После февраля 2022 года россиянам стало сложно покупать недвижимость в странах Евросоюза — из-за санкций, банковских ограничений и свернутых программ, предоставлявших вид на жительство в обмен на инвестиции. Единственная страна ЕС, которая сегодня лояльно относится к российским покупателям, — Испания. Там можно не только оформить собственность на российский паспорт, но и получить «золотую визу» при покупке недвижимости на сумму от 500 тысяч евро. В этом году россияне активно пользовались этой возможностью. Только за первую половину 2023 года они приобрели в Испании свыше двух тысяч объектов — апартаментов, таунхаусов и вилл. Спрос на жилье подскочил на 50 процентов. Что именно приобретают россияне на Пиренейском побережье Средиземного моря и сколько за это платят — выясняла «Лента.ру».
Дальняя дача
«В октябре текущего года один из наших клиентов приобрел квартиру в Бенидорме. Он планирует отдыхать там с семьей, а в остальное время сдавать», — рассказывает коммерческий директор агентства зарубежной недвижимости Tranio Елена Милишенкова. По ее словам, клиент долго решался на покупку. Изначально он хотел купить жилье в Испании еще весной 2022 года, но из-за внезапного изменения геополитической и экономической обстановки взял паузу, чтобы взвесить риски. Год спустя решение было принято. В конце лета он обратился в агентство недвижимости, чтобы выбрать подходящий объект, а в октябре стал владельцем апартаментов стоимостью 471 тысяча евро.
Недвижимость в Испании всегда ценилась у иностранных покупателей. Согласно официальной статистике, в первом полугодии этого года клиенты из-за рубежа приобрели в королевстве около 68 тысяч объектов, что составило свыше 20 процентов от всех продаж. Самыми активными инвесторами в испанскую недвижимость остаются британцы, купившие 9,6 процента объектов, следом идут жители Германии и Марокко — 8,1 и 7,6 процента соответственно.
на 50,2 % вырос спрос на испанскую недвижимость среди российских граждан
Всего же россиянам на испанском рынке сейчас принадлежит чуть больше 3% недвижимости, они входят в первую десятку постоянных покупателей
«Интерес к покупке жилья в Испании появился у россиян еще в нулевых, — рассказывает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. — Лидером продаж в те годы была Болгария, за ней шла Германия, Испания же занимала третье место». Спрос на страну был так велик, что, по данным Генерального совета нотариата Испании, с 2010 по 2020 год наши соотечественники приобрели на Пиренейском полуострове свыше 35 тысяч объектов недвижимости.
По словам риелторов, дом в Испании рассматривался тогда как дальняя дача. Чаще всего россияне покупали жилье в курортных районах: Аликанте, Косте-Бланка, Торревьеха — апартаменты здесь можно было приобрести за 120-350 тысяч евро.
В Барселоне и чуть севернее, в районе Коста-Брава, искали квартиры для постоянного проживания и учебы детей — ценник в этом случае был выше: от 300 тысяч евро до 1 миллиона. Дома в Марбелье и на Коста-дель-Соль считались богемным жильем. А недвижимость на Ибице и Тенерифе была признаком роскоши и успешности. Здесь проходили самые дорогие, хотя и единичные сделки.
Испанский стыд
Весной 2022 года, после начала спецоперации на Украине, ситуация резко изменилась. Как и другие страны Евросоюза, Испания ввела санкции против России. Так, число испанских банков, в которых граждане России могут открыть счет, заметно сократилось, кроме того, россиянам теперь разрешено хранить на депозите не более 100 тысяч евро. Свои ограничения ввел и Центробанк РФ — сначала за рубеж в месяц можно было переводить 5 тысяч долларов, затем 10 тысяч долларов, с лета 2022 этот лимит увеличился до 1 миллиона долларов (или эквивалента в другой валюте). Осложняло покупку и то, что прямое авиасообщение между Россией и Испанией было прекращено — добираться до сих пор приходится через Стамбул или Каир.
Весну 2022 года риелторы вспоминают как период полной неопределенности. «Был момент, когда в Испании россиянам сначала все счета закрыли, а потом разблокировали. Продажи в этот момент просели», — говорит Филипп Березин.
