Обычно в ноябре-декабре рынок жилья активизируется, так как люди стремятся закончить все важные дела, к которым, естественно, относится и покупка квартиры, до Нового года. Но в конце этого года на «вторичке» затишье – покупатели ждут снижения ипотечных ставок и/или цен на недвижимость. Пока тщетно.
В ноябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало 13 568 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 0,4% меньше, чем в октябре. Отрыв от прошлого года остается значительным – 11,9%, но это в два раза меньше, чем в октябре, когда снижение спроса относительно аналогичного периода прошлого года составило 20,4%.
По мнению Сергея Шломы, директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», «вторичный рынок абсолютно адаптировался к тому, что по ипотеке запредельно высокие проценты, и, по сути, «вторичка» живет без кредитов, а за счет «живых денег». Около 80% сделок на «вторичке» проводится без привлечения заемных средств, подчеркивает эксперт.
Впрочем, по данным федеральной компании «Этажи», ипотечники до сих пор обеспечивают значительную часть спроса на «вторичку» в московском регионе (хотя кредиты, как правило, очень небольшие, а сроки кредитования - короткие): около 40% в Москве, 35% - в Новой Москве и примерно 30% - в Подмосковье. По сравнению с октябрем доля кредитных сделок просела на 2-5 п.п., а в годовом выражении – на 15-20 п.п. Причем за МКАД доля ипотечников сократилась больше, чем в «старой» Москве, - бюджетные покупатели, на которых ориентирован рынок Новой Москвы и Подмосковья, особенно остро ощущают рост стоимости кредитов, поясняет директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.
И, конечно, если бы не заградительные ставки, которые усугубляются ужесточением условий одобрения кредитов, особенно для менее платёжеспособных категорий населения, сделок в ноябре было бы намного больше, уверена Гордеева: «Традиционно осень считается активным периодом на рынке недвижимости. Однако в ноябре влияние сезонности было сдержано экономической неопределенностью и снижением покупательской способности. Многие потенциальные клиенты отложили сделки на более поздний период, ожидая улучшения условий».
Покупатели надеются не только на уменьшение ставок в обозримой перспективе, но и на снижение цен. Однако собственники не спешат им навстречу, что «провоцировало «выжидание» со стороны покупателей, рассчитывающих на более выгодные условия в будущем», отмечает Гордеева.
Вместо того чтобы пересматривать ценники, владельцы квартир предпочитают временно отказаться от продажи и сдать недвижимость в аренду. «Этот тренд особенно заметен в сегменте эконом-класса, где спрос на арендное жилье традиционно высок», - говорит Ригина Гордеева.
Размер скидок, однако, растет. По данным «Икома», пока чуть-чуть: в ноябре - 5,9% в среднем, в октябре также, в ноябре прошлого года - 5,3%. «Этажи» оценивают средний размер скидок в ноябре в 5–10% от первоначальной стоимости объекта – на 1-2 п.п. больше, чем в октябре. Для некоторых категорий жилья в менее востребованных районах Подмосковья скидки, по словам Ригины Гордеевой, достигали 12–15%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля сделок со скидками выросла с 20–25% до 30–35%, сообщила Гордеева. Сергей Шлома («Инком») считает, что дисконтных сделок сейчас намного больше – 83%. В ноябре 2023 г., согласно статистике «Инкома», с дисконтом продавалось 72% квартир на «вторичке».
Высокие ставки по депозитам также давят на спрос, добавляет Леонид Львович, руководитель «Миэль «В Новых Химках»
На фоне всего вышеперечисленного в декабре потенциальный спрос в московском регионе снизился на 15-17% относительно ноября. В «старой» Москве число сделок упало на 25%, по мнению Ригины Гордеевой, в первую очередь из-за отсутствия значимых ценовых корректировок. В Новой Москве и Подмосковье снижение более выражено — 27–28%, что «объясняется большей зависимостью этих сегментов от ипотечных покупателей».
По сравнению с декабрем 2023 г. спрос, по данным «Этажей», просел примерно на 15–20%.
«В отличие от традиционного предновогоднего оживления, текущий декабрь оказался спокойным. Высокие ипотечные ставки и низкая доступность кредитных ресурсов продолжают оказывать давление на рынок», - резюмирует директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.
