Россияне поменяли своё отношение к недвижимости на Кипре — с 2022 года в центре внимания не столько перспективы инвестирования, сколько возможность получения вида на жительство и дальнейшей релокации на остров.
В первом квартале 2024 года число заявок на покупку кипрской недвижимости увеличилось на 20,5%, однако доля этого направления от общего спроса на зарубежную недвижимость сократилась на 9,27%. Эксперты Tranio связывают охлаждение спроса с переориентацией инвесторов внутри Кипра.
Почти 60% покупателей кипрской недвижимости в 1-м кв. 2024 года связывают инвестиции с возможностью переезда
Цели покупки инвесторов из России кардинально поменялись: теперь Кипр — это один из основных регионов, где недвижимость становится инструментом получения ПМЖ.
Переломным стал второй квартал 2022 года: до этого с 2015-го Кипр был одним из основных направлений для покупки курортной недвижимости — «дачу» для сезонного отдыха планировали купить в среднем 61% инвесторов на острове.
Переезд и получение ВНЖ
Отдых и сдача в аренду
3 кв. 2021
50,00%
50,00%
4 кв. 2021
26,10%
73,90%
1 кв. 2022
38,50%
61,50%
2 кв. 2022
50,00%
46,60%
3 кв. 2022
60,90%
39,10%
4 кв. 2022
66,70%
30,20%
1 кв. 2023
51,30%
43,40%
2 кв. 2023
60,30%
36,50%
3 кв. 2023
46,50%
50,70%
4 кв. 2023
53,10%
44,60%
1 кв. 2024
59,80%
38,00%
Источник: данные Tranio по заявкам россиян, 2021–2024 гг.
Пик релокации пришёлся на четвёртый квартал 2022 года, когда цель переезда и ВНЖ преобладала у большинства российских инвесторов на этом направлении.
В 2022 году на фоне неопределённости и санкций российские компании и инвесторы стали искать способы наладить связь с глобальным рынком.
Благоприятной средой для ведения бизнеса стал Кипр, правительство которого во втором—третьем квартале готовилось запустить ряд льгот по ставкам НДФЛ для сотрудников компаний, регистрирующих кампус на острове: льготы стали доступны сотрудникам с доходами выше 55 тыс. евро (ранее этот порог был равен 100 тыс. евро), а срок действия налоговых послаблений (скидка 50% на уплату подоходного налога) был увеличен с 10 до 17 лет.
При этом на Кипре уже в 2016 году обновили режим IP-Box, который с тех пор формировал образ острова как пространства развития передовых наукоёмких проектов.
Технологические компании получают значительную льготу: эффективная ставка налогообложения может составлять 2,5% против обычных 12,5% (что всё ещё ниже, чем в других странах ЕС).
Чтобы использовать пониженную налоговую ставку, IT-компания должна иметь реальное физическое присутствие — офис на Кипре и наёмных сотрудников, вовлечённых в разработку продукта на острове. Продукт компании должен быть разработан или доработан на Кипре.
Заметное охлаждение спроса россиян на релокацию спровоцировали расследование кипрских властей в отношении 13 компаний и частных лиц весной 2023 года, связанных с возможным обходом санкционного режима (одновременно с этим Bank of Cyprus, крупнейший банк Кипра, предупредил о закрытии счетов 4 тыс. россиян, которые не являются резидентами стран Евросоюза), и очередная волна негативных новостей в конце третьего — начале четвёртого квартала 2023-го, когда некоторые компании с российскими корнями (СберМаркет, Тинькофф и др.) ушли с Кипра.
Тем не менее в 2024 году после выравнивания ситуации на рынке в конце 2023 года покупатели недвижимости вновь взяли курс на релокацию. Ключевую роль сыграл анонс возможного вступления Республики Кипр в Шенгенское соглашение в 2024–2025 гг.
Эксперты Tranio сходятся во мнении, что вместе со вступлением страны в Шенген изменятся условия получения ПМЖ, правила покупки недвижимости для россиян могут стать жёстче, а цены на жильё и офисную недвижимость значительно вырастут.
Программа ПМЖ — главный драйвер российского спроса на недвижимость на Кипре в 2024 году
На фоне ужесточения условий аналогичных программ в других странах Европы, включая анонсированное в Греции повышение порога входа «золотой визы» до 400–800 тысяч евро с 31 августа 2024 года, программа ПМЖ Кипра осталась одной из немногих доступных инвесторам возможностей легализации в Евросоюзе. Для участия в кипрской программе инвесторам нужно приобрести недвижимость стоимостью 300 тыс. евро.
Динамика спроса иностранцев на недвижимость на Кипре коррелирует с изменением доли заявок с целью переезда и получения ВНЖ.
Программа ПМЖ Кипра определяет и средний бюджет инвестиций на острове: в первом квартале 2024 года инвесторы стараются не отходить от порога в 300 тыс. евро и в среднем закладывают 350 тыс. евро на покупку недвижимости, при этом в Лимасоле бюджеты несколько выше Пафоса, другого популярного направления для инвестиций — 400 тыс. против 375 тыс. евро соответственно.