У нас в марте и апреле прошлого года продолжалось оформление сделок по тем заявкам, которые были в работе с конца 2021 года — покупка курортной недвижимости на Канарах и в Валенсии, жилья для собственного переезда в Барселоне. Препятствий к регистрации сделок не было, но менеджерам приходилось постоянно быть на связи с юристами, чтобы информировать клиентов об актуальных правилах сделок
Елена Милишенкова
коммерческий директор агентства зарубежной недвижимости Tranio
Однако уже летом покупательская активность восстановилась. Так, одной из самых запомнившихся сделок прошлого года в Tranio называют покупку двух квартир в Барселоне стоимостью 1,67 миллиона и 1,23 миллиона евро, которые одна семья выбрала для собственного проживания. Учитывая сумму транзакции, риелторы подключили к процессу юристов и партнеров из банковской сферы. В итоге осенью 2022 года сделка была успешно закрыта, а клиенты переехали в Испанию, оформив «золотые визы» для всех членов семьи.
Золотой теленок
Сегодня, по наблюдениям специалистов, Испания входит в топ-5 самых популярных у россиян направлений для покупки иностранной недвижимости. За первую половину года они приобрели в этой стране 2182 объекта жилой недвижимости, приблизившись к пиковым значениям начала 2014 года, когда граждане РФ купили на испанском рынке 2573 лота.
Правда, эксперты замечают, что эти данные требуют уточнений. «В Испании россияне нередко покупают строящуюся недвижимость, — говорит Елена Милишенкова. — Право собственности на нее оформляется уже после сдачи объекта. Поэтому на приросте регистрации в 2023 году отражается взлет спроса от российских инвесторов в 2021 и 2022 годах». Кроме того, Филипп Березин полагает, что значительная доля сделок на испанском рынке совершается сейчас теми россиянами, кто уже переехал жить в Европу.
По мнению риелторов, главный драйвер российского спроса — получение «золотой визы.
На данный момент Испания — единственная европейская страна, которая дает возможность россиянам получить вид на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость стоимостью свыше 500 тысяч евро
«Первый взлет спроса на объекты под программы ВНЖ мы зафиксировали после пандемии. Тогда доля заявок выросла с 4 до 16 процентов, — рассказывает Елена Милишенкова. — Вторая волна началась в 2022 году — сейчас доля клиентов, подбирающих жилье для "золотой визы", составляет 32 процента».
Другой сильный мотив — приобретение недвижимости для собственного проживания или сдачи в аренду. С этой целью объекты в Испании ищут около 20 процентов клиентов, отмечают специалисты. «Держать деньги в зарубежном банке сейчас не очень просто, а вот приобрести квартиру вполне реально, — поясняет Филипп Березин. — Заработать на такой недвижимости, возможно, много и не удастся, а вот вывести деньги из России — вполне. Часто такое жилье становится еще и страховочным вариантом».
Наконец, у граждан РФ появился интерес и к коммерческой недвижимости.
В период пандемии в стране освободилось много помещений от магазинов, салонов красоты, кафе, и риелторы сейчас активно их предлагают. И хотя этот бизнес в Испании не приносит такой большой прибыли, как в Центральной Европе, подобрать недорогой вариант со стабильным доходом вполне возможно
Филипп Березин
главный редактор сайта зарубежной недвижимости Prian.ru
Русским дороже
Объекты для покупки россияне выбирают самые разные. Так, для «золотой визы» чаще всего приобретают лоты по 500-600 тысяч евро, замечает Елена Милишенкова. Это может быть как одна большая вилла, так и несколько квартир поменьше. Например, двухуровневый таунхаус на Коста-Брава в ста метрах от пляжа с тремя спальнями, тремя ванными и небольшим зеленым патио за 520 тысяч евро. За 665 тысяч евро можно стать владельцем современной виллы в районе Аликанте, с собственным садом, бассейном и солярием.
Диапазон бюджетов жилья для собственного проживания, напротив, велик: от 70-80 тысяч евро до 1,67 миллиона. Экономварианты — это, как правило, квартиры на вторичном рынке. К примеру, в Торревьехе сейчас можно купить апартаменты на центральной набережной с одной спальней, гостиной и террасой за 76 тысяч евро. Покупатели, не стесненные в средствах, выбирают новостройки — апартаменты, таунхаусы, небольшие дома. Причем, многие клиенты просят, чтоб дом был подальше от больших дорог, а рядом с ним находилась школа.
Сделки с жильем, предназначенным для инвестиций, стартуют с 200 тысяч евро. Неплохой инвестицией считается, например, двухкомнатная квартира в Барселоне, в старинном доме рядом с бульваром Рамбла, в нескольких минутах ходьбы от моря, которая сейчас продается со скидкой за 385 тысяч евро.
