Сельская ипотека, едва появившись, произвела фурор на рынке загородной недвижимости. Лимиты, которые были выделены банкам для этой льготной программы, выбирались клиентами буквально за часы. И все из-за низкой процентной ставки по кредиту. Даже несмотря на различные ограничения по условиям его выдачи. Но после того, как страна пережила две девальвации рубля, предельная сумма в 3 миллионов рублей стала для многих настоящим препятствием.
Удвоение возможностей
Различных требований, которые «закручивали гайки» по сельской ипотеке, с момента начала ее существования было достаточно и без потолка по размеру кредита. Чиновники постоянно пытались уменьшить поток желающих получить ипотеку со ставкой, не превышающей 3% годовых, забыв про ее первоначальное предназначение – остановить миграцию населения из провинции в мегаполисы.
В какой-то момент появились ограничения по количеству этажей у объектов недвижимости, по сроку их владения продавцом или застройщиком, по наличию и количеству детей у заемщика и многим другим бессмысленным препонам. Граждане изворачивались, как могли, но находили схемы обхода препятствий, чтобы обзавестись собственным жильем.
Пока не началось послепандемийное ралли цен на строительные материалы, вызванное рекордным вбросом новых денег в мировую экономику. Цены на недвижимость взлетели в разы. И за 3 миллиона рублей, являющихся пределом суммы по сельской ипотеке, даже в сельской местности стало невозможно купить что-то стоящее. Поэтому постановлением правительства РФ эта сумма была увеличена вдвое, до 6 миллионов. Также был расширен перечень населенных пунктов, в которых можно приобрести дом или квартиру.
Кроме того, по новым условиям льготную программу можно использовать не только на покупку готового жилья, но и на постройку дома из готовых домокомплектов с помощью утвержденных подрядных организаций. Это позволит заемщикам получить существенную экономию по сравнению с действующими программами, где ставка выше в три раза.
Поразительная доступность
Чтобы представить финансовые затраты при покупке дома с помощью сельской ипотеки, давайте рассмотрим конкретный дом. Например, вот такой двухэтажный жилой дом общей площадью 135 кв. м, расположенный в деревне Старая Константиновка Тверской области.
Он расположен на земельном участке размером 10 соток с подходящей категорией земель – земли населенных пунктов и видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Немаловажно, что и дом, и земля в собственности продавца. На участок заведены все необходимые для круглогодичного проживания коммуникации, включая проводной интернет.
Также есть возможность подключения магистрального газа, распределительный пункт которого находится поблизости, а в самом доме уже есть специальная комната под котельную. Рядом с участком находятся река Волга, Константиновский карьер, река Орша, светлый лес со множеством ягод и грибов. Простор для велопрогулок, пешего туризма и рыбалки!
Стоимость дома как раз составляет предельные 6 миллионов рублей, из которых 600 тысяч – 10% необходимо внести как первоначальный взнос. При сроке в 20 лет ежемесячный платеж составит 22 726 рублей для аннуитетной формы платежа и 22 950 для дифференцированной. Как видно, размер платежей практически не отличается. Поэтому лучше выбрать дифференцированные платежи, при которых общая переплата по кредиту будет меньше.
В город хотят далеко не все
Пусть вас не смущает название этой льготной программы. Приказ Минстроя, на основе которого работает сельскаяипотека, подразумевает комплексное развитие сельских территорий. И строительству среднеэтажных многоквартирных жилых домов здесь тоже оказывается поддержка. Застройщики уже успели оценить это.
Евгений Платонов, финансовый директор Time Development, подтверждает: «На мой взгляд, это хорошая инициатива, но только в том случае, если будет емкость объектов недвижимости для покупки на вторичном рынке. В тех регионах, где новое строительство не ведется или идет неактивно, может возникнуть дефицит предложения. В целом же, за счет программы сельская ипотека, а еще и увеличения суммы кредита, регионы получат развитие. И в том числе эта инициатива будет подталкивать застройщиков заходить в регионы с новыми проектами».
Многие мегаполисы уже достигли своего предела по расширению и возможностям для нового строительства. Пора осваивать населенные пункты, находящиеся в пригороде и на ключевых транспортных маршрутах. С учетом расширения их перечня это задел на многие десятилетия. Застройщики, которые это понимают и проводят взвешенную ценовую политику, могут обеспечить себе лидерство.
Если оценивать популярность сельской ипотеки по сравнению с другими льготными программами, можно увидеть, что парадигма «умирания села» и «неизбежности агломераций» в России справедлива только с учетом доходов населения. Именно их отсутствие ведет к неизбежности переселения. Но как только у людей появляется доступ к недорогим кредитным ресурсам, проблема исчезает. Что совсем не удивительно для страны с многовековой аграрной историей.
