Продолжаем цикл публикаций, посвящённых «недооценённым» туристами и инвесторами столицам европейских стран; Мы уже анализировали Никосию и Анкару, а сегодня остановимся на Софии; В чём плюсы и минусы города? Какие районы больше подойдут для жизни, а какие для покупки недвижимости под сдачу в аренду? Сколько стоят квартиры? Каковы перспективы рынка?
Болгария для иностранцев – прежде всего, солнечные и гостеприимные черноморские курорты. Именно в городах и посёлках у побережья многие покупали и покупают симпатичные квартиры и окружённые садом дома. Статистика говорит, что россияне за последние 5 лет числились собственниками 7472 объектов жилья в Болгарии, в том числе 5298 – в Бургасском районе, 997 – в Варненском и лишь 214 – в Софии. (Доля остальных регионов также незначительная).
Однако, если речь идёт не просто о приобретении болгарской «дачи», а о переезде молодого специалиста или семьи на постоянное место жительство, София точно входит в шорт-лист наряду с Пловдивом, крупными курортными городами Бургасом и Варной, университетским Благоевградом. Интересна столица и для покупки жилья под сдачу в долгосрочную аренду. Спрос на квартиры стабильно высок и не зависит от сезона, в отличие от курортной недвижимости.
Почему София?
Расположение и ландшафт
Самый крупный по численности населения (около 1,5 млн человек) город Болгарии находится в западной части страны в долине, окружённой горами. Ближе всего подступает к Софии, к её южным районам, – Витоша, остальные хребты чуть дальше. Со многих улиц и окон заданий открывается живописный обзор на зелёные летом и заснеженные зимой вершины. Покупатели недвижимости, кстати, обращают внимание на то, есть ли вид на горы или нет. Это, конечно, не основной, но один из значимых критериев при выборе квартиры.
В какой-то мере жизнь софийцев проходит под девизом «лучше моря могут быть только горы». Хотя по большому счёту побережье недалеко: до Бургаса – 3-4 часа езды на машине (400 км), до Варны – 4-5 часов (500 км). Эгейские пляжи Греции ещё ближе – около 300 км.
Климат
В Софии жаркое, сухое лето и довольно мягкая зима. В июне-августе здесь не так влажно, как на побережье, поэтому комфортнее (к тому же очень много тенистых парков и скверов). В декабре-феврале бывают и отрицательные температуры, случается, что выпадает снег, но держится обычно не дольше 7-10 дней. Весна наступает рано и радует солнечной погодой. Осень также считается приятным временем, хотя с середины октября обычно нередки дожди.
Транспорт
В Софии отлично развит общественный транспорт, причём все его виды. Столица – единственный в Болгарии город, в котором проложен метрополитен – 4 линии и 47 станций. Курсируют автобусы, троллейбусы, трамваи, имеется сеть велодорожек. Житель Софии вполне может обойтись без личного автомобиля, хотя для поездок на природу лучше иметь машину.
Из Софии легко добраться в другие части страны или мира. Аэропорт находится в 10 км от города. Удобно, что рядом с ним есть станция метро.
Железнодорожный и автовокзал расположены рядом друг с другом недалеко от центра.
Инфраструктура
В городе несколько десятков вузов. Старейший, основанный ещё в 1888 году, и самый престижный – Софийский университет имени святого Климента Охридского, просветителя, ученика Кирилла и Мефодия. На хорошем счету Технический университет, Университет национального и мирового хозяйства, Университет архитектуры, строительства и геодезии и другие.
Государственные школы в Болгарии бесплатные. До 7-го класса ребёнка принимают в школу «по прописке», попасть в не относящееся к месту жительства учебное заведение можно, но довольно сложно. С 8-го класса идёт распределение по школам уже с учётом того, как ученик сдал экзамен после первой ступени, какова его общая успеваемость и наклонности. Помимо государственных, в Софии большой выбор частных международных колледжей с преподаванием на английском. При посольстве России работает старейшая русская школа.
Выпускники болгарских школ могут продолжить образование и за границей. Аттестат котируется в мире.
Если школ в Софии вполне достаточно, то детских садов явно не хватает. Зачисление происходит по очереди, и место получить нелегко. Альтернатива – частные садики, которые обходятся примерно в 300-400 евро в месяц за одного ребёнка.
