Чтобы юридически грамотно оформить любую сделку с недвижимостью, следует заранее ознакомиться с нюансами этого процесса. При выборе квартиры или, например, офиса для покупки не хочется, чтобы понравившийся объект кто-то перехватил. При этом часто появляются ситуации, когда сделку приходится откладывать на некоторый срок? например, для получения одобрения ипотеки.
Сбор документов может затянуться, но нужный вам вариант можно зарезервировать, оставив задаток. Он дисциплинирует все стороны сделки. Продавец снимает объявление с продажи, а покупатель, в свою очередь, обязуется приобрести понравившееся помещение. При нарушении условий одной из сторон провинившаяся - теряет отданные деньги.
Наши эксперты:
- Юрист по недвижимости Татьяна Матасова
- Частнопрактикующий юрист Мария Федотова
Что такое задаток при покупке недвижимости
Задаток - это деньги, которые покупатель передает продавцу как доказательство намерения приобрести недвижимость. Стоит помнить, что передавать до сделки финансовые средства покупатель вовсе не обязан. Однако и владелец помещения в этом случае вправе искать новых приобретателей его недвижимости. Поэтому, как правило, участники сделки подкрепляют свои намерения финансовым обеспечением.
"Помимо базовых сведений, включаемых в любой документ, подтверждающий заключение двусторонней сделки (даты заключения, данных сторон), в соглашении о задатке фиксируется предмет основного договора, который должен быть заключён в будущем, срок его заключения, условия, на которых он должен быть заключён, сведения о переданном задатке, а так же крайне важный момент, который делает юридически задаток задатком, - ответственность стороны, уклонившейся от заключения сделки, - говорит частнопрактикующий юрист Мария Федотова. - В частности, если сделка не была заключена по вине покупателя - задаток остаётся у продавца, если по вине продавца, то, соответственно, продавец должен возвратить сумму задатка в двойном размере. В случае несоблюдения данного правила (об ответственности) судебная практика определяет такой платеж в счет оплаты, как аванс, даже если он формально назван задатком".
Задаток и аванс: отличия
Помимо задатка, имеются и иные способы закрепить свое решение выхода на сделку.
Наиболее популярный - аванс. Это предоплата, ее покупатель в счет покупки, которая будет совершена, передает продавцу. Аванс всегда может быть отдан покупателю в стопроцентном размере, задаток же нет.
Информацию об авансе указывают составленным соглашением либо дополнительным пунктом в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. При этом факт передачи финансов подтверждают платежным документом о внесении денег на счет либо оформлением расписки.
На месте покупателя выгоднее вносить аванс, так как он показывает свою платежеспособность, а при отказе от сделки денег не теряет. Впрочем, и продавец может найти другого приобретателя недвижимости по более выгодной цене, просто отдав аванс первому желающему.
Чем задаток отличается от аванса:
- За нарушение договора о задатке наступает ответственность (вернуть нужно в двойном размере), об авансе - нет.
- Аванс всегда возвращается покупателю, задаток - нет.
- Передача задатка всегда сопровождается письменным подтверждением этого (чтобы можно было потребовать возврата в двойном размере), аванса - не всегда.
- Аванс не предусмотрен в статьях гражданского законодательства. Задаток при приобретении недвижимости - подтверждение серьезности намерений заключить основную сделку в будущем, т. е. одной из форм обеспечения обязательств.
Что нужно проверить до передачи задатка
Что проверить перед передачей задатка? Здесь можно посоветовать только одно: проверять максимально всё, что можно проверить на этапе подготовки, считает юрист по недвижимости Татьяна Матасова.
"Обязательно запросите у продавца онлайн-сведения из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) на недвижимость, которые он может получить бесплатно в течение двух минут на сайте госуслуг", - говорит эксперт.
И далее нужно проверить всё то же самое, что и перед заключением основного договора купли-продажи:
По собственнику:
- банкротное и предбанкротное состояние продавца,
- судебные дела,
- исполнительные производства,
- задолженности по коммунальным платежам,
- не входит ли продавец в списки террористов.
По объекту:
- наличие арестов,
- наличие запретов и ограничений,
- задолженности по коммунальным платежам.