Общая доля иностранцев — покупателей недвижимости на Кипре последовательно росла с 27% в 2013 году до пиковых 47% в 2018-м, затем начав снижение в период пандемии и после отмены гражданства за инвестиции. С 2022 года наблюдается постепенное возвращение к допандемийному уровню — доля иностранцев среди покупателей жилья в последние два года составляет 44%.
В 2023 году иностранцы приобрели 6900 объектов — на 16% больше, чем в 2022 году, и на 87% больше, чем в 2021 году. Наибольшее число сделок было совершено в Пафосе и Лимасоле (по 34% от общего числа сделок) и в Ларнаке (21%).
В 2024 году эти регионы по-прежнему пользуются наибольшим спросом у иностранных инвесторов и россиян в частности: в первом квартале 2024-го 29% клиентов Tranio рассматривали покупку недвижимости в Лимасоле, а 32% — в Пафосе.
Повышенный интерес к недвижимости на Кипре совпадает с трендом на увеличение числа компаний и стартапов
На Кипре сформировался стартап-кластер, насчитывающий по состоянию на 2023 год 846 быстрорастущих компаний суммарной стоимостью свыше 32,5 миллиардов евро.
Число сотрудников в высокотехнологичном секторе стремительно росло с конца 2021-го, достигнув 56,2 тысячи человек к ноябрю прошлого года.
Эпицентром кипрского стартап-бума стал Лимасол — именно этот город привлекал основной поток потенциальных русскоязычных покупателей недвижимости в пиковые для спроса на релокацию второй и четвёртый кварталы 2022-го.
По данным за 2023 год, здесь базировались 310 стартапов с 18,5 тысячами сотрудников.
Лимасол предлагает релокантам более динамичное и разнообразное сообщество для комфортной IT-миграции, развития сектора программного обеспечения и высоких технологий. Вдобавок ко всему здесь значительно выше развита инфраструктура коммерческой недвижимости: 61% новых офисов на Кипре расположены именно в Лимасоле, следом идёт Никосия с 26%. В остальных районах новых офисов практически нет.
Если тренд на увеличение числа стартапов ещё можно назвать нишевым событием IT-сферы, то рост общего числа зарегистрированных на острове компаний лишь закрепляет тезис о привлекательности Кипра для бизнеса.
Во время пандемии кипрская экономика испытала закономерные потрясения, свойственные всем странам со значительной долей доходов от туризма в экономике, что отразилось на резком снижении числа компаний в республике сразу на 11%. Спустя год темпы снижения замедлились до 5%, а ещё через год свои плоды дали госпрограммы по привлечению иностранных компаний — теперь этот сектор экономики показал рост на 4% в 2023-м и сохранил темпы своего развития в 2024-м. В первом квартале 2024 года здесь насчитывалось более 201 тыс. компаний.
Попутный ветер для рынка офисной недвижимости
В 2021 году девелопмент офисной недвижимости на Кипре практически полностью замер. Причиной этому послужила неопределённость относительно будущего спроса на офисные пространства после пандемии COVID-19 и распространения удалённого режима работы.
Однако к концу того же 2021 года — началу 2022-го ситуация на рынке кардинально изменилась. Остров столкнулся с резким ростом спроса на качественные офисы со стороны международных компаний, которые массово релоцировали свою деятельность на Кипр. Это создало существенный дисбаланс между спросом и предложением офисных площадей.
В 2022 году на фоне продолжавшегося всплеска спроса при отсутствии достаточного предложения арендные ставки на офисные помещения существенно выросли. В Лимасоле они достигли 20–40 евро за м²., а в Никосии — 12–22 евро за м².
На текущий момент средняя доходность от инвестиций в офисную недвижимость на Кипре составляет 5,5–5,7% годовых.
Средняя доходность недвижимости на Кипре
Тип активов
4 кв. 2023
4 кв. 2022
Розничная торговля
5,84%
5,67%
Апартаменты для отдыха
5,82%
5,41%
Офисы
5,51%
5,41%
Квартиры
5,48%
5,25%
Склады
4,24%
4,34%
Дома
2,99%
2,83%
Дома для отдыха
2,74%
2,71%
Источник: RICS Cyprus Property Index
Росту арендных ставок способствует снижение строительной активности на Кипре: из общего объёма выданных разрешений на строительство объектов нежилого назначения только 20% приходится на офисные здания.
К 2024–2025 гг. девелоперы планируют ввести в эксплуатацию порядка 84 тыс. м² новых офисных площадей с целью компенсировать наблюдавшийся в предыдущее десятилетие дефицит нового предложения в этом сегменте.
Ожидается, что высокий спрос на офисы в отдельных городах, таких как Лимасол и Никосия, сохранится, чему будет способствовать растущая тенденция к релокации штаб-квартир и предприятий международных компаний на Кипр.