Медицинская инфраструктура в Софии, как и образовательная, – столичного уровня. В городе несколько десятков государственных и частных больниц, как многопрофильных, так и специализированных. Самые известные: Пироговская больница (имени знаменитого российского хирурга, участника русско-турецкой войны 1877-1878 года), крупная частная Больница Токуда, открытая японской корпорацией (сегодня выкуплена турецкой сетью «Аджибадем»), университетская больница «Александровская», университетская больница Святой Екатерины. При больницах и отдельно от них работают поликлиники, в том числе детские. Кроме того, пациентов готовы принять частные медицинские центры.
Инфраструктура для комфортной ежедневной жизни вполне достойная. Много крупных и средних торговых центров, супермаркетов известных международных сетей. Кроме того, в каждом районе выручают небольшие магазины и лавочки – продуктовые, отдельно хлебные, товаров для дома, овощные развалы и так далее. Работают сервисы онлайн-доставки покупок и Интернет-магазины, например, одежды и обуви.
Образ жизни
София намного динамичнее, чем курортные города, но, конечно, она гораздо более спокойная, чем крупные мегаполисы, такие как Москва. Тем, кто ищет баланс между активностью и размеренностью, пожалуй, понравится столица Болгарии.
По выходным многие софийцы отправляются в горы, чаще всего на ближайшую – Витошу. Её пик, называемый Черни Врых (Чёрный Верх), имеет высоту около 2300 метров. Горнолыжный комплекс расположен чуть ниже. Путь к нему из центра города занимает всего около получаса на машине. Можно также приехать на удобном автобусе, оборудованном, кстати, специальными креплениями для лыж и велосипедов, либо подняться по канатной дороге (25 евро на семью из 3 человек). Летом паломничество на Витошу не останавливается – среди местных популярны пешие восхождения и катание на горных велосипедах.
Горнолыжные трассы на Витоше идеальны для детей, подходят для начинающих и спортсменов среднего уровня. Любители более сложных спусков могут посетить соседние курорты. Например, Банско всего в часе езды, Пампорово – в двух с половиной часах.
В окрестностях столицы и чуть подальше немало живописных мест – горных озёр, водопадов, лесов. На каждый выходной найдётся интересный маршрут для отдыха с семьёй или друзьями. Отдельного упоминания заслуживают лечебные воды, которые были известны ещё римлянам Сердика (так назывался расположенный некогда на месте нынешней Софии античный город). Сегодня бальнеологический курорт есть, например, неподалёку в селе Панчарево.
София славится многочисленными зелёными зонами для прогулок. Помимо больших лесных массивов – Борисова Градина, Южен парк, Северен парк, Западен парк – в каждом районе много скверов и просто отдельно растущих деревьев, причём как привычных осин, каштанов и берёзок, так и представителей южной флоры, например, магнолий.
Культура
София обладает внушительным историческим багажом, как и подобает столице. Её улицы расскажут об этом лучше любого справочника. Гуляя по ним, вы увидите руины древнеримской крепости, храм Святой Софии византийского периода (ровесник знаменитого Софийского Собора в Стамбуле), османскую мечеть Баня Баши, а также красивейший Собор Святого Александра Невского, построенный в начале прошлого века в память об освобождении Болгарии от турецкого господства силами российской армии. Это лишь малая часть достопримечательностей города, который, кстати, считается одним из старейших в Европе – ему более 7 тысяч лет.
Лучшие рестораны и кафе столицы – на пешеходном бульваре Витоша. Самый знаменитый театр – Национальный театр Ивана Вазова (драматург и при жизни почётный зритель театра своего имени).
Тенденции рынка недвижимости
Рынок недвижимости Болгарии и цены на жильё активно росли в начале нулевых, затем после кризиса 2008 года наступили несколько лет просадки, особенно сильной – в 2009. Начиная с 2014, ситуация стала восстанавливаться – продажи и цены снова пошли вверх. Особенно горячим оказался период с конца 2020 до 2-го квартала 2022 включительно. Бум был спровоцирован низкими процентными ставками по кредитам во время пандемии, высокой инфляцией и стремлением болгар спастись от неё, вложив средства «в бетон». В какой-то мере повлиял также иностранный спрос на аренду и покупку жилья, который добавил поленьев в этот костёр.