Но не всегда на момент передачи задатка возможно проверить все это.
Как правильно оформить договор задатка при покупке недвижимости
Передача задатка за недвижимость закрепляется документально. Сам документ может иметь название "договор о задатке" либо "соглашение о задатке". Важно, чтобы в его наименовании присутствовало слово "задаток".
С точки зрения законодательства смысл договора в том, что в случае срыва сделки по вине покупателя деньги остаются у продавца, а при вине продавца - задаток возвращается покупателю в двойном размере.
Договор о задатке должен обязательно содержать следующую информацию:
- паспортные данные и ФИО участников сделки,
- непосредственное указание в обеспечении чего или за что вносится задаток с перечислением наименования недвижимости, ее адреса и сути предстоящей сделки - покупка, основные условия предстоящей сделки,
- общую сумму задатка,
- указание, что в общую цену объекта задаток входит,
- общая цена недвижимости,
- период действия задаток.
При этом передача финансов может быть зафиксирован в документе соглашения или в отдельной расписке.
Расписка при передаче задатка: как правильно оформить
Расписка о получении задатка - документ, фиксирующий факт и момент, когда деньги покупателем были переданы. Она составляется продавцом, а в случае, когда интересы его представлены другим лицом при наличии доверенности документ пишется представителем собственника недвижимости.
Как оформить расписку
Расписка о получении задатка оформляется в произвольной форме и должна содержать следующую информацию:
- наименование "расписка",
- информацию о продавце и покупателе, включая паспортные данные и прописку (фамилии, имена, отчества, паспортные данные),
- дату,
- полные сведения, об объекте недвижимости, за который передаются деньги: кадастровый номер, адрес, площадь,
- сумма задатка прописью и цифрами,
- подписи участников сделки.
Важно! Этот документ не должен содержать дописок или исправлений, такие расписки могут быть признаны судом недействительными.
В каких случаях можно вернуть задаток
Иногда возникают обстоятельства, заставляющие поменять принятое решение.
При этом, по словам юриста по недвижимости Татьяны Матасовой, переданный в качестве подтверждения намерения приобрести недвижимость задаток, согласно ст.380 ГК РФ, имеет сразу три назначения:
- Это часть оплаты цены недвижимости;
- Это доказательство заключения договора;
- Задаток призван обеспечить исполнение сторонами своих обязательств по договору.
В силу прямого указания в законе соглашение о задатке действительно только в том случае, если заключено в письменной форме.
Также в Гражданском кодексе содержится еще несколько оговорок, при которых задаток может быть признан авансом. А авансовый платеж в случае отказа от заключения основного договора всегда подлежит возврату.
В случае, если соглашение о задатке оформлено грамотно, в письменной форме и со всеми установленными оговорками, задаток возврату не подлежит, если договор не состоялся по вине покупателя, ну или подлежит возврату в двойном размере при отказе от продажи продавцом.
Существуют и другие условия возвращения задатка:
1. В судебном порядке, в случае наличия у судьи сомнений в том, является ли уплаченная сумма задатком, эта сумма признается авансом, а авансовый платеж в случае отказа от заключения основного договора всегда подлежит возврату.
2. По соглашению сторон:
- при наступлении обстоятельств непреодолимой силы (лучше, чтобы были прописаны в соглашении о задатке);
- при добровольном согласии продавца;
- при прописанных в договоре особых условиях.
Особые условия договора способны предусматривать возможность возврата задатка в зависимости от ряда обстоятельств, которые стороны имеют право прописать в соглашении. При этом стоит помнить: чем конкретнее и подробнее в договоре будут обозначены условия, тем выше вероятность забрать задаток в стопроцентном размере. В качестве таковых могут быть обнаружение покупателем обстоятельств, способных в дальнейшем повлечь за собой признание покупки-продажи недвижимости недействительной либо при обнаружении несоответствия заявленных гарантий продавца реальному положению дел.
В этом случае продавец обязан вернуть задаток в полном объеме, но все условия должны быть прописаны. Также часто используется оговорка о возврате задатка в случае, например, отказа банка в выдаче ипотечного кредита по любой причине, если покупка планировалась в кредит.
