Скоро осень, за окнами август. Обычно в это время рынок недвижимости всегда начинал оживать. Многие у кого дети, старались решить свой жилищный вопрос еще до начала учебного года.
Ощущаются ли некоторые колебания рынка в преддверии 1 сентября? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову.
— Рынок спокоен. Все идет своим чередом. Никакого волнения мы не наблюдаем.
— Все же ряд аналитиков прогнозируют рост цен на жилье.
— Я с ними не согласен. Рынок устроен достаточно просто. Спрос и предложение. Есть много продавцов, цены падают. Если их мало, то цены растут.
— А ипотека оказывает влияние на цены?
— Ипотека реально влияет на количество покупателей. А количество покупателей может косвенно влиять и на цены. Рынок стабилен, экономика стабильна. Ожидание того, что летом люди будут отдыхать, не состоялось. Хотя кто-то и отдыхал. Но в основе лето для риэлторов было рабочим.
— Но раньше говорили, что летом на рынке наступает мертвый сезон.
— Это больше риэлторские легенды. Чтоб объяснить свою неработоспособность, потому что лето. Но есть другой ряд риэлторов, которые в период так сказать летнего замирания очень активно работают и прекрасно себя чувствуют. Реально никакого замирания на рынке и тогда не было, и сейчас нет.
— А как же быть с проблемами на рынке новостроек? Пишут, что у застройщиков скопилось очень много непроданных квартир.
— Такая ситуация существует. Но она родилась не вчера, а началась уже довольно давно. Сложилась на протяжении нескольких месяцев.
— Наверное, потому они и идут так охотно навстречу покупателям. Предлагают разного рода скидки, рассрочку платежа…
— Совершенно верно.
— В последнее время как риэлторские компании, так и сами застройщики предлагают купить квартиру по системе trade-in. Даже все хлопоты по продаже старой квартиры берут на себя. Вы только заезжайте и все. Выгодно ли это людям? Не опасно ли?
— Здесь вопрос больше в маркетинге. На деле же все не так просто. Если на старом автомобиле вы можете приехать в салон, а из него уехать на новом (это реально), то в недвижимости так быть не может. Услуга хорошая, но…что значит поменять старую квартиру на новую? Это значит, я покупаю новостройку и в качестве частичной оплаты выступает моя сегодняшняя квартира. Теперь вопрос: кто и как оценивает квартиру, в которой я живу сейчас. И по какой цене я приобретаю новостройку?
— Да, эти вопросы, пожалуй, для покупателя самые главные.
— И здесь возникает вопрос, а насколько это людям экономически выгодно таким образом менять квартиру. Может им выгоднее провести альтернативную сделку. Выйти на рынок, продать свою и потом купить новостройку. Если воспользоваться trade-in, то возникает ряд вопросов: где буду жить, пока построят новую квартиру?
— Они рекламируют, что вы будете проживать в своей старой квартире до дня заселения в новую.
— Вот этим и привлекают доверчивых граждан. Но согласитесь, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Не может быть такого, чтоб компания из-за альтруистических соображений делала доброе дело. В любом случае, есть экономика, все четко просчитывается, и все затраты лягут все рано на покупателя. Поэтому надо все считать. Понятно, что кому не хочется заниматься и у кого есть деньги, то могут отдать все на откуп посредников. А если человек активен, то ему лучше проявить свой энтузиазм и сэкономить немалую сумму.
— Но компании в рекламе сообщают, что цену на свою старую квартиру устанавливает продавец. Может не совсем сам, а совместно с компанией. Чтоб цена устраивала обе стороны.
— А кто определяет рыночную цену? Хозяин квартиры? А он это сможет сделать? Вот в чем вопрос. Чаще всего этим занимается менеджер компании. Но при любом раскладе он определит ее в свою сторону.
— Вячеслав Анатольевич, а почему все же нельзя как машины. У меня квартира, у них тоже стоит их немало. Договорились, я въехал, они мою выставили, продали и…
— Это так, но….надо иметь ввиду, что застройщику выгодно продать те квартиры, которые у них не шибко берут. А вот нужны ли они покупателю? Это вопрос.
— Разного рода заманухи не обошли стороной и вторичный рынок жилья. Там сейчас действует другая фишка: выкупим срочно вашу квартиру до 95% рыночной цены. Но кто определяет эту рыночную цену? Кстати, вы не практикуете такое у себя в компании?
— Реально срочный выкуп мы проводим очень редко. Несмотря на все рекламные шаги в действительности срочный выкуп для людей не выгоден. В их представлении срочный выкуп таков, что я сегодня пришел и получил те деньги, которые хочу. А так не бывает. Да, компания примерно знает, за какую цену можно квартиру продать. Но продажа занимает 2-3 месяца. Реже быстрее. Соответственно, это все затраты. И когда говорят о рыночной цене, то… в понимании граждан это цена, которая обозначена в рекламе. Но это не так. Рыночная цена — это та цена, по которой сделки проходят. Здесь и сейчас. А какова ситуация будет через месяц, понять не всегда можно. Как правило, если человеку нужно срочно продать, то он обращается в надежную компанию и, следует не советам, а требованиям грамотных риэлторов, тогда сделка может быть проведена через три недели.
— Так что нет большой необходимости просить выкупить срочно?
— Нет. Срочный выкуп применяется в случаях, когда вам надо в течении недели вопрос решить. Обстоятельства. К примеру, срочная операция.
— Но можно, наверное, и в два дня. Компания же может выплатить деньги без задержки.
— Может. Но дело не в деньгах. Время нужно на оформление и проверку истории квартиры. И здесь есть определенная процедура. В два дня ее не решишь. Поэтому серьезная компания не будет связываться со срочным выкупом за день или два.
Так что если вам говорят, что сегодня вы пришли с документами на квартиру, а завтра получите деньги, то это странные схемы, которые ничем хорошим не закончатся. И я бы не советовал на них вестись.
— Но если людям очень надо…
— Даже если очень надо, лучше следовать требованиям грамотного риэлтора. И если вы их выполняете, то продать квартиру можно быстро. Но как только нарушается технология, так сразу изменяются сроки. Люди могут и год рекламировать, но не продать….
— Завышают цену?
— Да. Цена должна соответствовать реальной ситуации на рынке. И чтобы завершить разговор о срочном выкупе, отмечу, что когда к нам человек обращается по такому вопросу, то в 99% выкупа не бывает.
— И почему?
— Мы объясняем ситуацию человеку. Все плюсы и минусы. Лучше подождать две недели (за это время можно провести сделку) и человек получит гораздо большую сумму за свою квартиру, нежели бы он продал ее срочно…
Кто думает о срочном выкупе, то считает, что мы эти квартиры покупаем. Но это не так. Нам она не нужна. Даже если мы ее выкупаем, то всегда закладываем свой интерес. И это будет делать любая компания. А люди порой воспринимают компанию в качестве покупателя. Как будто это товар в магазине.
— Поэтому, прежде чем сделать такой шаг, лучше проконсультироваться у специалистов.
— Безусловно. И обязательно у грамотных специалистов. Они разъяснят вам все нюансы сделки, чтоб понимал человек на что идет. Есть, безусловно, компании, которые делают срочный выкуп по разным схемам. Но лучше к ним не обращаться. Лучше сходите на консультацию к опытному специалисту. Он побеседует с вами и подскажет наиболее приемлемый для вас выход из сложившейся ситуации.
