На рынке недвижимости могут проводить сделки, в результате которых продается одна недвижимость, а через короткий промежуток времени покупается другая. Такую сделку, в которой участвует несколько человек, называют встречной или альтернативной. В ней есть свои преимущества, например, возможность продавца первой квартиры сразу переехать в другую квартиру, которую он купил взамен старой. Но есть и свои недостатки, например, большее количество рисков.
Особенности встречной покупки квартиры
Особенность встречной покупки квартиры или альтернативной сделки — минимальный промежуток между продажей одной недвижимости и приобретением другой. Обычно альтернативные сделки проводят одним днем.
Принцип встречной покупки заключается в следующих действиях:
1. Собственник находит покупателя на свою недвижимость (квартиру №1) и параллельно выбирает новую недвижимость (квартиру №2), которую хочет приобрести взамен проданной.
2. Заключается сделка с покупателем квартиры №1.
3. Заключается сделка с продавцом квартиры №2.
В альтернативной сделке не обязательно будет участвовать два объекта недвижимости — их может быть больше. Например, когда человек продает одну квартиру, потом покупает другую, которую тоже продает, чтобы купить третью.
Как передают деньги при встречной покупке квартиры
При проведении встречной сделки часто используют безопасные способы передачи денег. Например, через банковскую ячейку или аккредитивный счет.
При прямой сделке с одним объектом покупатель помещает в ячейку оговоренную сумму средств. Продавец может забрать деньги после того, как будет зарегистрировано право собственности на покупателя. При встречной сделке продавец квартиры №1 может не забирать деньги — они передаются продавцу квартиры №2. Но может быть несколько вариантов передачи необходимой суммы в зависимости от стоимости квартиры №1 и квартиры №2.
Встречная сделка с квартирами, цена которых одинакова
Например, квартира №1 продается за 4 млн рублей, и квартира № 2 покупается тоже за 4 млн рублей.
1. Продавец квартиры №1 заключает с покупателем своей недвижимости ДКП, по которому он реализует объект за 4 млн рублей.
2. Покупатель квартиры №1 помещает 4 млн рублей в банковскую ячейку.
3. Продавец квартиры №2 заключает ДКП с покупателем квартиры №2 для реализации объекта за 4 млн рублей.
4. Продавец квартиры №2 после регистрации права собственности покупателя на квартиру №2 забирает деньги из банковской ячейки.
Покупка новой квартиры, которая стоит больше, чем старая
Например, квартира №1 стоит 2 млн рублей, а квартира № 2 — 3 млн рублей. В этом случае:
1. Покупатель квартиры №1 закладывает в один пакет банковской ячейки 2 млн рублей.
2. Продавец квартиры №1 для приобретения квартиры №2 закладывает во второй пакет банковской ячейки 1 млн рублей.
3. Продавец квартиры №2 после проведения сделок и регистрации права собственности нового владельца на квартиру №2 забирает свои 3 млн рублей из ячейки.
Покупка новой квартиры, которая дешевле старой
Например, квартира №1 стоит 4 млн рублей, а квартира № 2 — 3 млн рублей. В этом случае:
1. Покупатель квартиры №1 закладывает в одну банковскую ячейку 3 млн рублей, а в другую — 1 млн рублей.
2. Продавец квартиры №2 после проведения сделки и регистрации права собственности нового владельца на квартиру №2 забирает свои 2 млн рублей из ячейки.
3. Продавец квартиры №1 забирает из ячейки свои 1 млн рублей.
Преимущества встречной покупки квартиры
Можно запланировать две прямых сделки — сначала продать одну недвижимость, а потом заниматься поиском другого объекта. Но встречное приобретение квартиры в большинстве случаев выгодно для того, кто продает одну недвижимость и сразу покупает другую, следующим:
- почти нет риска зависания денег. В промежутке между прямыми сделками могут вырасти цены на недвижимость — продавец квартиры №1 уже не сможет приобрести квартиру №2, на которую рассчитывал;
- не нужно думать о том, где хранить деньги от проданной квартиры до того, как найдется новая;
- если у собственника проданной квартиры нет другой недвижимости, то на период поиска нового жилья не придется думать о том, где жить, например, проситься на время к родственникам или знакомым, снимать квартиру. При временной аренде жилья еще могут быть дополнительные затраты, например, на оплату услуг риэлтора.