Однако уже с 3-го квартала 2022 года рынок стал постепенно приходить в норму, и эта тенденция сохраняется и в текущем году. В июне-октябре 2023 продажи сократились по всей стране по сравнению с тем же периодом прошлого года на 13% – до 13-летнего минимума. В Софии количество сделок уменьшилось в 3-м квартале на 5,1%, а за девять месяцев – на 10% в годовом исчислении. Однако надо понимать, что сравнение идёт с «нерядовым» по показателям годом.
За период, пока рынок был активным, цены на недвижимость в Болгарии существенно выросли. К примеру, в Софии за 7 лет до середины 2022 года жильё подорожало более чем вдвое. В прошлом году риелторы и застройщики рапортовали о рекордных ценах и арендных ставках. Сегодня, несмотря на то, что тренд пошёл вниз, существенной коррекции пока не видно, но продавцы уже соглашаются на некоторые уступки и скидки. Неплохой момент, чтобы приобрести квартиру на выгодных условиях.
Районы и цены
Цены на жильё в Софии – в среднем 1500-1700 евро за кв. м. Предложения за 1000-1400 евро можно найти, но это будут квартиры в старых домах на менее развитых окраинах.
Как говорят риелторы, при поиске квартиры с 1-й спальней площадью 50-60 кв. м стоит ориентироваться на бюджет в 150 000-160 000 евро. За такую сумму можно приобрести хорошую недвижимость в комплексе с выделенной территорией и охраной в удобном, развитом районе. Вариант в пределах 70 000-80 000 евро также реально подобрать, но это будет компромисс – либо «неважное» состояние и неудобный район, либо ранняя стадия строительства.
Следует отметить, что жильё в новых домах не всегда автоматически дороже, чем в старом фонде. Если речь идёт об историческом здании, в котором провели реновацию – поменяли коммуникации, отремонтировали крышу, места общего пользования, то готовая к проживанию квартира в нём будет стоить больше, чем равная по площади в соседней новостройке.
Самыми престижными, удобными и дорогими районами считаются: центральные, примыкающие к центру, например, Лозенец, а также южные. В таких локациях квартиры предлагаются за 2200-2500 евро за кв. м и выше.
Репутацию элитного имеет район Бояна, расположенный у самого подножия Витоши. В индивидуальных домах живут чиновники высокого ранга, бизнес-элита. Метро в этой части города нет. Обитатели софийской «рублёвки» ездят на автомобилях. В Бояне есть и многоквартирные дома, средняя цена квартир, по данным на ноябрь 2023, – 1700 евро за кв. м.
Один из наиболее комфортных для жизни районов – Лозенец, к которому относится и Хладильник. Во-первых, он совсем близко к центру. Во-вторых, его жителям доступны три парка – огромный лес Борисова Градина, примыкающий к нему Ловен-Парк и Южен парк. В-третьих, место давно сложившееся, с ухоженными улицами, хорошей инфраструктурой, станцией метро и остановками транспорта. В Лозенце находится несколько факультетов Софийского Университета, Университет архитектуры, строительства и геодезии, русская школа при посольстве РФ, несколько международных школ, Больница Токуда. Если раньше место было любимым у партийных работников, то сегодня у иностранцев из разных стран. К слову, считается, что это самый «русский» район Софии.
Застройка в Лозенце разнообразная. Преобладают старые здания, но много и новых комплексов, есть индивидуальные дома. Цены на недвижимость здесь начинаются от 2000-2500 евро за кв. м, а в некоторых проектах доходят от 3000-4000 евро за кв. м. Строительство в этой локации продолжается. Можно приобрести как готовое жильё, так и офф-план.
Рядом с Лозенцом небольшие районы Яворово и Обориште. В неновых, но хороших домах вполне может найтись подходящая вам квартира. Из преимуществ – близость к центру, сложившаяся инфраструктура (магазины, школы, кафе, рестораны), наличие метро. Жильё в Яворово в среднем стоит 2500 евро за кв. м (на ноябрь 2023). Из примыкающих к Лозенцу районов стоит рассмотреть также Изгрев и Исток. Цены на квартиры в них в среднем 2400 и 2100 евро за кв. м соответственно.
