Дороже всего продаются квартиры, расположенные либо в дореволюционных домах, либо в недавних новостройках.
Эксперты Циан.Аналитики изучили структуру предложения на вторичном рынке городов-миллионников и выяснили, где продается больше нового жилья, а где преобладает старый жилой фонд, а также какова разница в цене между квартирами в разных типах застройки.
ВАЖНО
Были проанализированы объявления о продаже квартир на вторичном рынке на сайте cian.ru в городах-миллионниках РФ. Средние цены рассчитаны без учета премиального сегмента.
Речь идет о ценах предложения, реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки.
Средний возраст квартиры на вторичном рынке — 28 лет
Средний возраст квартир существенно различается в зависимости от города. Лоты в новых домах чаще всего встречаются в продаже в Краснодаре (средний возраст — 13 лет). Здесь две из трех квартир в реализации находятся в домах, построенных в последние 10 лет.
Далее в топе идут Ростов-на-Дону (21 год) и Казань (24 года). Москва находится в середине списка. Средний возраст продаваемой квартиры в столице — 30 лет.
Самое старое жилье в продаже — в Волгограде (37 лет), Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде (по 35 лет). В Северной столице это объясняется наибольшей долей жилья в дореволюционных домах. В продаже можно найти даже квартиры в зданиях, построенных в конце XVIII века.
В Волгограде и Нижнем Новгороде, в отличие от Санкт-Петербурга, отмечена максимальная доля квартир в типовых советских пятиэтажках.
Большинство квартир продается в недавних новостройках и постсоветских домах
Большая часть квартир в активном предложении на вторичном рынке находится в недавно сданных домах (с 2015 года) — в целом по анализируемым городам их 30% общего объема. В Краснодаре на этот тип застройки приходится более половины всех лотов (58%), в Ростове-на-Дону — чуть менее половины (48%).
Второе и третье места по количеству лотов делят постсоветские монолитные и кирпичные дома, а также советские панельные и блочные дома высотой более пяти этажей (по 16%). Самая высокая доля лотов в постсоветских монолитных и кирпичных домах — в Краснодаре (23%), Уфе и Воронеже (более 20%), в советских панельных и блочных многоэтажках — в Москве (28%) и Челябинске (22%).
Самые редкие лоты — квартиры в дореволюционных домах (3%). Наибольший шанс поселиться в квартире в доме, построенном до 1917 года, имеют покупатели в Санкт-Петербурге, где 13% квартир в продаже расположено в таких зданиях.
Недавних новостроек в общем предложении стало вдвое больше
Пять лет назад структура предложения отличалась от современной. Существенно ниже была доля квартир в недавно сданных домах — 16% против 30% (в 2019 году в эту категорию попали дома, построенные с 2010 года. — Прим. Циан.Аналитики).
В последние годы на фоне действия льготной ипотеки на рынке наблюдалась повышенная инвестиционная активность — многие покупали квартиры в новостройках не для собственного проживания, а для перепродажи. Как результат — на рынок вышло большое количество лотов в новых домах. В 2019 году на первом месте по количеству лотов были постсоветские монолитные и кирпичные дома (23%).
В цене дореволюционные дома или недавние новостройки
Самые дорогие квартиры в большинстве городов расположены либо в дореволюционных домах, либо в недавних новостройках.
В среднем по миллионникам квадратный метр в дореволюционном фонде стоит 167 тыс. рублей. Такие здания располагаются в центральных районах городов, и за счет выгодного положения квартиры в них могут быть дороже, чем лоты в более современных домах. На первом месте по стоимости лоты в дореволюционных домах в Москве, Екатеринбурге, Казани и Уфе.
Средняя стоимость «квадрата» в недавно сданных домах — 164 тыс. рублей. Высокая стоимость лотов обусловлена новыми коммуникациями, продуманными планировками, организованными общественными пространствами. При этом территориально такие дома могут располагаться не в самых удачных локациях.
В Волгограде, Красноярске, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Омске, Перми, Самаре, Санкт-Петербурге и Челябинске квартиры в новых домах в среднем дороже, чем в дореволюционном фонде.
Самые доступные квартиры — в советских пятиэтажках, где в среднем по миллионникам цена квадратного метра составляет 117 тыс. рублей, и в советских панельных и блочных многоэтажках (120 тыс. рублей за 1 кв. м). Лоты в пятиэтажках в среднем по миллионникам на 30% дешевле, чем в дореволюционных домах, и на 29% дешевле, чем в недавно сданных домах.
«Несмотря на активное жилищное строительство, средняя квартира на вторичном рынке продается в домах, построенных около 30 лет назад. При этом почти треть всего объема предложения приходится на квартиры в недавно сданных домах», — отмечает эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
По ее словам, с учетом инвестиционной активности и реализации программ по расселению ветхого жилья можно ожидать, что структура предложения будет постепенно меняться в пользу более молодых объектов.
