Уже с конца лета рынок недвижимости подвергся заметному изменению. Рост учетной ставки ЦБ и рост процентов по ипотеке заметно снизил его активность. Тем не менее, как отмечают риэлторы, рынок не встал, сделки по покупке и продаже квартир в столице идут.
О том, как живет жилищный рынок в нынешних непростых условиях, я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым.
— Да, сделки идут. Но количество их заметно снизилось. Хотя, если сравнивать с прошлым месяцем, то ничего не изменилось. А так, по сравнению с летом, их стало намного меньше. Судите сами, ипотека становится недоступной для большинства населения. Мало того, что процент высокий, так банки еще поднимают до 50% первоначальный взнос. При существующей высокой цене на квартиры ипотека просто нереальна. Хотя застройщики ищут разные ходы, типа рассрочки или скидок, для продажи новых квартир.
— Кстати, аналитики рынка отмечают, что продажа новостроек тоже притормозилась.
— Тормозятся продажи по всем сегментам рынка.
— Хотя нередко можно читать высказывания участников первичного рынка, что все идет нормально, даже цены кое-где повышаются.
— Цены может строительные компании и повышают, но вот много ли покупателей находится на такие цены? Это вопрос! Хотя сделки действительно есть. Но их мало и проходят они в основном за наличные деньги. Если на вторичном рынке ипотека и встречается, то примерно на одну из 10 сделок. И это даже не полноценная ипотека, а ипотечный кредит используют как доплату в размере не более 10% от стоимости квартиры. В последние три месяца нормальных ипотечных сделок у нас не было. Как правило, собираются цепочки из многих квартир. И в этой цепочке находится кто-то, у кого не хватает денег, и вот тогда он берет небольшой кредит.
— Значит ли это, что цепочки опять входят в жизнь рынка?
— Да. Денег у людей нет и нужно выискивать варианты.
— Вячеслав Анатольевич, скажите, почему застройщики не хотят давать скидки, хотя квартир пустующих у них много?
— Мое предположение: просто у них хороший запас прочности. За последние два года они так хорошо заработали на льготной ипотеке, что могут себе позволить пока держать цены. У них есть жирок, за счет которого многие застройщики сейчас и живут, потому и цены не снижают. Или ждут какой-то помощи от государства. Но, думаю, что нужно от этого уходить, а делать нормальные условия кредитования, ипотеку под нормальный процент и рынок сам себя вылечит.
— Многие чиновники высокого ранга давно выступали против льготной ипотеки. Она, мол, только цены разгоняет.
— Да, и они оказались правы. Цены разогнали даже очень сильно. А вот опустить их очень тяжело. Но тут дело не в самих ценах. Они опустятся сами, но при условии, что рынок будет активен. Сегодня же только небольшой слой обеспеченных покупателей имеет возможность приобрести квартиры. У них есть деньги. А у большинства их нет, поэтому рынок дешевого жилья встал.
— А продавцы на вторичке на торг идут? Дают скидки?
— Не очень, но идут. Но скидку дают только когда есть реальный покупатель и тогда они могут торговаться. А в принципе говорить о скидках как таковых продавцы не готовы. Они лелеют надежду, что покупатели придут. А покупателей пока нет.
— Говорят, что клиент с «живыми» деньгами требует скидки аж до 30%. Это правда?
— Это просто нереально.
— Никто не даст?
— Тут вопрос не в том, что кто-то может дать или не дать. Тут вопрос в том, насколько объективна цена, за которую человек покупает квартиру. Ну представьте, если квартира объективно стоит 12 млн, то 30% будет 3,6 млн. Это значит покупатель меньше чем за 9 млн хочет её купить. Это просто нереально. Никто из продавцов на такое не пойдет. Если только на 4 млн эта квартира не переоценена …..
— Может, в крайнем случае все же дают большие скидки. К примеру, кому-то срочно нужны деньги.
— Крайний случай — это исключение. А мы говорим о правилах рынка. Хотеть можно, но купить на 30% дешевле просто нереально.
— По рынку ходят слухи, что раз ипотеку сейчас взять достаточно проблематично, то вместо нее хотят развивать лизинг. Как вы к этому относитесь?
— В народе есть меткое выражение: хрен редьки не слаще. Как ни назови, но если у человека нет денег, то ему ничего не поможет. Что такое лизинг? Это аренда с выплатой цены за квартиру постепенно. Это та же рассрочка.
— Единственный плюс от рассрочки и лизинга то, что человек не переплатит 2 или 3 суммы за свою квартиру.
— Но это реально только для тех, у кого есть деньги или есть что продать, чтобы через год два рассчитаться. Там же сроки короткие. А деньги у небольшой части людей есть. Они у них и раньше были, но тогда чаще всего они не покупали квартиры за свои средства. А зачем? Когда есть льготная ипотека. Бизнесменам это было выгоднее. Сейчас все перевернулось. И стало выгоднее покупать за свои, но не сразу, а в рассрочку или лизинг. А тем, у кого нет денег, то им хоть лизинг предложи, хоть длительную рассрочку, они все равно не смогут квартиру купить.
— Тогда остается аренда, тем более, что на Западе в собственность мало кто приобретает. Там развита аренда жилья.
— Это на Западе. У нас же менталитет другой. Люди хотят жить в своем жилье. А то, что рынок аренды сегодня пошел вверх, то люди просто не могут купить квартиру и им приходиться ее арендовать.
— Сейчас самое время застройщикам, которые не могут продать жилье и цены не хотят снижать, пустить бы квартиры в аренду. Они могут это сделать?
— Наверное, могут. Но сдача в аренду это тоже головная боль. Нужно держать подразделение, которое будет этим заниматься. Поэтому пока им проще продавать, а не сдавать.
— Опять же нужно переводить в собственность компании, а это лишняя морока…
— И платить налоги на эту собственность. Лишняя головная боль. А это им надо? Думаю, едва ли. Стоит себе и стоит. Прижмет, продадут часть квартир со скидкой и дальше ждут. Как мы говорили выше, жирок-то у них сохранился. Вот и расходуют сейчас понемногу.
— Скажите, а каковы перспективы рынка на следующий год?
— Перспективы на него пока туманные.
— Будет все же недвижимость дешеветь?
— Конечно, будет. Но быстро ситуация в нормальную вернется не скоро. Думаю, не раньше лета 2025 года должны быть изменения в лучшую сторону. Так что в ближайшее время квартиры вряд ли будут дешеветь, а вот в перспективе – да.
