И хотя с каждым годом участники рынка недвижимости становятся более грамотными, тем не менее, количество обманов продавцов и покупателей уменьшается медленно. Поэтому большинство покупателей, чтобы избежать встречи с мошенниками, стараются привлечь для проведения сделки надежную риэлторскую компанию.
Должна ли компания быть гарантом безопасности сделки? Об этом размышляет генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин:
— Никто не будет отрицать, что залогом безопасности сделки являются надежные помощники. Но все ли компании выдают людям на руки письменное заключение о покупаемой квартире?
— Не могу говорить за всех коллег, наше агентство обязательно проводит экспертную оценку объекта недвижимости и предоставляет подробное письменное заключение.
Агентство ЦДН было своеобразным пионером в данном вопросе. В 2009 году, когда в основном все риелторские услуги были комплексными, то есть была только одна услуга, в которую входили и сопровождение, и подбор, мы были в лице первых, кто раздробил ее на три типа и начал предлагать их покупателям квартир на выбор.
То есть мы оставили комплексное сопровождение сделки, в которое входил подбор объекта с нуля, юридическое сопровождение и проверка.
Второй услугой стало юридическое сопровождение сделки. Клиент приходил к нам уже с подобранной квартирой, а нашими задачами стали: торг, внесение аванса, проверка юридической чистоты объекта и выдача по нему юридического заключения. Если с квартирой было все нормально, то мы сопровождали саму сделку до момента обмена актами приема-передачи, ключами, всеми квитанциями и документами.
Третьим вариантом услуги стала только юридическая проверка объекта недвижимости. То есть человек находил объект и, возможно, уже вносил за него аванс самостоятельно либо с риелтором, а к нам обращался с целью перепроверить квартиру. То есть одно мнение хорошо, а два лучше. Поэтому люди обращались, предоставляя нам все документы по объекту. Мы делали запросы, проводили юридические экспертизы, после чего предоставляли в письменной форме подробное юридическое заключение с комментариями о том, что было сделано, что было проверено, какие возможно стоит запросить дополнительные документы и рекомендации, стоит ли вообще приобретать данную квартиру.
Потом подобные услуги начали развиваться на рынке, их стали предлагать другие агентства недвижимости, а затем и крупные банки. Например, сегодня «Сбер» предоставляет услуги по юридической оценке объекта недвижимости. Разница заключается лишь в том, что именно включают в подобную услугу.
— Анатолий Юрьевич, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – это тоже угроза? Говорят, что выявить это бывает не всегда просто.
— Давайте для начала разберемся в терминологии. С юридической точки зрения недееспособным либо ограниченно дееспособным гражданин может быть признан только через суд. Если человека таким признали в судебном порядке, то над ним устанавливается опека. То есть появляется человек, который, как с несовершеннолетними детьми, будет принимать за него решения.
Сделки с недвижимостью, когда собственник признан недееспособным либо ограниченно дееспособным, проводят с одобрения органов опеки и попечительства. С ними нет никаких проблем.
Если же говорить о более высоких рисках проведения сделок с недвижимостью, собственниками которых являются люди, находящиеся на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то они, действительно, существуют.
Выявить такого собственника может быть достаточно тяжело, потому что он может не состоять на учете в государственной структуре, а лечиться, например, в частных клиниках. Сегодня достаточно много подобных учреждений, пациенты, которых нигде не фиксируются.
Другой вопрос, что если человеку необходимо будет сделку с недвижимостью оспорить, то он должен все-таки находиться на учете в государственных учреждениях. В судах данный факт принимают во внимание.
Конечно, для проведения сделки купли-продажи мы обязательно проверяем всех собственников на предмет находятся ли они на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. То есть требуем от наших продавцов предоставить справку о прохождении медицинского освидетельствования у врача, и справки о том, что они не находятся на данных учетах. Это довольно простая и стандартная процедура, подобные справки выдаются для получения водительских удостоверений, разрешений на ношение и хранение оружия для охотников.
Кроме этого, мы получаем данную информацию через другие наши источники, которые не можем разглашать. После чего сопоставляем информацию, которую получаем официальным путем, с тем, что говорят источники.