По данным официальной испанской статистики, в первом полугодии 2023 года средняя цена одного метра, за которую россияне приобретали жилую недвижимость, составила 2,6 тысячи евро, в то время как большинство других иностранцев платили за «квадрат» не более 2 тысяч евро
Что же касается коммерческой недвижимости, то россияне выбирают в основном рестораны, кафе и супермаркеты. Обычно это объекты в крупных городах по цене от 300 тысяч до 1,5 миллиона евро, причем покупателям важно, чтобы площади уже были сданы в аренду минимум на десять лет вперед.
А вот домик в Испании у моря, так любимый россиянами в докризисные времена, похоже, утратил свою актуальность. По данным Tranio, интерес к курортной недвижимости упал с 38 процентов в 2019 году до 21 процента в 2023-м. При покупке жилья только для отдыха или отдыха, совмещенного со сдачей в аренду, многие россияне переориентировались на курорты Таиланда (острова Пхукет и Самуи) и Индонезии (остров Бали), уточняют эксперты.
Испания за рубли
Из-за заградительных мер, применяемых к россиянам, покупка жилья в Европе сегодня — тот еще квест. Но и риелторы, и клиенты за последние два года научились обходить многие препятствия. К примеру, они все чаще приобретают новостройки, оплачивая покупку с банковского счета, открытого в другой стране — Турции, Армении или Грузии. Другая возможность — открыть испанский счет до 100 тысяч евро, внести с него залог, а остаток перевести с банка другой страны.
Но самый неожиданный лайфхак — «покупка за рубли», рассказывают риелторы, работающие непосредственно в Испании.
Подбираем объекты, которые продают именно россияне. Поэтому сделку можно провести в России, например, в Москве. Стороны встречаются, рассчитываются, а здесь у нотариусов по доверенности мы подписываем документы купли-продажи
Александр Дашевский
риелтор EspanaTour
Тем не менее уходящий год был щедр на яркие сделки. Так, в Tranio рассказывают, как подбирали квартиру россиянке, живущей во Франции. Женщина искала жилье рядом с пляжем за 300 тысяч евро. В итоге она выбрала просторные и светлые апартаменты с двумя спальнями в районе Плайя-де-Сан-Хуан, к северо-востоку от Аликанте. В момент покупки объект находился на стадии строительства — клиентка во-вот должна получить от него ключи.
Была в практике Tranio и инвестиционная история. Покупатель из Москвы приобрел в Мадриде квартиру за 535 тысяч евро — специально под «золотую визу». Переезжать в столицу Испании он пока не намерен, поэтому квартира будет сдаваться в аренду
А самой дорогостоящей сделкой в Испании в 2023 году риелторы считают покупку особняка в Барселоне за 1,52 миллиона долларов. «Виллу в престижном приморском районе приобрел русскоговорящий клиент из Израиля, который планирует переезд в Испанию вместе с семьей», — рассказывает Елена Милишенкова.
В целом испанский рынок недвижимости находится сегодня в хорошем состоянии, согласны эксперты. В отличие от Центральной Европы, где цены стоят на месте, в Испании они растут, прибавив за год около 3,7 процента. Спрос на жилье устойчивый. Отчасти это объясняется экономическим ростом, который сейчас начался в стране, и увеличением числа домохозяйств, а отчасти последствиями пандемии, во время которой строительство новых жилых комплексов замедлилось, а сами испанцы накопили средства, которые они готовы вложить в недвижимость.
В частности, аналитики ожидают, что одним из перспективных городов для инвестиций в ближайшее время станет Мадрид, где цены на жилье за год выросли на 3 процента. «Арендный рынок в этом городе показывает хорошую динамику, а швейцарский финансовый холдинг UBS включил Мадрид в пятерку мегаполисов с наименьшим риском возникновения "пузыря" на рынке недвижимости» — утверждает Елена Милишенкова.
А вот вопрос, насколько активно продолжат приобретать недвижимость в Испании наши соотечественники, пока остается открытым. «Все будет зависеть от геополитики, — говорит Филипп Березин. — Скорее всего спрос сохранится среди обеспеченных россиян, которые находятся за границей. Спрос среди тех, кто живет в России и имеет деньги на счетах российских банков, большим не будет — приобретать жилье в Испании им трудно. Да и непонятно, зачем? Либо ты живешь здесь — либо там. Но большинство людей этот выбор для себя уже сделали».
