С 1 января 2025 года в России заработает стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Соответствующий документ, согласованный с Центробанком, утвердил Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций. Об этом сообщается на сайте регулятора.
Главной целью стандарта является минимизация высокорискованных схем на рынке ипотеки и подробное информирование заемщиков об условиях ипотеки и возможных рисках, подчеркнули в ЦБ. «Стандарт станет обязательным для банков с 1 января 2025 года и будет распространяться на договоры, заключенные после этой даты», — добавили там.
Рассмотрим часть норм, которые устанавливает данный документ.
Запрет на аккредитивы
Стандарт устанавливает запрет на длительное размещение ипотечных средств на аккредитивах. Речь идет о случаях, когда банк направляет выданные по ипотеке деньги не на эскроу-счет, а на аккредитив, где они находятся долгое время и используются не по назначению. Запрет на такую схему позволит снизить риски для ипотечников, поскольку аккредитивы в отличие от счетов эскроу не защищены системой страхования.
Первый взнос без кешбэка
Согласно документу, в составе первоначального взноса со следующего года нельзя учитывать сумму, которая возвратится покупателю после покупки квартиры (кешбэк). Такая схема используется на рынке новостроек. Данный запрет регулятор объясняет тем, что заемщик должен в качестве первого взноса использовать собственные средства. «Чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры», — объяснили в ЦБ.
Запрет на завышение цен
Банк теперь не вправе будет получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к росту цены объекта недвижимости.
Условия ипотечного договора
Документ закрепляет принципы определения условий ипотечного договора. Банкам рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.
Информирования о возможных рисках
Банки также будут обязаны при получении от заемщика вознаграждения (оплаты комиссии) за понижение процентной ставки по ипотеке «честно информировать его о том, какова разница в полной стоимости кредита, чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна ли для него эта услуга». Банк также должен будет возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.
В целом банк должен предупредить заемщика о всех возможных рисках до заключения договора.
Борьба с недобросовестными практиками
Введение стандарта связано с борьбой регулятора по закредитованности россиян и направлено на сбалансированное развитие рынка жилья. «Банки и застройщики по-прежнему активно изобретают разные схемы в целях поддержания или хотя бы избежания значительного проседания ипотечных выдач», — отметила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Например, регулятор намерен не допускать массовую практику ипотек с крайне низкими ставками, компенсируемыми банкам за счет комиссий от застройщиков, величину которых те закладывают в стоимость недвижимости, раздувая таким образом цены, добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «По сути, стандарт учитывает все нездоровые практики, которые наблюдались на рынке в последние годы и обусловили множественные дисбалансы развития ипотечного кредитования и рынка жилой недвижимости», — отметил эксперт.
При этом, по мнению экспертов, вводить ограничения надо было раньше. «Безусловно, эти меры будут способствовать более быстрому достижению регулятором поставленной цели, однако их внедрение было бы гораздо эффективнее в более ранние сроки», — считает Ирина Носова. «Было бы лучше, если бы такой стандарт вступил в силу два-три года назад. Сейчас ипотечное кредитование и так сильно тормозит из-за прекращения массовых льготных программ, исчерпания лимитов по оставшимся программам и заградительных ставок по рыночной ипотеке», — согласен Юрий Беликов. «Но, очевидно, стандарт вводится не для разового эффекта, а для установки рамок здорового восстановления рынка, когда для этого сложатся все предпосылки», — заключил он.
В 2023 году глава ЦБ Эльвира Набиуллина рассказала о планах ЦБ совместно с банками создать стандарт ипотечных продуктов. Новый документ должен исключить недобросовестное отношение к заемщику при различных ипотечных схемах, поясняла Набиуллина. Сам комитет по стандартам, который утвердил документ, был создан в мае 2024 года. Он на две трети состоит из представителей банков и банковских ассоциаций.
