Сегодня сдавать в аренду можно не только собственное жильё, но и уже арендованное. Стоп, что? Какая-то головоломка получается, не так ли? На самом деле, всё довольно просто. Главное — получить разрешение на повторную аренду от собственника недвижимости. Давайте разберёмся, в каких случаях для субаренды (а именно так называется такая схема сдачи уже арендованного жилья) требуется одобрение от арендодателя и как его оформить.
Субаренда — это
Субаренда — это вторичная сдача недвижимости в аренду третьему лицу. Такие отношения оформляются в письменной форме между субарендодателем и субарендатором с согласия собственника жилья. Процедура распространяется на жилые и нежилые помещения, но с одним нюансом — в случае пересдачи жилого помещения заключается договор поднайма.
Кстати, сдавать в субаренду можно даже часть жилья. Такой сделке не подлежат лишь государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду по результатам торгов. Также по субаренде нельзя сдать земельные участки, отданные субъектам малого и среднего предпринимательства, включённые в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц. Субаренда запрещена в особых экономических зонах: более подробно ознакомиться с перечнем ограничений можно в Федеральном законе «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».
По законодательству, арендатор, подписывая договор с собственником, имеет такие права на площадь, как:
- сдача помещения или его части в субаренду;
- передача жилья в безвозмездное пользование;
- передача прав арендатора третьему лицу.
Важно: При оформлении договора субаренды стоит учесть, что документ нельзя заключать на срок, превышающий период договора аренды. То есть если арендатор снял квартиру на 11 месяцев, то сдать помещение в поднайм на срок больше этих 11 месяцев он не сможет.
Оформление согласия арендодателя на субаренду
Существует два способа получения разрешения на субаренду. Разберём каждый отдельно.
Закрепление согласия на субаренду в договоре аренды
Чтобы избавить себя и арендодателя от лишней документации, можно включить пункт субаренды в основной договор. Такая мера облегчит жизнь обеим сторонам, так как освободит арендатора от получения согласия на каждую новую сделку.
Приводим образец формулировки согласия на субаренду в основном договоре:
«Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём), передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаём), а также осуществлять иные права, предусмотренные пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется».
Важно: Если арендодатель всё-таки дал разрешение на сдачу помещения в субаренду, то отозвать его в одностороннем порядке уже не получится.
Составление отдельного соглашения на субаренду
Если в основном договоре отсутствует пункт о субаренде, то арендатору придётся получить дополнительное разрешение. Для этого необходимо направить собственнику запрос.
Образец формулировки письма о сдаче в субаренду:
«На основании Договора аренды №___ от ______, заключённого между _______ (арендодателем) и _______ (арендатором), ______ (арендатор) просит дать согласие на сдачу в субаренду ____________________________ (характеристика объекта), на срок ______».
Вместе с запросом арендатору необходимо отправить документ таким способом, чтобы была возможность подтвердить его получение, — например, лично или заказным письмом.
Порядок действий будет следующий:
- собственник может отправить письмо-согласие на субаренду;
- стороны вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды;
- стороны могут составить протокол заседания, дающий разрешение на субаренду.
Как составить разрешение на субаренду
На данный момент не существует унифицированного бланка соглашения на субаренду, поэтому арендодатель вправе составить документ в свободной форме. Однако несколько моментов всё-таки стоит учесть: например, необходимо соблюдать официально-деловой стиль письма и не употреблять разговорную лексику. Согласие можно написать от руки или напечатать на компьютере.
Что нужно указать в согласии:
- наименование организации арендодателя (или ФИО собственника) и её реквизиты (или данные о прописке и паспорте собственника);
- ФИО и должность адресата;
- наименование документа;
- согласие на субаренду;
- реквизиты договора аренды;
- уточнение, что срок субаренды не должен превышать срок аренды;
- дата и подпись арендодателя.
Пример формулировки согласия:
«Данным письмом арендодатель выражает согласие на передачу арендатором объекта аренды _____________________ (здесь указываем данные арендованного имущества), предоставленного арендатору по договору аренды N ____ от __________, в субаренду. Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется».
Если речь идёт об субаренде жилого помещения, то вместо слова «аренда» надо использовать «наём».
Субаренда без согласия собственника
Каждому собственнику недвижимости важно контролировать процессы, связанные с использованием его имущества временными постояльцами. Если арендодатель узнает о реализации субаренды без его согласия, то он вправе выселить нового жильца и расторгнуть договор аренды с арендатором без возвращения оплаты, перечисленной до дня расторжения договора. Также собственник помещения может потребовать выплату штрафа, если это предусмотрено договором, или компенсацию убытков, если обнаружен причинённый имуществу ущерб. Если арендодателю не удаётся решить вопрос мирным путем, он имеет основания подать иск в суд.
Составить соглашение на субаренду довольно просто, главное — следовать рекомендациям и не слишком отклоняться от образца. А дальше дело остаётся за малым — отправить собственнику договор и дождаться положительного ответа.
