Рынок ипотеки России начал реагировать на меры, которые предприняли власти и ЦБ для его охлаждения. В октябре, по оценке Frank RG, выдачи ипотеки обвалились почти на 20% к сентябрьскому рекорду. Аналитики связали это с вступлением в силу постановления правительства об увеличении первоначального взноса по ипотечным госпрограммам до 20%. На результат повлияло и ужесточение регуляторов регулирования. При этом эффект от повышения ключевой ставки до 15% сегменту еще предстоит пережить, уверены эксперты
Ипотечный рынок России начал реагировать на меры охлаждения, которые применили ЦБ и правительство для сдерживания его бурного роста. По предварительной оценке Frank RG, в октябре объем выданных ипотечных кредитов составил 775,6 млрд рублей. Таким образом, выдачи в ипотеке упали на 19,4% к сентябрю, когда банки оформили кредитов на покупку жилья на рекордные 962 млрд рублей. Динамика жилищного кредитования в месячном выражении оказалась худшей среди всех сегментов рынка — объемы потребительского кредитования снизились на 9% (месяцем ранее этот сегмент уже пережил обвал на 20%), автокредитование выросло на 17%, POS-кредиты — на 4%.
В количественном выражении в ипотечном сегменте также был зафиксирован провал: число оформленных ипотек упало на 17%, до 193 000 кредитов, оценили аналитики Frank RG. Наконец, в октябре впервые с мая этого года снизился средний размер ипотечного кредита — с сентябрьских 4,15 млн рублей до 4,03 млн рублей.
На снижение объемов выдач ипотеки могло повлиять вступившее в силу постановление правительства об увеличении минимального первоначального взноса по госпрограммам, объясняют октябрьский провал аналитики Frank RG. В начале сентября кабмин единовременно повысил размер первоначального взноса с 15% до 20% для получателей кредитов по всем льготным госпрограммам: льготной ипотеки на новостройки с господдержкой под 8%, семейной ипотеки, IT-ипотеки и т.д. Одновременно правительство сократило на 0,5 процентных пункта размер субсидии, которую банки получают из федерального бюджета в качестве компенсации недополученного процентного дохода от выдачи кредитов по ставкам ниже рынка. В сентябре замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин так оценил эффект от данной меры: «Изменение условий по всем льготным программам в части первоначального взноса, по моему ощущению, может привести к совокупному снижению спроса на первичном рынке на 20%. А то и больше, в зависимости от региона».
Повышение первоначального взноса по ипотечным госпрограммам не единственная мера охлаждения, на которую отреагировал рынок в октябре. Так, с 1 октября ЦБ ввел надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, которые дестимулировали банки выдавать рыночную ипотеку с низким первоначальным взносом и закредитованным заемщикам. В частности, коэффициент по кредитам с первоначальным взносом ниже 10% при любой предельной долговой нагрузке (ПДН) заемщика на ипотеку в новостройке вырос с 1,5 до запретительных 9. Также Банк России повысил коэффициенты для ипотеки на готовое жилье при низком первоначальном взносе и высоком ПДН. ЦБ признал, что пошел на второе за год повышение значений коэффициентов риска, так как первоначальные меры не сработали, а права применять макропруденциальные лимиты в ипотеке у регулятора нет, но он намерен его добиваться. При сохранении текущих темпов выдач банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд рублей, что соответствует 4% портфеля ипотеки, подсчитал Банк России. «Учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования», — резюмировал регулятор.
Банкиры подтверждают снижение выдач в ипотеке. Так, по словам президента Сбербанка Германа Грефа, спрос на несубсидируемую ипотеку существенно снижается, а на субсидируемую государством — наоборот, растет. Он считает, что доля госипотеки теперь будет расти непропорционально, поэтому рост ипотечного портфеля до конца 2023 года может замедлиться. Количественных оценок «охлаждения» Греф не дал.
ВТБ ожидает снижение спроса и объемов выдач жилищных кредитов примерно на 35% в IV квартале 2023 года и примерно на 27% — в I квартале 2024 года по отношению к октябрю-декабрю 2023-го. «В октябре после ажиотажного спроса мы зафиксировали корректировку продаж практически до уровня августа. При этом доля госпрограмм выросла с 54% в августе до 70% в октябре», — сообщила Forbes пресс-служба банка. На корректировку объемов рынка кредитования жилья существенное влияние окажут повышение уровня первоначального взноса, снижение массовости программ с господдержкой и макропруденциальные меры регулирования Банка России, считает банк.
Октябрь — это лишь первый месяц снижения выдач на рынке ипотеки, так как часть выдач обеспечили ссуды, одобрения по которым были получены до вступления в силу охлаждающих мер, предупреждают собеседники Forbes. По мнению главного аналитика управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирины Бабиной, основное снижение спроса на первичном рынке после повышения требований к размеру первоначального взноса будет видно в начале 2024 года. Это произойдет из-за того, что на опасениях по поводу ужесточения регулирования рынка, отмены льготных программ, роста процентных ставок часть ипотечных заемщиков перенесли покупку жилья в кредит с 2024 года на 2023 год, продолжает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.
Кроме того, вклад в охлаждение рынка внесут и высокие ставки, которые выросли вслед за ключевой. В начале ноября они добрались до запретительных 17-18% по рыночным программам на покупку квартир в новостройках и готового жилья. Изменение ипотечной ставки на процентный пункт снижает число выданных кредитов примерно на 10%, рассказывал Forbes руководитель направления аналитики корпоративного бизнеса банка «Дом.РФ» Григорий Жирнов.
По прогнозам опрошенных Forbes банкиров и экспертов ипотечного рынка, по итогам 2023 года банки выдадут ипотеки на 6,9-7,7 трлн рублей. На 2024 года все они ожидают снижения выдач.
