеки спрос на жилье здесь упал еще сильнее, чем в других мегаполисах. Раньше этот спрос активно поддерживался переехавшими жителями ДНР, ЛНР и других регионов, а сейчас покупатели выжидают, а новостройки стоят. Тормозит строительство и явный дефицит кадров на стройках: многие местные строители предпочитают работать вахтовым методом в Мариуполе, где они могут сегодня заработать в разы больше, чем у себя дома. А те, кто остался, требуют более высоких зарплат, что увеличивает стоимость строительства и замедляет темпы сдачи объектов.
Самое сильное проседание рынка, почти на треть по сравнению с прошлым годом, по данным аналитиков "Яндекс Недвижимости", произошло в Челябинске и Нижнем Новгороде. Как отмечают местные застройщики, цены на стройматериалы и зарплаты выросли, а старые сметы не покрывают текущие расходы. Все эти причины делают строительство сложным и затратным процессом, а застройщиков - все менее торопливыми. Показателен и такой факт: вводить дома в эксплуатацию, если квартиры еще не распроданы, застройщикам невыгодно. Непроданные квартиры после сдачи попадают на баланс компании, а это дополнительные налоги. К тому же после ввода объекта продать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ) уже нельзя. Поэтому застройщики спокойно растягивают сроки сдачи, чтобы избежать лишних расходов.
Ко всему прочему, в России до конца 2024 года действует мораторий на взыскание штрафов с застройщиков за перенос сроков сдачи домов. Это дает многим компаниям возможность не торопиться со сдачей объектов.
Между тем ситуация сильно разнится от региона к региону. Так, в Омске, например, жилья введено на 73 процента больше, чем в прошлом году.
Строительный феномен обусловлен приходом новых игроков на рынок. Его пополнили сразу три крупные строительные компании с масштабными планами комплексной застройки города. Стартовав с довольно скромной позиции, новостройки в Омске демонстрируют небывалый рост. В районах комплексной застройки квадраты пока уходят влет, несмотря на проблемы с ипотекой. Например, в новостройках на улицах Волгоградской, Крупской и Успешной раскуплено около 80 процентов квартир. Причем повышенный интерес к омским новостройкам проявляют представители других территорий, у кого денег побольше, чем у омичей. Так, по данным Росреестра, в списке самых активных покупателей - жители Самары, Москвы, Краснодара, а также Казахстана. По наблюдению риелторов, многие из них - бывшие омичи, которые по тем или иным причинам хотят вернуться на малую родину. А кто-то покупает квартиры и в качестве инвестиций.
Еще один город, где отмечен рост рынка, это Волгоград. Во всей Волгоградской области за десять месяцев этого года введено в эксплуатацию больше 900 тысяч квадратов жилья, что на 37 процентов больше, чем было за аналогичный период 2023 года. Но, как говорят эксперты, в основном эти результаты достигнуты за счет первого полугодия, когда действовала льготная ипотека. После этого в отрасли наступил сложный этап.
- Первая половина года была очень успешной, но в июле эйфория закончилась, - признает коммерческий директор межрегиональной строительной компании Юрий Старков. - Если сравнивать результаты продаж в ноябре и октябре, то за месяц произошло проседание на 33 процента. Рынок сжался, в ноябре все застройщики Волгограда смогли реализовать лишь 280 квартир.
Но что происходит с ценами на жилье на фоне падения спроса? Как отмечают аналитики, в 13 мегаполисах из 16 все же зафиксирован рост медианной цены квадратного метра по итогам за год. Несмотря на то что квартиры продают с большим трудом, в среднем по регионам рост произошел на семь-десять процентов. Как отмечает эксперт рынка недвижимости компании "Dомиан" Андрей Кравцов, несмотря на заявления застройщиков о стабильных продажах, реальная ситуация на рынке жилья вызывает вопросы. Проблемы они стараются маскировать различными методами ценообразования. Так, например, застройщики стараются поддерживать цены на новостройки, используя несколько уловок. Например, на старте продаж сейчас цена может быть выше, чем в сданных или сдающихся домах у того же застройщика. Это парадоксальная ситуация: покупать квартиру на начальном этапе строительства бывает дороже, чем в сданном. Почему так происходит? Компании вынуждены дораспродавать квартиры в уже сданных домах, чтобы они не висели на балансе и не создавали дополнительную налоговую нагрузку. В итоге на бумаге все выглядит хорошо: продажи идут, цены удерживаются. Но на самом деле это лишь временная мера, которая маскирует реальные проблемы спроса. А еще застройщики, используя банковские продукты, умудряются даже сегодня продавать дороже, например закладывают стоимость первоначального взноса в цену объекта недвижимости либо делают "кешбэк на ремонт". Впрочем, как отмечает эксперт, со следующего года ЦБ РФ будет жестко мониторить и наказывать за эти уловки.
Возможные скидки и акции, по мнению Андрея Кравцова, станут более распространенными, особенно для домов на финальном этапе строительства. Падение спроса и проблемы с финансированием могут привести к остановкам некоторых проектов. Сейчас рынок балансирует на грани: цены держатся за счет временных решений, но ситуация может измениться в любой момент.
Между тем
Ждать ли повышения цен на жилье в предстоящем году?
Вот какой прогноз дают эксперты ЦИАН.Аналитика.
Повторения рекордов индексации цен и ставок в 2025 году мы не ожидаем. Их номинальный рост прогнозируем в новостройках на 6-8% - так как здесь застройщикам сложно переписать ценники без одобрения банков. Околонулевые цифры по динамике цен в сочетании со снижением в отдельные месяцы наиболее вероятны на вторичке, где собственники вынуждены будут активнее подстраиваться под снизившийся спрос, и в загородной недвижимости, где такие факторы, как спад спроса и растущая строительная инфляция, сбалансируют друг друга.
