Федеральные власти планируют сократить долю кредитов, выдаваемых по льготным программам, до 25% общего объема. Свои идеи по достижению этого показателя после обсуждения с рабочей группой должен представить Минфин. В ведомстве считают, что система должна быть комплексной и учитывать льготы семьям и представителям целевых профессий.
О сокращении объема льготных жилищных кредитов заговорили не сегодня и не вчера. Более месяца назад начальник главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Рустэм Марданов рассказал Циан.Журналу, что долю таких займов нужно снизить в 6–8 раз.
«В последние месяцы 2023 года удельный вес льготных кредитов по России составил более 80%. То есть люди берут только льготные кредиты. Если в общем объеме выдачи на них приходится 10%, это нормально. 15% — терпимо. Но 80% — сами понимаете», — заявил Марданов.
Риторика представителей власти и регулятора за это время не изменилась, в отличие от целевого показателя — теперь он составляет не 10–15%, а более демократичные 25%. Также появилась ясность по составу участников обсуждения инициативы — в рабочую группу вошли представители ЦБ, Минфина и Минстроя.
«Это как раз те ведомства, которые длительное время не могли скоординировать действия относительно льготной ипотеки. По сути, именно это и привело рынок в тот тупик, в котором он сейчас находится. Начинать решать проблему нужно было давно. Необходимы координированные действия и четкая стратегия решения вопроса», — отметил гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
Показатель достижим?
Получится ли у Минфина и других ведомств придумать, как в кратчайшие сроки сократить выдачу льготной ипотеки в разы? Мнения экспертов рынка недвижимости по этому вопросу расходятся. Например, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков считает, что это вполне реально.
«Целевой показатель в 25%, конечно, достижим, если кардинально изменить подход к оценке клиента и сильно урезать число заемщиков, которые могут воспользоваться этими продуктами. Например, госпрограмму урезали, и сразу же примерно на 50% сократилась именно доля проникновения этого продукта. Всё можно, но просто нужно взамен давать что-то, чем могут воспользоваться все клиенты», — поделился специалист.
Схожей точки зрения придерживается исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Но, по его мнению, главное — чтобы не форсировались события.
«Издержки для застройщиков в последнее время растут, а платежеспособный спрос падает. Так складывается текущая конъюнктура. Для поддержания баланса застройщики были бы вынуждены снижать объемы строительства. Но есть стратегические цели правительства, противоположные текущим тенденциям. Поэтому определенные меры поддержки еще потребуются в среднесрочной перспективе», — пояснил эксперт.
По его словам, способы перехода к меньшим объемам поддержки будут зависеть от того, насколько быстро будет смягчаться денежно-кредитная политика Банка России — именно от нее зависят ставки по ипотечным кредитам.
«С сегодняшним уровнем ключевой ставки 16% рыночные кредиты стали недоступны для большинства потенциальных покупателей. Другое дело, если ЦБ совместно с правительством сможет добиться целевого показателя инфляции в 4%, а рыночные ставки ипотеки при этом будут в пределах 6%. Большинство льготных ипотечных программ станут не нужны», — выразил уверенность Владислав Преображенский.
Эксперт по ипотечному кредитованию Юлия Анисимова предположила, что снизить долю кредитов с господдержкой можно благодаря ужесточению условий выдачи льготных займов.
«Вряд ли это заставит людей покупать недвижимость на вторичном рынке по высоким ставкам. Скорее вызовет некое падение спроса до момента снижения ключевой ставки и, как следствие, рыночных ставок на „вторичку“», — высказалась Анисимова.
Чем плоха идея Минфина?
Финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский подчеркнул, что пока инициатива по сокращению объемов льготной ипотеки вызывает целый ряд вопросов. Например, что Минфин будет делать с программами, которые будут работать и после 1 июля — с дальневосточной, арктической, сельской ипотекой?
«Нужно понимать, что продлят еще и семейную ипотеку, это произойдет в любом случае, потому что это приказ президента. И как именно ведомства будут пытаться размыть эту долю до 25%, все равно непонятно, потому что доля семейной ипотеки в лучшем случае доходит до 30–35%», — напомнил Алексей Кричевский.
По его мнению, для реализации этой инициативы должна быть дорожная карта, а пока план по сокращению доли льготных займов — «это просто слова».
«Также важно помнить о том, что президент поручал еще и проработать льготную ипотеку для работников сферы образования, и должны были представить параметры к ноябрю. В итоге про нее благополучно забыли. Что будет, если ее все-таки введут? Это тоже вопрос, потому что она тоже будет занимать определенную долю», — заявил эксперт.
Что будет с ценами на жилье?
По словам Алексея Новикова, цены на первичном рынке продолжат расти, даже если власти придумают, как сократить долю льготной ипотеки в несколько раз.
«Если есть спрос на недвижимость и одновременно на конкретный ипотечный продукт, то цены, соответственно, тоже будут меняться. Может быть, не так сильно, как ранее, но все равно они будут расти. Это рынок, так будет. Плюс есть дополнительные затраты, которые несет застройщик. Их тоже необходимо покрывать, и, соответственно, это нужно понимать», — объяснил Новиков.
На вторичном рынке в ближайшее время заметных изменений в ценообразовании не произойдет, уверена Юлия Анисимова.
«С момента повышения ставок по стандартным программам мы не наблюдаем снижения цен на вторичном рынке жилья. Зато видим, что предложений о продаже стало меньше. Чтобы рынок отреагировал и ценовая политика начала меняться, должно пройти время. Поэтому в текущем году существенного снижения цен не ожидаем», — резюмировала специалист.
Что ждет рынок в ближайшие годы?
Руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ» Камила Фазлыева считает, что 2024 и 2025 годы могут стать периодом так называемого ипотечного маневра, который будет характеризоваться высокими рыночными ставками и сокращением объемов льготных ипотечных программ.
«Большинство экспертов и специалистов сферы недвижимости оценивают эти изменения негативно и со страхом. Однако в действительности настало время ипотечного маневра, который изменит существующие механизмы покупки жилья и может породить новые, более актуальные программы», — отметила Фазлыева.
По ее мнению, главное заблуждение последних лет на рынке недвижимости — это равенство между жильем и ипотекой: есть дешевая ипотека — будет и доступное жилье.
«Опыт показал, что доступность жилья для населения, вопреки этому убеждению, сократилась. А ипотека — не единственный существующий в мире механизм покупки жилья. Полагаю, настоящее время будет идеально использовано для разумных преобразований отрасли и, как вариант, успешного ипотечного маневра от кредитной модели ипотеки к кредитно-сберегательной, более щадящей для бюджета», — добавила эксперт.
Такая система, по ее словам, позволит заемщикам накапливать первоначальный взнос с помощью господдержки, прогнозировать платежеспособный спрос на жилье и предоставлять льготную ставку по кредитам застройщикам при наполнении счетов эскроу и счетов жилищных сбережений.
«Наличие нескольких параллельно развивающихся механизмов приобретения жилья сделает рынок менее уязвимым и более устойчивым в критических ситуациях», — подытожила Камила Фазлыева.