Были в нашей практике случаи, когда продавец квартиры предоставил документы, по которым не состоит на учете, хотя сам страдал подобным заболеванием. Сейчас мы с ним судимся.
То есть моменты такие бывают, и проверку продавца квартиры необходимо обязательно проводить на предмет, состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Мы как эксперты и как люди, которые занимаются недвижимостью постоянно, умеем это замечать. В практике был не один случай, когда приходилось отказываться от сделки, если человек проговаривался на каких-то достаточно простых вопросах.
Если есть сомнения, то лучше пригласить на помощь риелторскую компанию или опытного юриста. Как минимум не лишним будет поговорить с соседями. Они могут знать об особенностях собственника продаваемой квартиры.
— Мне в одной риэлторской фирме однажды сказали, что ходить по судам – это не их дело. Мол, мы поможем клиенту найти адвоката, а он пусть судится… Как бы вы прокомментировали данное высказывание. Выходит, что фирма не всегда гарантирует…
— С одной стороны, риелторская компания не занимается судебной практикой. Ее специалисты занимаются поиском и подбором объектов недвижимости, а также сопровождением сделок. Их задача – сделать так, чтобы сделка купли-продажи вообще не стала причиной судебного процесса. Однако никто не застрахован от того, что сделку могут оспорить.
С другой стороны, сегодня риелторские компании могут предложить различные услуги. У многих есть свои юридические отделы и штатные юристы, которые смогут защитить своего клиента в суде. Например, в нашем агентстве недвижимости ЦДН есть сильный юридический отдел. Своим клиентам мы можем предложить услуги в комплексе. Если вдруг кто-то попытается оспорить нашу сделку в суде, то мы можем помочь и с этим. У нас есть для этого компетентные адвокаты. Я и сам дипломированный юрист с практикой судебных дел.
Однако мы стараемся делать все для того, чтобы до этого не доводить. Проводим сделки с недвижимостью идеально с юридической точки зрения, делаем и предусматриваем все, чтобы потом сделку невозможно было оспорить. То есть, составляем подробный договор, собираем и проверяем все документы, оплату производим только безналичным путем и т.д.
Кроме того, хочу заметить, что любую сделку на рынке недвижимости можно попробовать оспорить. Ни одна риелторская компания сегодня не сможет гарантировать, что этого не случится. Задача грамотного юриста и хорошей риелторской компании сделать так, чтобы даже оснований подать в суд не было.
— Тогда может квартиру перед покупкой застраховать? Помогает ли документ со стороны страховой компании?
— Ситуация сегодня такова, что ни одна страховая компания не возьмется страховать объект недвижимости по титулу. Раньше такие предложения были, но за последние два-три года я таких не встречал. Возможно, где-то есть, но, если мы говорим про самые известные и крупные страховые компании страны, которые обладают ресурсами, чтобы в случае негативного сценария возместить стоимость квартиры в полном объеме, то они от страхования недвижимости по титулу отказались.
Страхуют они квартиры только тогда, когда человек берет ипотеку, причем не на полную стоимость, а лишь на сумму, которая берется в кредит.
Возможно, если у объекта недвижимости прямо идеальные документы, по которым вообще не может быть никаких проблем, то в индивидуальном порядке получится договориться со страховой по какому-нибудь индивидуальному тарифу. Правда, в этом случае стоимость страховки может оказаться выше стоимости всей риелторской услуги, включающей поиск, подбор, юридическую проверку и сопровождение сделки. Либо будет сопоставима с ней по цене.
Поэтому мы сегодня дополнительную страховку квартиры перед ее покупкой как инструмент не рекомендуем, так как это не очень работает.
Ранее, лет 10-15 назад, мы иногда рекомендовали своим клиентам дополнительную страховку. Бывали случаи, когда, проводя проверку квартиры, мы встречали пробелы в ее истории. Например, не могли найти документы за какие-то периоды. В таких случаях мы потенциальным покупателям рекомендовали обратиться за страхованием титула в страховую компанию. Тогда это работало.
