После отмены программы льготной ипотеки (под 8%) объемы выдачи кредитов на покупку жилья резко сократились. Стоит ли ждать снижения цен на жилье?
В июле россияне взяли ипотечных кредитов чуть более чем на 290 млрд рублей, в 2,9 раза меньше, чем в июне. "Храбрецов", решившихся кредитоваться по новым ставкам, по всей стране нашлось 76 тысяч.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение, правда, "всего" в два раза. Так что по крайней мере часть снижения спроса объясняется тем, что многие желающие улучшить жилищные условия поспешили воспользоваться льготной ипотекой в самый последний момент. Посему в первый месяц жизни без льготной ипотеки спрос на новостройки (на которые она и распространялась) упал особенно заметно. Если в июне на новостройки приходилось примерно половина ипотечных кредитов, то в июле лишь треть (в конце 2023 года на льготные ипотеки приходилось аж 84% всего объема кредитов на покупку жилья). Средний размер займа на жилье также уменьшился - примерно на 20%, люди меньше рискуют. Средний размер ипотеки составляет чуть менее 4 млн рублей.
Сказалось и повышение ключевой ставки ЦБ, уже до 18%. Так что максимальный процент кредита для новостроек вырос до 20,81% годовых, примерно как и по вторичному жилью. Так было в марте 2022-го, когда после резкой девальвации рубля и ответного резкого повышение ставки ЦБ ставки по ипотеке взлетели до более 20%. Однако уже через два месяца они снизились до уровня менее 15%. Повторится ли это теперь?
За время действия с весны 2020 года программы льготной ипотеки ей воспользовались более полутора миллионов россиян, взяв кредитов более чем на 6 трлн руб. Однако рынок жилья несколько перегрелся. На волне стимулируемого государством спроса стоимость "квадрата" в новостройках выросла с 77 тыс. руб. до 154 тыс. Программа сильно помогла стройсектору. Однако предложение все равно не поспевало за резко выросшим спросом. Если ипотечных кредитов в прошлом году было выдано в полтора раза больше (вместе с льготными более 2 млн), чем в год накануне старта программы льготной ипотеки, то жилья построили лишь на треть больше - 110 млн кв. м по сравнению с 82 млн в 2019 году. По расчетам ЦБ, доступность жилья в результате даже несколько снизилась (при выплатах по ипотеке половины среднероссийской зарплаты в конце 2023 года можно было позволить себе квартиру площадью 42 кв. м., тогда как в начале действия программы - 43 кв. м.). С другой стороны, полтора миллиона людей переехали в новые квартиры.
Другим следствием стал рост разрыва цен со "вторичкой" в пользу новостроек, до 45%. Так что если "льготно-ипотечную" квартиру продать на вторичном рынке, она будет стоить существенно дешевле первоначальной цены новостройки, под которую брали кредит.
Ждать ли теперь снижения цен на жилье по мере охлаждения рынка? Пока явной тенденции не наблюдается. Но рынок должен адаптироваться. Более ясная картина может появиться осенью. С одной стороны, покупатели, для которых в массе своей ставки по кредитам в 20% выглядят неподъемными, займут выжидательную позицию. С другой, застройщики притормозят запуск новых проектов, сосредоточившись на продаже уже построенного. Не стоит ждать, что девелоперы быстро "посыплются", - за годы действия льготной ипотеки накоплен достаточный "жирок", чтобы умеренными темпами адаптироваться к новому балансу спроса и предложения. По разным оценкам, себестоимость строительства с 2020 года выросла на 60-75%. Но не в два же раза, как цены продажи жилья. Средняя себестоимость строительства в мае составила чуть более 80 тыс. руб. за метр, хотя в ряде регионов она превышала 150 тысяч. С учетом прочих расходов прибыль застройщиков составляет в среднем приличные 15%.
Чего точно не стоит ждать - так это продолжения прежними темпами роста цен на недвижимость. Зато участятся случаи предоставления скидок по отдельным сделкам как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, если банку нужно будет срочно продать заложенную недвижимость или кому-то срочно понадобятся деньги, но ждать, пока цены "отрастут", продавец не может. Средние цены на недвижимость в объявлениях сократились на 0,9% за июль, до 133 тыс. руб. за 1 кв. м. Некоторые ждут дальнейшего снижения еще процентов на 10. Но в условиях вялой конъюнктуры не стоит ориентироваться на цены в объявлениях, - это лишь "хотелки" продавцов. Цена реальной сделки может оказаться заметно ниже. Тем же застройщикам невыгодно держать "неликвид" на балансе.
Наверняка появятся новые инструменты стимулирования спроса. Например, программы рассрочек платежей не на недели, а на пару лет. Некоторые эксперты надеются на появление специальных "партнерских программ" застройщиков с банками (такая схема отработана на авторынке), где проценты будут выглядеть более привлекательно, чем по рынку в целом. Хотя Центробанк в свое время жестко пресек программы "ипотеки под 1%", поскольку в эти условия были заложены повышенные конечные цены на жилье и повышенная стоимость кредита в целом. Пока выдавать кредиты по ставке ниже ключевой не запрещено.
Бросятся ли нуждающиеся в улучшении жилищных условий скупать вторичное жилье вместо новостроек? Вряд ли. Обычно все же это разные категории покупателей, которые между собой не всегда пересекаются, к тому же собственники жилья-физлица - более консервативные и терпеливые продавцы в отличие от коммерческих застройщиков. При этом цены на новостройки будут стремиться к ценам "вторички".
Остались несколько целевых ипотечных льготных программ, которые тоже обеспечат относительно мягкую адаптацию рынка к новым условиям: для семей с хотя бы одним ребенком в возрасте до шести лет или с двумя несовершеннолетними из малых городов и регионов с низкими темпами строительства; для IT-специалистов (но уже без Москвы и Санкт-Петербурга); дальневосточная и арктическая ипотека.
Массовый спрос на ипотеку может возобновиться по мере снижения ключевой ставки ЦБ и падения, соответственно, ипотечных ставок ближе к 10% или ниже. Но произойдет это не в этом году.