Недостатки встречной покупки квартиры
Среди недостатков можно выделить следующее:
- необходимость всем участникам сделки прийти к единому мнению в отношении многих моментов. Например, к дате проведения сделки и передачи денег.
- затраты времени. Например, собственник квартиры №1 уже подобрал другую квартиру, которую он хочет приобрести. Но покупателя на свою квартиру не нашел. В таком случае есть большой риск того, что сделка сорвется, если продавец квартиры №2 не захочет ждать, пока покупатель продаст свою квартиру №1.
- зависимость от обстоятельств. Например, для покупки квартиры №2 нужно взять ипотеку, если денег от продажи квартиры №1 не хватает, а банк откажет в выдаче кредита. Или для продажи квартиры №1, один из собственников которой несовершеннолетний, не получится взять разрешение органов опеки. Из-за этого сорвутся обе сделки.
- разногласия сторон. Во встречных сделках больше участников. Это продавец квартиры №1, он же — покупатель квартиры №2, покупатель квартиры №1 и продавец квартиры №2. У каждой из квартир может быть несколько собственников, которые должны быть согласны с условиями сделок. Кроме собственников в сделке могут участвовать риэлторы, которые тоже будут вносить коррективы в порядок действий. На каком-то этапе между сторонами может возникнуть спор, в результате которого обе сделки будут под угрозой срыва;
- необходимость тщательной проработки всех документов, на основании которых будет проводиться сделка. Например, при срыве прямой сделки по вине покупателя квартиры задаток не возвращается. Но в срыве альтернативной сделки может не быть прямой вины одной из сторон. Например, если участник сделки не сможет купить квартиру №2 из-за того, что другой человек отказался приобретать квартиру №1. Поэтому похожие ситуации нужно предусматривать и указывать в документах.
Порядок действий при встречной покупке недвижимости
Порядок действий может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки и количества ее участников, характеристики недвижимости. Разберем примерный ход альтернативной сделки купли-продажи квартир с одинаковой стоимостью и такими участниками:
1. Продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2.
2. Покупатель квартиры №1.
3. Продавец квартиры №2.
Порядок продажи может включать такие этапы:
1. Собственник квартиры №1 решает продать свою недвижимость и взамен нее купить другую.
2. Собственник квартиры № 1 определяет стоимость своей недвижимости. При самостоятельном определении стоимости оптимальный вариант — анализ цен на квартиры со схожими параметрами в своем районе. Так определяется цена нескольких объектов, после чего рассчитывается стоимость квадратного метра каждой квартиры. После этого находится среднее арифметическое значение стоимости одного квадратного метра и умножается на площадь продаваемой квартиры.
3. Собственник квартиры № 1 составляет объявление о продаже своей недвижимости и публикует его.
4. После публикации объявления о продаже квартиры № 1 собственник может параллельно просматривать объявления о продаже других квартир, чтобы найти подходящий объект.
5. Собственник квартиры №1 принимает звонки от потенциальных покупателей и проводит показы. Параллельно можно звонить по объявлениям о продаже других квартир и просматривать их.
6. С покупателем квартиры №1, которого устроит цена и характеристика объекта, обговариваются условия сделки. Обязательно нужно озвучить, что сделка будет альтернативная.
7. Продавец квартиры № 2 осматривает интересующие объекты и выбирает из них тот, который его устраивает. С продавцом квартиры № 2 также нужно оговорить, что сделка будет альтернативной.
8. С покупателем квартиры №1 заключается предварительный договор купли-продажи. В него нужно включить информацию о том, что сделка альтернативная и прописать то, каким образом будут передаваться деньги. После подписания документа покупатель передает задаток продавцу квартиры №1.
9. Покупатель квартиры №2 заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом квартиры № 2. После подписания документа покупатель квартиры №2 передает задаток ее продавцу.
10. Продавец квартиры № 1 готовит документы, необходимые для продажи недвижимости. Перечень документов может быть разным и зависеть от особенностей сделки. Например, кроме выписки из ЕГРН и документа, подтверждающего основание для возникновения права собственности, может потребоваться согласие супруги владельца на сделку. Такой документ обязательно заверяется у нотариуса.
