Российский рынок недвижимости переживал в своей истории разные времена, и сейчас он проходит очередной сложный период. Государство отозвало большинство поддерживавших его ипотечных программ, и девелоперы вынуждены в очередной раз приспособливать свой бизнес под новые условия. Об этом сегодня рассуждает Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимость».
Как изменится спрос на новостройки во 2 полугодии? На что он упадет больше? Между какими сегментами будет переток спроса?
Давать какой-либо прогноз в постоянно меняющихся в отрасли условиях сложно. Спрос на новостройки во втором полугодии 2024 года может измениться радикально, так как до 90% спроса составляли государственные программы. Ставка между госпрограммами и рыночными отличается практически в три раза. Рост объемов новых проектов жилья по всей России напрямую связан с льготными кредитными программами. Они отлично показали себя в Москве, поэтому вектор интереса девелоперов переключился на регионы, ведь с помощью этого инструмента граждане закрывали свои потребности в базовом жилье. Цены на такие квартиры практически полностью покрывались лимитами государственных программ ипотечного кредитования, поэтому логично, что на рынке началась глобальная экспансия девелоперов в регионы.
Остановится ли теперь эта экспансия, после отмены льготной ипотеки?
Я думаю, что девелоперские компании продолжат проявлять заинтересованность в малых городах с населением от 300 тысяч человек. Больший интерес для девелоперов представляют регионы с высокомаржинальным рынком. Для того, чтобы совершенствовать и привносить новые идеи в свой продукт, рынок должен быть высококонкурентным. К примеру, мы выходим на рынок недвижимости Дальневосточного региона с новым жилым комплексом в Южно-Сахалинске. В перспективе это один из самых интересных и экономически выгодных островных регионов в стране.
Будут ли застройщики «придерживать» объемы продаж, чтобы создать дефицит предложения? Когда это произойдет?
Девелоперы не будут и не могут «придерживать» объемы продаж. Застройщики живут сроками реализации своих проектов, важную роль в которых играет проектное финансирование. Дефицита предложения быть не может.
Будут ли сокращаться объемы ввода новостроек и когда этого ожидать?
Девелоперы чувствуют риски и ориентируются на сегодняшний спрос, поэтому вполне вероятно, что вывод новых проектов на рынок жилья может сократиться или замедлиться, пока ситуация не станет более ясной. Вне зависимости от этого есть проекты, которые будут ликвидными всегда. Их ликвидность напрямую зависит от качественно проработанной концепции, актуальности и сроков реализации.
Чем отличается ситуация со спросом и предложением в Москве, Новой Москве, Подмосковье и Петербурге?
Традиционно лидерами рейтинга по объему строительства являются Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. Быстрее всего восстановится столица, потому что собственные накопления на первоначальный взнос и последующая платежеспособность у граждан здесь выше. А учитывая тот факт, что программа семейной ипотеки становится более адресной и приоритет направлен в пользу жителей регионов, девелоперы смогут рассчитывать на поддержание спроса и в региональных проектах, где конкуренция ниже.
Пойдет ли теперь экспансия застройщиков в малые города и города с недостатком нового строительства, поддержанные новыми условиями по семейной ипотеке?
В городах, в которых население не превышает 50 тысяч человек, рынок недвижимости больше рассчитан на локальных застройщиков, которые успели зарекомендовать себя и построить некоторые объекты.
Насколько вообще семейная ипотека «спасает» спрос? Какая доля покупателей может ею воспользоваться?
Безусловно, семейная ипотека рождает спрос на недвижимость. В наших проектах порядка 40% сделок совершалось с помощью госпрограмм. В связи с изменениями условий получения семейной ипотеки мы ожидаем понижение доли сделок в 2 или даже 2,5 раза. Общее снижение спроса за счет изменения льготных программ ипотечного кредитования составит порядка 50%. Когда ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, спрос вернется примерно на 2/3 от прошлых показателей.
Что произойдет с ценами на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье и Петербурге? Можете дать прогноз до конца года?
Вероятнее всего, мы будем наблюдать период ценовой стагнации. Застройщики будут вынуждены заменить собой господдержку и создать некую альтернативу, чтобы у людей было время дождаться снижения ключевой ставки и рефинансирования ипотеки. Сейчас это выглядит наиболее рациональным вариантом. В любом случае, рано или поздно рынок адаптируется к новым условиям.
Какие меры будут принимать застройщики, чтобы стимулировать покупателей? Вернется ли на рынок субсидированная ипотека, столь нелюбимая Центробанком, или будут массово применяться беспроцентные рассрочки?
Субсидированная ипотека с ограниченными Центробанком параметрами уже присутствует на рынке недвижимости. Банки требуют от застройщиков, чтобы цены на жилье при субсидировании не увеличивались. Сами же девелоперы будут использовать любые инструменты, которые помогут снизить ежемесячную нагрузку покупателя. Субсидирование на короткий срок удобно для тех клиентов, кто собирается либо досрочно погасить кредит (например, с продажи своей недвижимости), либо для тех, кто собирается в последующем рефинансировать кредит.
Какие инициативы властей вы бы приветствовали?
Конечно, хотелось бы иметь какую-то прогнозируемую модель взаимодействия государства с бизнесом, в том числе включающей конкретные сроки и понятную схему перехода от одного периода к другому. Это особенно актуально для застройщиков, в чьих портфелях проекты с большим сроком реализации. Сейчас же и бизнес, и наши клиенты находятся в подвешенном состоянии. Конечно, девелоперы, которые на данный момент находятся фактически в вакууме, адаптируются к новым реалиям, но это может произойти намного быстрее при определенном горизонте планирования.
