Окончание сделки – это не только получение документов, но и правильные взаиморасчеты. У нас есть несколько вариантов расчетов: банковская ячейка, аккредитив, депозит у нотариуса. Какой из них выбрать? Где больше плюсов? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:
— Есть плюсы и минусы в любом деле. Сложно оценить, где больше плюсов, а где больше минусов. Но давайте говорить не о ячейке или депозите, а об исполнении договора купли-продажи. Данный договор подразумевает несколько действий. Но не действий государства, а непосредственно участников сделки. В обязанности покупателя входит своевременная и полная оплата объекта, в обязанности продавца – передача недвижимости в надлежащем состоянии. Но помимо проведения фактических действий по взаиморасчетам здесь важна документальная сторона, к которой наши граждане порой очень безответственно подходят. Что я имею ввиду? Иногда наступают моменты, когда требуется предъявить подтверждение, к примеру, в налоговую службу, что взаиморасчеты произведены. И здесь надо знать, какие документу у вас должны быть. Если ячейка, то будет расписка о том, что продавец от покупателя получил какие-то деньги. Желательно, чтобы в этой расписке было указано, каким образом. То есть, через банковскую ячейку.
— Вроде как раньше было, что в расписке это не упоминалось.
— Да, но ситуация меняется со временем. Сейчас для любой сделки колоссальным риском является банкротство. И здесь возникает вопрос: была ли сделка действительной, были ли произведены взаиморасчеты? Конкурсный управляющий может поставить под сомнение расписку как документ, подтверждающий расчеты. И для того, чтобы подтвердить реальность расчетов, покупатель должен будет доказать, что у него был доход, позволяющий купить такой объект недвижимости, что перед сделкой со счета были сняты деньги и т.д. Поэтому наличные расчеты лучше избегать, а если уж договорились рассчитаться через ячейку, хранить договор аренды банковской ячейки.
— Но в нем же сумма не прописывается.
— Поэтому желательно перед закладкой денег в ячейку проверить все сумму в банке и получить чек. Это будет хотя бы косвенным подтверждением того, что в ячейке была именно эта сумма. Можно составить акт закладки денежных средств с указанием суммы. И это все будет иметь значение, если вдруг нужно будет доказать, что сделка была действительно настоящей. Что расчеты были действительно произведены в соответствии с договором.
Если мы говорим о других ситуациях, то с подтверждающими документами гораздо проще, безналичные расчеты подтверждаются банковскими документами.
— Это наверняка и надежнее?
— Да, надежнее. Но иногда тоже возникает довольно странная ситуация. Редко когда в сделке участвуют два лица, чаще несколько. И при альтернативной сделке иногда возникает очень интересная ситуация: важно как будут проходить взаиморасчеты и какими документами они будут подтверждены. У каждого объекта недвижимости есть продавец и покупатель. И необходимо, чтобы у продавца был документ, что он деньги получил, а у покупателя, что заплатил. Не все банки проводят деньги по цепочке и дают документы каждому участнику сделки. Поэтому перед проведением сделки необходимо обязательно удостовериться в том, как будет проходить сделка и будут ли подтверждающие документы у каждого ее участника. Это очень важно. Помимо акта приема-передачи объекта недвижимости, должны быть подтверждены документально не только переход права, но и оплата.
Если в результате расчетов по цепочке сделок нет возможности каждому продавцу получить банковский документ, то расчеты сопровождаются дополнительными документами, подписываемыми всеми участниками сделки. А расчеты подтверждаются актами о взаиморасчетах.
— Порой бывает, что не все в сделке захотят передавать деньги через банковский счет или аккредитив. Как тут быть?
— Задача специалистов, сопровождающих сделки, разъяснить участникам сделки, особенности всех видов взаиморасчетов. При заключении предварительных соглашений, сразу же оговаривать условия сделки. Если сделка не может быть организована по всем правилам, то нужно искать другой объект недвижимости. Договариваться, как говорится, надо на берегу. Еще до начала сделки нужно искать возможность, чтобы проводить сделку по определенным правилам. Все же главная цель сделки – безопасность ее участников. И все действия, которые должны быть предусмотрены, совершены.
— А бывают в сделке разные формы расчетов?
— Такое может быть. В каждом конкретном случае все обсуждается до начала сделки. Но и в случае наличных расчетов через ячейку, и в случае безналичных через аккредитив главный вопрос – доступ. Какие условия. И эти условия должны всеми выполняться.
Если идет цепочка, то все прописывается организаторами сделки. И согласовывается…
— Вячеслав Анатольевич, а приходилось пользоваться депозитом нотариуса?
— Да, приходилось.
— Но если делить деньги, особенно при альтернативной сделке, то у нотариуса безопаснее.
— Нотариусы, как правило, не идут на такие условия расчетов. Либо, все сделки в цепочке должны быть нотариальными.
— А если несколько продавцов, как проходят расчеты?
— Предположим, квартиру продают три собственника и арендуют банковскую ячейку. И они договорились, что каждому причитается определенная сумма. Но получают они свои деньги не после выемки их из общей ячейки. В данном случае на каждого собственника арендуется своя ячейка. Но условия доступа к ним у всех одинаковые — регистрация перехода права собственности на имя покупателя. Каждый получил этот документ, и ему открывается доступ к своей ячейке.
— А если аккредитив?
— Точно так же у каждого может быть свой аккредитив. И депозит нотариуса может быть на каждого участника сделки. Это лучше. Чтоб не было конфликтов при получении денег.
— И в заключении. Чтоб не рисковать, все же безопасность при сделке очень важна, лучше обратиться к специалистам, кто сможет грамотно организовать не только сделку, но и взаиморасчеты по ней.
— Безусловно. Чтоб и налоговому инспектору, и конкурсному управляющему доказать, что сделка произведена по всем правилам, передача денежных сумм должна соответствовать договору купли-продажи и быть подтверждена документально. Никаких хитрых ходов. Не должно быть в договоре «расчеты произведены до подписания договора», а фактически деньги помещены в банковскую ячейку. Либо расчеты произведены безналичным путем, а в подтверждение требуют расписку. Надо быть внимательными и не допускать документального «задвоения» сумм. Сложные расчеты по цепочке сделок сопровождать соглашениями о расчетах или поручениями о направлении денежных сумм.
Порой клиенты нам говорят, что де нам этого не надо. И вот наша задача в этом случае объяснить, почему это им все же надо. Любая ошибка при оформлении документов может стоить человеку потери квартиры. Особенно это касается случаев с банкротством. Очень трудно перед сделкой просчитать возможное банкротство участника сделки. И если не дай бог такое случится, то конкурсный управляющий всегда рассматривает прошедшие сделки должника на предмет их законности. Если даже по суду у покупателя ее не отнимут, то нервов помотают немало. И их можно понять. У них свои задачи – найти имущество. Если же все оформлено по всем правилам, то даже если вас пригласят в суд, то вы сможете предоставить все документы и доказать, что сделка была проведена с соблюдением законодательства и по всем правилам.