11. Продавец квартиры №2 тоже готовит документы, необходимые для проведения сделки.
12. Согласовываются условия проведения сделки. Например, определяется необходимость заверения ДКП у нотариуса, определяется способ передачи денег.
13. Подготавливаются проекты договоров купли-продажи, если это необходимо.
14. Подписываются договора купли-продажи.
15. Покупатель квартиры №1 передает деньги за недвижимость заранее оговоренным способом. Например, закладывает их в банковскую ячейку.
16. Новые собственники квартир подают заявление на регистрацию права собственности. Это можно сделать, обратившись в МФЦ, направив заявление на сайте Госуслуг или заполнив заявление на сайте Росреестра. Если новый владелец решит зарегистрировать право собственности через Росреестр, нужно будет оформить квалифицированную электронную подпись.
17. После того, как право собственности регистрируется на новых хозяев квартиры, продавец квартиры №2 забирает свои деньги из ячейки.
Альтернативная сделка с использованием ипотечных средств
Одна из сложностей проведения альтернативной сделки с использованием ипотеки в том, что в ней принимает участие банк, который выдает кредит на покупку квартиры. Кредитные средства могут использовать как покупатель квартиры №1, так и покупатель квартиры №2. В этом случае банки, которые выдают кредиты, могут быть разными, из-за чего сделку провести технически сложнее. Оптимальный вариант при использовании кредитных средств для покупки обеих квартир — обращение за кредитами в один банк. Но это возможно не всегда по следующим причинам:
- квартиры находятся в разных регионах. Банк, который может выдать кредит для покупки квартиры в одном регионе, отказывает в предоставлении кредита в другом регионе;
- покупатели обеих квартир — зарплатные клиенты разных банков. Как правило, клиент, который получает заработную плату в определенном банке, может рассчитывать на более выгодные условия кредитования. Например, на сниженную процентную ставку. В этом случае одному из покупателей придется брать кредит не в своем зарплатном банке и больше переплачивать или отказываться от сделки.
Уплата налога на доход от продажи квартиры
На необходимость уплаты налога и расчет его величины не влияет то, как проведена сделка. Налоги при альтернативной сделке могут платить как продавцы квартиры №1 и квартиры №2, так и никто из них. Налог на доход уплачивается, если с момента приобретения квартиры до ее продажи прошло не менее:
- трех лет в случае, если продаваемая квартира получена в дар, унаследована от близкого родственника, получена в собственность по договору ренты, приватизирована или является единственным жильем продавца;
- пяти лет во всех остальных случаях. Например, при продаже ранее приобретенного жилья по договору купли-продажи, если кроме этой квартиры в собственности есть другая недвижимость.
От уплаты налога могут освобождаться отдельные категории граждан независимо от того, сколько лет прошло с регистрации права собственности на новую квартиру.
Также законом предусмотрены ситуации, в которых любой продавец недвижимости не будет уплачивать налог. К таким случаям относят:
- квартира продана по цене меньше той, по которой она была куплена;
- квартира была продана по той же цене, по которой и приобретена.
Но описанные выше случаи могут не быть основанием для освобождения от уплаты налога. Если кадастровая стоимость недвижимости, указанная в ЕГРН, будет превышать стоимость продаваемой квартиры по договору более, чем на 30%, налог уплачивают.
Заключать альтернативную сделку самим или идти к риэлтору
Продавцы и покупатели квартир могут считать, что обращение к риэлтору – лишняя трата денег. Они объясняют это тем, что все этапы можно пройти самостоятельно, а риэлтор тоже может ошибиться. Например, упустить важные детали сделки, из-за чего она сорвется. Однозначного ответа на вопрос о необходимости обращения к риэлтору нет. Но нужно понимать, что альтернативная сделка более сложная, чем прямая. Риэлторы, которые имеют опыт в прямых продажах и в альтернативных сделках, могут предусмотреть возможные риски и сделать так, чтобы подготовка сделки заняла меньше времени и сил ее участников. Кроме этого, если обращаться в крупное агентство недвижимости, то можно быстрее найти и покупателя на первую квартиру и новую недвижимость.
