Для загородной недвижимости, включая земельные участки, ипотека стала критически важной: в коттеджных поселках фиксируют до 60% сделок с привлечением заемных денег. Это и программы на рыночных условиях, и льготные «Господдержка», семейная, сельская и IT-ипотека.
Как и в случае с квартирами, льготные программы ориентированы на новое строительство (в том числе только что построенные готовые дома, продаваемые застройщиками-юрлицами), а на «вторичке» приходится пользоваться рыночной ипотекой по более высоким ставкам.
Полтриллиона за год
Статистика выданных в 2022 году кредитов на индивидуальные дома и их строительство такова. Из 1,3 млн кредитов на сумму 4,9 трлн руб., оформленных в РФ за год, 135 тысяч на 470 млрд руб. пришлись на готовые частные дома, земельные участки и новое строительство (ИЖС) — 10,4% в штуках и 9,6% в деньгах, сообщила компания Frank RG. Прирост к показателю 2021 года составил 280%.
На ИЖС, то есть собственно строительство по договорам подряда и стройку своими силами (хозспособом), пришлось 2,4% общего числа займов — 32,9 тысячи на 138,8 млрд руб. Своими силами предпочли строить 28% заемщиков, заказать дома у подрядчика-юрлица — 72%.
Декабрьские данные интересны рекордом: 22 тысячи кредитов на индивидуальные дома и участки (в сумме на 81 млрд руб.), и это плюс 38% к объемам ноября. Из них на строительство около 30% (в целом за год — 24%).
За первые месяцы 2023 года данных нет. По оценкам девелоперов, покупатели предпочитают готовым домам договоры подряда на строительство, тогда как в прошлом году только четверть кредитов на частные дома выданы на стройку. Одной из причин готовности запускать строительный процесс, очевидно, стала возможность получить льготную ипотеку.
Четвертина на хозспособ
По данным Дом.РФ в сегменте ипотеки на строительство (ИЖС) до 80% кредитов это льготные программы по сниженным ставкам. Льготная ипотека на строительство индивидуального дома в Ленобласти выдается по четырем программам: «Господдержка», семейная, сельская и IT-ипотека.
Для самостоятельного строительства подходит только «Господдержка», ставка до 8%. В Сбере, например, при условии получения зарплаты через него, страховки и электронной регистрации сделки, — от 7,3%. И банк сообщает, что до 70% кредитов на строительство дома в прошлом году выдавалось именно по этой программе.
«Господдержка» позволяет получить до 12 млн руб., первый взнос от 15% (от стоимости строительства, если участок уже в собственности, или от суммарной стоимости участка и строительства). Залогом служит участок, если его стоимости недостаточно, на период строительства дома понадобится поручитель или дополнительный залог, как вариант квартира. Дом должен быть построен, оформлен в собственность заемщика и передан банку в залог за год, иначе ставка будет повышена до ключевой плюс 4,5%.
Строить хозспособом можно и на деньги рыночного кредита. Ставки от 10,9%.
С юридическим лицом
Семейная ипотека, предназначенная для семей, в том числе единственного родителя с детьми (ребенок, родившийся в 2018 году и позднее, двое детей до 18 лет или ребенок с инвалидностью) выдается по ставке до 6%, максимальная сумма 12 млн руб. Кредит может быть потрачен только на первичном рынке, то есть на дом, который продает юрлицо или индивидуальный предприниматель, либо на строительство дома — и лишь по официальному договору подряда с юрлицом или ИП. Участок может быть как в собственности заемщика, так и приобретаться из общей суммы кредита.
Ставку до 5% и сумму кредита до 18 млн руб. предлагает программа IT-ипотеки, для сотрудников со стажем не меньше трех месяцев в компании из сферы информационных технологий, аккредитованной в Минцифры РФ. С помощью этой ипотеки можно купить дом у застройщика, построить дом по договору подряда, если уже есть участок, или купить участок и оплатить подряд на строительство дома.
Самая низкая ставка по программе сельской ипотеки — 3%, но и максимальная сумма всего 5 млн руб. Можно купить готовый дом на «вторичке» (не старше пяти лет), у застройщика по ДДУ или переуступке, получить ипотеку на строительство у аккредитованного застройщика. Дом должен быть в сельской местности (территория Петербурга не подходит), а от заемщика по условиям программы требуется постоянная регистрация в нем с периодическими подтверждениями.
Если максимальной суммы кредита на строительство не хватает, можно увеличить его размер за счет рыночных программ. Они действуют в нескольких банках и предлагают ставки от 10,9% в Сбере, 11,3% в ВТБ до 12,45% в Росбанке.
Аккредитация и не только
Ипотека на строительство дома, с необходимостью согласовывать с банками сметы, текст договора подряда, а застройщику пройти аккредитацию (это тоже большой пакет документов), остается одним из самых сложных и рискованных для банков продуктов. По оценке Дом.РФ, за счет ипотеки в 2022 году профинансировано строительство 10% частных домов. Если вспомнить, что за год зарегистрировано больше 430 тыс. домов, а кредитов на ИЖС выдано меньше 33 тысяч, то проникновение ипотеки не превышает 7,5%.
Очевидно, что заемщику, нацеленному на строительство в кредит, удобнее покупать участок и заказывать дом в компании, которая сможет обеспечить его минимальное участие в общении с банком и бесплатное сопровождение ипотечной сделки. Другой вариант — покупка построенного дома у юрлица.
Покупка у физлица
Как и в случае с городским квартирным рынком, вторичный рынок загородной недвижимости живет без льготной ипотеки. Готовый дом у физлица можно купить по обычной, рыночной, ипотеке. Предлагаемые ставки от 9,9% в РНКБ до 13,1% в банке «Санкт-Петербург». Сбер предлагает 11,2% с возможностью скидки 0,3% для объектов с Домклик. А Дом.РФ, например, установил 11,1% для домов не старше двух лет, приобретаемых у первого собственника, в иных случаях ставка повышается до 14,1%.
По данным Дом.РФ, средневзвешенная ставка для покупки готовых домов — 11,37%, для квартир на вторичном рынке — 11,19%, разница небольшая. А в Сбере минимум везде 11,2%. Тогда как разрыв между ставками льготных программ на объекты одинаковой стоимости, по подсчетам ипотечных брокеров, дает разницу в ежемесячном платеже до 40%.