Ещё одно место в средней ценовой категории – Лагера. Район не в центре, но и не на окраине, при этом инфраструктура развита, и с транспортом всё в порядке. В Лагере возводится большой комплекс с бассейном, парковкой и охраной. Небольшие квартиры (36 кв. м) продавались по 72 000 евро, но их быстро разобрали. Сейчас в проекте актуальны предложения от 100 000 евро. В среднем жильё стоит 1400 евро за кв. м.
Южнее названных районов, ближе к горе, находятся Крыстова-Вада и Витоша. Это активно застраиваемые современными многоэтажными комплексами локации. Вариант для тех, кто готов какое-то время мириться с неудобствами или ищет объект для инвестирования. Квартиры новые с привлекательными планировками, и цены относительно низкие, но пока придётся жить «на стройке», без нормальных улиц и инфраструктуры. Жильё в Крыстова-Ваде стоит в среднем 1800 евро за кв. м, в Витоше – 1500 евро.
Из более бюджетных районов отметим также Студентски-Град, лежащий южнее Хладильника. Не менее десятка вузов Софии сосредоточено поблизости: Университет национального и мирового хозяйства, Лесотехнический университет, Американский университет в Болгарии, Технический университет. Раньше район было довольно унылым, но постепенно преображается, застраивается современным жильём. Многие семьи, в том числе иммигрантов, выбирают Студентски-Град за инфраструктуру, но большой его минус в отсутствии метро. В центр ведёт единственная дорога, и в часы-пик постоянные пробки. Подземка строится, и популярность локации, вероятно, будет расти. Цены на квартиры – в среднем 1400 евро за кв. м.
Ещё один район, расположенный поблизости, – Драгалевцы. Он, как и Бояна, лежит вплотную к северному склону Витоши. Место популярное, с хорошей инфраструктурой и разнообразием заведений. Метро в Драгалевцах нет. Цены на недвижимость: 1500-1600 евро за кв. м.
На юго-востоке находится ещё один бюджетный район – Младость, состоящий из четырёх микрорайонов: Младость-1, Младость-2, Младость-3, Младость-4 и Младость-1А. Застраивалась эта довольно обширная территория в шестидесятые-восьмидесятые годы прошлого века панельными многоэтажками. Сегодня Младость – второй по численности населения район Софии после расположенного на северо-западе Люлина. Локацию выбирают в том числе семьи иммигрантов из-за наличия метро, парков и удобной инфраструктуры. Стоимость квартир в среднем – от 1000 евро за кв. м в Младости-1А до 1600 евро в Младости-4. Младость подойдёт для покупки жилья под сдачу в аренду. Кстати, в районе расположен крупнейший бизнес-парк Софии.
Недорогой район, в котором много новостроек, – Обеля. Он находится на северо-западе города и делится на три микрорайона: Обеля, Обеля-1 и Обеля-2. Средние цены на недвижимость – 1100-1200 евро за кв. м.
В заключение несколько слов об аренде. Арендные ставки в Софии значительно выросли за 2021-2022 год. Съём студии обойдётся от 300 евро в месяц, квартиры с 1-й спальней от 500 евро, с 2-я спальнями – от 700 евро, с 3-я спальнями – от 950 евро. Средняя доходность от аренды, по данным Global Property Guide на август 2023, – 4,04% годовых.
«Растёт, но не стареет»
Подытожим – София не стремительно, но постепенно развивается. Если вы были в этом городе, скажем, 5-7 лет назад, то стоит приехать вновь и обновить свои впечатления. Город активно застраивался всё это время на волне роста спроса и цен на недвижимость. Стоимость квартир уже достигла довольно высокой планки, но основания для дальнейшего роста есть, учитывая перспективу вступления Болгарии в Шенгенскую зону.
София комфортна для проживания семьи. Кроме того, купив здесь недвижимость, можно выстроить долгосрочную инвестиционную стратегию, использую своё жильё для сдачи в аренду. В столице спрос неизменно высок.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Наталью Завалишину, генерального директора Distant Property
Ирину Алазову, руководителя Mercury Group
