В последние год-два в прессе все больше появляется статей о том, как люди, кто покупает и продает недвижимость, попадают в неприятные ситуации. И, к сожалению, суды им не всегда могут помочь. Следует ли из этого, что число обманов покупателей квартир в последнее время увеличилось? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:
— Важно, чтобы на рынке работали честные и грамотные люди, тогда и рынок будет безопаснее. Но, к сожалению, находятся люди, которые думают иначе. Отсюда и растет число тех, кто любыми путями старается обмануть либо продавца квартиры, либо покупателя.
— Уж вроде сейчас столько пишут про мошенников на рынке недвижимости, а люди все равно попадают к ним на крючок. Почему?
— Да, все очень просто. Человек так устроен, что доверчивость часто лишает его рассудка. Всем покупателям хочется купить подешевле, а продавцам — продать подороже. Нередко и к нам приходят такие люди, которые предлагают компании «выгодную» сделку. Мол, вы на этой квартире можете хорошо заработать.
— Мошенники приходят на фирму?
— Приходят. Мол, вдруг проскочит. Дело в том, что через солидную компанию им продавать выгоднее. У людей меньше возникает вопросов к квартире. Но мы им задаем много вопросов, копаемся в истории квартиры, и они уходят.
— От вас уходят, других находят?
— Вполне может быть. Или создают компании, чтоб через них продавать квартиры с червоточинами. Но меня очень сильно удивляет, как люди якобы следователям, которые проводят операцию по поимке квартирных мошенников, отдают документы на квартиру, или берут кредит под свою квартиру, сколько разных историй на эту тему показано по телевидению, рассказано в интернете и печатных изданиях. Уж сколько об этом говорено! И всё равно люди регулярно попадают на эту удочку мошенников.
— Но даже негативный опыт других не помогает?
— Нет. Исследования, которые проводили социологи, показали, что часть людей из тех, кто уже единожды попал в сети мошенников, несут им свои деньги повторно…
— Наверное, хотят отыграться?
— Трудно объяснить их поведение. Уж если своя история этих людей ничему не учит, то тут, как говорится, комментарии излишни.
— Вячеслав Анатольевич, давайте немного поговорим о людях, которые нередко оказываются втянуты в судебные разбирательства. Недавно в такой ситуации оказались покупатели, которые оформляли сделку через Домклик. Все прошло нормально, а потом оказалось, что в истории квартиры не все благополучно.
— Сделку провести – это не проблема. Суть сделки – переход права собственности от одного человека к другому. Задача банка: кредитовать своих клиентов для покупки недвижимости, но многие банки сегодня оказывают услуги по проведению сделки. И, как они порой декларируют, юридической проверке квартиры. Но если внимательно прочитать договор, то все эти проверки указывают на готовность объекта к проведению сделки. Одним словом, можно сегодня проводить сделку с этой квартирой или нет? Сделку-то нередко провести можно, но….
— Но насколько глубоко они делают проверку истории квартиры. Вот в чем вопрос?
— Что касается проверки, которые проводят банки. Проверка недвижимости предполагает не только проверку документов на недвижимость и проверку по открытым источникам (данная проверка некоторыми компаниями автоматизирована, мы же до сих пор пользуемся ручным методом анализа информации и в этом есть свои плюсы), но и визуальный осмотр недвижимости или беседа с продавцом. Осмотр недвижимости предполагает выявление недостатков недвижимости, перепланировки; по зем.участкам – возможные ЗОУИТы (зоны с особыми условиями использования территории), не отраженные в ЕГРН. Общение с продавцом дает возможность исключить сделки с лицами, злоупотребляющими алкоголем или наркотиками, либо вовремя распознать продавца, страдающего психическим заболеванием или находящегося под влиянием постороннего лица.
Когда мы говорим о проверке квартиры нашей компанией, то суть этой проверки не в том, можно или нельзя провести сделку, а в том, что будет после проведения сделки. То есть, во главу угла мы ставим вопрос безопасности сделки и снижения рисков для наших клиентов. Поэтому проверяем все переходы права собственности на квартиру от начала приватизации.
Самый непредсказуемый риск на сегодня — это банкротство продавца. И вот, чтобы не получилось, что у покупателя отнимут квартиру в случае банкротства продавца, должен быть выполнен целый ряд процедур. Чтобы потом, если это случится (а предсказать это заранее никто не может), то в суде можно будет доказать, что абсолютно честно провели сделку с соблюдением всех формальностей. И сегодня риэлторы сталкиваются на рынке с этим довольно часто. Кажется, что ничего не предвещает банкротства человека, а тут раз … и уже конкурсный управляющий подает в суд. И его понять можно. Он ищет как можно больше возможностей, чтоб претензии кредиторов выполнить.
— Но банкротство опасно, когда продает предприниматель…
— Не обязательно предприниматель. Обычный гражданин может набрать долгов, оказаться в сложной финансовой ситуации и подать на банкротство. Если он учредитель или генеральный директор компании, финансовые проблемы или банкротство компании могут повлечь привлечение к субсидиарной ответственности. При банкротстве финансовый управляющий обязан проанализировать сделки за три года, предшествующие банкротству и при наличии оснований, оспорить. Поэтому, порой бывает важно при проверке проанализировать ситуацию по предыдущим собственникам.
— Значит, предотвратить риски все же возможно?
— Возможное банкротство предвидеть нельзя. Но признаки предбанкротного состояния, как правило, видны. И здесь решение индивидуально в каждом случае. В одном случае продажа квартиры решает все вопросы должника и ему это выгоднее, чем продажа с торгов. В другом случае, продажа квартиры продавца с долгами может спровоцировать иск кредитора, чьи интересы оказались нарушенными (для него не хватило денег) В процессе подготовки сделки может понадобиться общение с приставами, если есть запрет, общение с кредиторами по вопросам погашения долгов и т.д. Риэлторы решают вопросы комплексно. Цель – помочь продавцу решить его жизненную ситуацию, а покупателю безопасно приобрести недвижимость.
Банкротство — это лишь только один пример. На самом же деле таких рисков очень и очень много. И все они должны быть исследованы. Например, сейчас на рынок недвижимости выходят, так называемы, «херсонские» сертификаты. Мошенники не дремлют, есть риск подделки таких сертификатов, поэтому для безопасности продавцов, таких покупателей тоже надо проверять.
— Выходит, что риски покупателей довольно таки высоки?
— Абсолютно верно. И желательно поручать проводить сделку профессионалам. Только тогда вы будете спать спокойно. Подумайте, прежде чем сделать такой шаг. Все же на кону стоят миллионы, которые вы можете потерять.
