Банк России повысил ключевую ставку до 21% годовых. Эксперты рассказали "Интерфаксу", как это повлияет на спрос, запуски новых проектов жилья и рынок коммерческой недвижимости.
Выше ожиданий
Совет директоров Банка России на заседании в пятницу принял решение повысить ключевую ставку сразу на 200 базисных пунктов (б.п.), до 21% годовых. Большинство аналитиков ожидали менее резкого роста - на 100 б.п.
"Инфляция складывается существенно выше июльского прогноза Банка России. Продолжают увеличиваться инфляционные ожидания. Рост внутреннего спроса значительно опережает возможности расширения предложения товаров и услуг. Дополнительные бюджетные расходы и связанное с этим расширение дефицита федерального бюджета в 2024 году имеют проинфляционные эффекты. Требуется дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики, для того чтобы обеспечить возвращение инфляции к цели и снизить инфляционные ожидания", - говорится в сообщении ЦБ.
При этом Банк России допускает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайшем заседании, которое намечено на 20 декабря.
По итогам заседания ЦБ опубликовал среднесрочный прогноз. Регулятор повысил прогноз по средней ключевой ставке в 2024 году с 16,9-17,4% до 17,5%. До конца года средняя ставка ожидается в диапазоне 21-21,3%. В 2025 году она прогнозируется в диапазоне 17-20% (июльский прогноз - 14-16%), в 2026-м - 12-13% (ранее - 10-11%). Прогноз по средней ставке на 2027 год оставлен прежним - 7,5-8,5%.
Прогноз по инфляции в 2024 году повышен с 6,5-7% до 8-8,5%, в 2025 году - с 4-4,5% до 4,5-5%. Регулятор ожидает, что с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4% в 2026 году и будет находиться на целевом уровне в дальнейшем.
Ипотечный рынок продолжает сокращаться
По состоянию на начало года ключевая ставка составляла 16% и оставалась на этом уровне до конца июля, когда была повышена на 200 б.п. В сентябре ЦБ повысил ставку до 19%.
Процентные ставки по ипотеке уже продолжительное время находятся в пределах 16-20%, поэтому существенных изменений вместе с повышением "ключа" ждать не стоит, считает директор департамента аналитики федерального девелопера "Неометрия" Ксения Рысенко.
"Многие покупатели уже отложили покупку из-за высокой ставки", - подчеркнула Рысенко.
По ее словам, несмотря на прогноз Центробанка о снижении ключевой ставки до 17% к концу 2026 года, это все еще высокая ставка для покупателя. На изменение спроса она практически не повлияет.
"В 2025 году объемы строительства вырастут примерно на 5%. При этом уровень спроса будет отличаться от результатов 2024 года – в первом полугодии текущего года наблюдался пик интереса к недвижимости", - прогнозирует Рысенко.
Президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков рассказал, что рынок ипотечного кредитования во второй половине 2024 года сокращается вдвое каждый месяц.
"Ипотечные кредиты сегодня оформляют семьи, которые одновременно продают свое прежнее жилье и приобретают новое. Недостающую разницу, если не хватает накоплений, приходится брать в банках", - отметил Кулаков.
Он уточнил, что в среднем при займе в 5 млн рублей на 30 лет ежемесячный платеж составляет около 100 тыс. рублей. Потенциальных "ипотечников" при таком показателе становится меньше.
Мнение профессора совпало с позицией руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика.
"В третьем квартале продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года и держатся в основном за счет "Семейной ипотеки" и покупателей, имеющих накопления", - добавил Холопик.
Одновременно с этим темпы роста себестоимости строительства опережают уровень инфляции, подчеркнул Холопик. Низкий спрос и удорожание строительства в итоге съедают маржинальность бизнеса, что учитывается при согласовании проектного финансирования.
"В таких условиях не сложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов, прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж. Рынок будет приходить в баланс через сокращение предложения, то есть объемов многоквартирного строительства", - прогнозирует Холопик.
Что предпринимают застройщики
Чтобы поддержать продажи, застройщики готовят и предлагают альтернативы ипотеке. Это может быть рассрочка или трейд-ин, пояснила Рысенко.
Но есть и другие варианты. Как считает Кулаков, сейчас застройщики стараются строить больше "однушек". Вместе с тем количество домов и квартир не снижается.
"Видимо, застройщики совместно с банками будут формировать финансовые продукты, привлекательные для широкого потребителя. Не приведет ли это к затовариванию на рынке жилья? Это станет понятно к весне 2025 года", - предположил он.
Как реагирует рынок коммерческой недвижимости
Вместе с увеличением ключевой ставки фиксировалось ускорение экономического роста. На фоне этого потребность компаний в новых коммерческих площадях выросла, говорят эксперты компании CORE.XP. Однако часть конечных клиентов вместо покупки с использованием кредитных средств могут выбрать аренду помещений, так как это дешевле.
"В условиях возрастающего спроса на аренду доля свободных площадей снижается, что открывает возможность для собственников объектов коммерческой недвижимости повышать ставки аренды темпом выше инфляции", - отметили в CORE.XP.
Так, в сегменте офисов и складов ставки аренды в третьем квартале выросли на 14% и 53% соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом в сентябре годовая инфляция составила 8,6%. В итоге доходность коммерческих помещений растет на фоне увеличения процентных ставок в экономике.
"Таким образом, ставки аренды увеличиваются, повышая доходность коммерческой недвижимости, на фоне ускорения экономического роста, который сопровождается подъемом ключевой ставки", - подчеркнули в компании.
