Совет директоров Банка России принял решение переутвердить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке в связи с тем, что с 1 июня 2023 года вступают в силу их новый порядок применения и новые требования к расчету показателя долговой нагрузки. Разберемся, что это значит и чем в очередной раз нам грозит.
Хотели как лучше
Так уж сложилось, что нововведения Центробанка никогда не несут ничего хорошего простым гражданам – заемщикам. В силу своего правового статуса регулятор занимается защитой всей финансовой системы страны в целом, помогая в первую очередь ее основополагающим участникам – банкам.
Выражается это в основном двумя направлениями регулирования – объема денежной массы в обороте и доступности к заемным ресурсам государства. Первое практически всегда достигается путем дополнительной рублевой эмиссии – печатания денег, проще говоря. На второе влияет размер учетной ставки, от величины которой зависят условия по кредитам.
В какой-то момент девелоперы вместе с банками решили определять процентные ставки самостоятельно, предложив заемщикам свои, более выгодные условия ипотечного кредитования на приобретение первичной недвижимости. В некоторой мере застройщики пожертвовали для этого частью своей прибыли, дотируя ипотеку.
Но в целом их предложение было построено на простой и эффективной схеме «кручу, верчу, обмануть хочу» – ежемесячный платеж существенно снижался, а то и вовсе становился околонулевым на период строительства дома. Но стоимость новостройки при этом значительно увеличивалась. У всех по-разному, но обычно не меньше, чем на 20-30%.
Разумеется, это не устроило регулятора, и в ответ на уловки застройщиков специалистами Центробанка были разработаны дополнительные надбавки к коэффициентам риска, которые делают дороже не все ипотечные кредиты, а только рискованные.
Плата за риск
К рискованным относятся виды ипотеки, которая выдается без тщательной проверки заемщика, с низким или нулевым первоначальным взносом, по «траншевым» или «околонулевым» кредитным ставкам, с завышением оценочной стоимости жилья – все те, которые, по мнению Центробанка, способны привести к масштабному финансовому кризису.
Застройщики вместе с банками могут и дальше продавать новостройки по ипотечным кредитам с дотируемой ставкой. Но вот только банкам это будет слишком дорого стоить. Резервы, которые банки обязаны создавать для каждого кредита, и без того были высоки. А введение надбавок к коэффициентам сделает выдачу рискованных кредитов нерентабельной.
Чем выше риск прекращения выплат по ипотеке, тем выше будут надбавки к ставке резервирования. Мало того, по новым правилам они будут применяться к вновь выданным кредитам еще целый год после того, как дом будет введен в эксплуатацию или зарегистрирована квартира, на выбор банка.
Надбавки не будут применяться в том случае, если выдается кредит по государственным программам поддержки, в том числе льготной ипотеки, заемщикам с показателем долговой нагрузки не выше 60%. Их можно также избежать, если первоначальный взнос по кредиту будет не меньше 20% с 1 июня 2023 года и от 30% с 1 января 2024 года.
Последний гвоздь
Многие эксперты уверены, что введение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в значительной степени ослабит темпы роста объемов выдачи, которые и так нельзя назвать грандиозными. В текущем году он ожидается в пределах только 2-4% по сравнению с 2022 годом.
Хорошо, что льготная государственная ипотечная программа жива и будет работать до 1 июля 2024 года. Без ее поддержки рынок новостроек рухнул бы вдвое. Аналогичных программ для поддержки вторичного рынка все еще нет. И при таком противодействии Центробанка они вряд ли появятся.
При этом сторонники проводимой регулятором кредитно-денежной политики уверены, что в результате применения надбавок на рынке недвижимости произойдет существенная ценовая коррекция, которая сделает доступным приобретение жилья более широкими слоями населения.
Только они почему-то забывают, что и до ценового ралли, которое после пандемии привело к двукратному увеличению стоимости недвижимости, квадратные метры за наличные, как горячие пирожки, никто не расхватывал. Продажи первичной и вторичной недвижимости в 2019 году начали снижаться еще до начала кризиса.
Свято место пусто не бывает. И, возможно, нас ждет расцвет жилищных кооперативов или других форм финансирования жилищного строительства, в том числе теневых, если этот сектор начнет ощущать нехватку банковских средств. Куда-то же должны, наконец, влиться 17 триллионов наличных рублей, скопившихся у россиян под матрасом.
