Мы уже писали о рисках, которые возникают при покупке недвижимости у юридического лица. Но что если юридическое лицо, наоборот, является покупателем вашей квартиры? Ведь вы, как продавец, контролируете все этапы сделки и вроде бы со всех сторон защищены.
Оказывается, что и в такой ситуации можно остаться без денег и даже без квартиры. Особенно, если сэкономить на услугах профессионального юриста по недвижимости.
Предварительный – не значит необязательный
Самые распространенные схемы обмана на сделках с участием как физических, так и юридических лиц базируются на юридической неграмотности населения. В частности, мало кто знает об особенностях исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи. И еще меньше людей понимает, чем отличается заключение договора от его регистрации.
Мошенники этим пользуются и применяют все новые уловки по мере устаревания старых. Например, они стали чаще использовать устоявшийся стереотип о том, что предварительный договор купли-продажи – это что-то типа договора о намерениях, исполнять условия которого в случае чего совершенно не обязательно.
Так, «покупатель» отказывается передать аванс или задаток по соглашению под предлогом недоверия к вам или несерьезности подобного рода документов-расписок. Вместо этого он предлагает заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором будут предусмотрены все нюансы предстоящей сделки.
Такие аргументы выглядят весомо, и собственники обычно на это легко соглашаются, особенно если «покупатель» обещает подготовить текст договора сам или с помощью своих юристов. Услышав слово «юрист», наши граждане проникаются доверием и почему-то не догадываются пригласить, а тем более потратиться на юриста со своей стороны.
Затем «покупатель» куда-то пропадает или отказывается от сделки по телефону, а иногда находятся другие покупатели, готовые купить недвижимость на более выгодных условиях. Продавец без особого сожаления продает свое жилье другим людям, получает деньги и счастливо живет дальше.
Но однажды получает повестку и, явившись в суд, с удивлением узнает, что не исполнил свои обязательства по предварительному договору – не продал квартиру первоначальному «покупателю». Из-за чего тот понес значительные убытки, требует их возмещения и расторжения сделки с третьими лицами.
И ладно, если срок выхода на сделку сторонами и срок действия самого договора были в нем указаны и уже истекли к моменту продажи квартиры другим покупателям. В этом случае суд будет, скорее всего, на вашей стороне. Но если время и место сделки не были указаны или нельзя доказать, что стороны действительно договорились о расторжении договора до завершения сроков его действия, то вам придется раскошелиться.
Вышесказанное не является советом не заключать предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Наоборот, предварительный договор защищает интересы покупателя и продавца лучше, чем соглашения о задатке или обычные расписки. Просто нужно внимательно читать, что подписываете, и выполнять указанные там условия.
Подписывать, заключать или регистрировать?
Есть еще одна подобная схема. Мошенники используют незнание продавцом процедуры регистрации купли-продажи недвижимости. Причем, основным виновником ее появления является государство в лице законодателей и органов регистрации, которые в марте 2013 года громогласно объявили об отмене государственной регистрации самих договоров, забыв проинформировать широкую общественность о том, что регистрация перехода права все же необходима.
Кроме того, законом не установлен предельный срок, в течение которого покупатель должен зарегистрировать свое право по договору купли-продажи, что часто приводит к печальным последствиям. Как для покупателя, так и для продавца. Потому что сделка считается заключенной только после государственной регистрации перехода права, а не в момент подписания договора или дня, когда вы его сдали в МФЦ или другой регистрирующий орган.
Так, может появиться «покупатель», чаще всего под видом представителя юридического лица, который предложит вам заключить основной договор купли-продажи с небольшой предоплатой, обещая перевести всю сумму при передаче документов в регистрирующий орган или после регистрации перехода права. После чего пропадает, не отвечая ни на звонки, ни на сообщения.
Вид документа с банковскими реквизитами и синей печатью производит на продавцов серьезное впечатление. Обычно они сначала терпеливо ждут, а затем, раздосадованные потерей покупателя, выставляют квартиру на продажу снова. И через некоторое время после того, как происходит регистрация сделки с новым покупателем, получают повестку в суд, где получают требования о выплате неустойки юридическому лицу.
«Недавно по такому делу в Москве в суде мошенники доказали, что из-за продажи недвижимости третьему лицу их компания понесла убытки на сумму 2 млн рублей. В итоге по решению суда со всеми штрафами и пенями человек должен выплатить в пользу «пострадавшего» юридического лица 2,9 млн», – рассказывает Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН.
Небольшой размер предоплаты не должен вводить вас в заблуждение. Мошенники очень изобретательны и могут подготовить для суда убедительные доказательства своих убытков, а также «подтверждение» того, что сообщали вам о своем намерении выйти на сделку, но их игнорировали. Обычно вам посылают заказное письмо с пустым листом бумаги, а уведомление о вручении дает возможность юрлицу доказать в суде, что вы были должным образом проинформированы.
Поэтому лучше подписывать договор купли-продажи недвижимости только непосредственно перед его передачей сотруднику регистрирующего органа вместе с другой стороной сделки. И способов оплаты, гарантирующих поступление денег после регистрации сделки, более чем достаточно. Это и аккредитив, и банковская ячейка, и депозит нотариуса. А если покупатель настаивает на подписании договора заранее, предусмотрите возможность его досрочного расторжения без существенных штрафных санкций.
И главное. Если вы не уверены в своих силах, обратитесь за помощью к юристам, специализирующихся на сделках с недвижимостью. Эта небольшая, особенно в сравнении со стоимостью недвижимости, сумма убережет ваше время, деньги и нервы от невосполнимых потерь.
