С 2025 года компании, применяющие упрощенную систему налогообложения и имеющие ежегодный доход свыше 60 млн руб., обязаны платить налог на добавленную стоимость (НДС). Нововведение касается и компаний, которые управляют жилой недвижимостью (УК) и чьи услуги оплачивают жители.
Рассказываем, может ли в связи с этим увеличиться квартплата и может ли нововведение еще как-либо отразиться на жителях многоэтажек.
Увеличится ли плата для жильцов из-за роста расходов УК
К доходам управляющих компаний относится лишь одна графа в платежке за квартиру — «Содержание и ремонт жилого помещения». «Этот тариф является единственной оплатой работы УК со стороны жителей», — поясняет генеральный директор «УК м. района «Соколиная гора» Дмитрий Чуркин.
Эти средства идут на текущий ремонт дома, содержание общего имущества, поддержание в порядке подъездов и придомовой территории. Эти же средства формируют доходы управляющей компании. Если годовые доходы превышают 60 млн руб., с 1 января 2025 года УК обязана уплатить с них НДС.
Минимальный размер платежа за содержание и ремонт устанавливается региональными органами власти и зависит от технических и конструктивных особенностей многоквартирного дома, поясняет Дмитрий Чуркин. В частности, в столице его задает Департамент экономической политики и развития города Москвы. Тарифы могут превышать минимальный размер платежа.
По одному лишь желанию управляющей компании, даже на основании вновь возникших у УК расходов, увеличить тарифы для жильцов невозможно — их нельзя установить в одностороннем порядке. «В отличие от всех иных сфер российской экономики плата за содержание жилого помещения определяется не продавцом (то есть управляющей организацией), а покупателем — собственником помещения в многоквартирном доме. Без решения общего собрания собственников размер платы изменен быть не может. Об этом прямо указано в ст. 156 ч. 7 Жилищного кодекса», — поясняет вице-президент ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов.
Но захотят ли сами жильцы по доброй воле взять на себя чужую фискальную нагрузку — большой вопрос. «Управляющей компании нужно будет очень убедительно аргументировать повышение тарифа за содержание и ремонт жилья либо введение оплаты за дополнительные услуги», — объясняет Дмитрий Чуркин. Но это совсем не просто. «Собрания жильцов не торопятся принимать такие решения», — говорит заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Как УК может повысить платеж
В теории один вариант повысить платежи для жильцов без одобрения общего собрания все же есть. «Если собственники не одобрят предложение УК, она может обратиться в суд с требованием изменить плату за содержание и ремонт, поскольку изменение налогового законодательства и связанное с ним увеличение расходов управляющей компании является экономическим обоснованием для повышения тарифа», — поясняет Лина Ткаченко, председатель совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН).
Однако на практике в силу разных причин (длительности судебных процессов, возможности пересматривать платежи на содержание и ремонт лишь раз в год и принятия новой налоговой нормы лишь в середине прошлого года) компании такую возможность не используют. Поэтому плата для жильцов не изменится и останется прежней, несмотря на налоговые новеллы, говорят эксперты.
У каких УК вырастут расходы из-за НДС
«По нашей экспертной оценке, доход менее 60 млн руб. в год получают УК, управляющие домами общей площадью до 50 тыс. кв. м», — рассказывает Лина Ткаченко. Максимальное количество домов, при котором не превысится этот предел, в разных регионах разное, подчитали в ассоциации.
- В Москве, где средняя площадь дома около 10 тыс. кв. м, это будут УК, под управлением которых находится до пяти среднестатистических домов;
- в Санкт-Петербурге, где размер домов меньше, в не облагаемый НДС диапазон попадут УК, управляющие менее чем семью домами;
- по России в целом средняя общая площадь дома до 4 тыс. кв. м, поэтому под новые требования не подпадут компании, в чьем ведении менее десяти домов.
Если под управлением УК домов больше, ее доходы выйдут за разрешенный Налоговым кодексом минимум, не облагаемый НДС. По оценке аналитиков АКОН, это коснется около 2,5 тыс. управляющих компаний по всей России, что составляет порядка 12% от всех УК России, управляющих жильем.
Как изменится качество услуг, оказываемых жителям
Несмотря на то что переложить новые расходы управляющих компаний на жильцов по ныне действующему законодательству нельзя, изменения налоговой политики жители почувствуют на себе в виде ухудшения качества оказываемых им услуг, считает депутат Светлана Разворотнева.
«Чтобы расплатиться с налоговым органами, управляющие компании будут использовать средства из текущих платежей жителей, которые те вносят по графе за содержание и текущий ремонт дома — ведь откуда-то эти деньги нужно брать. Это приведет к тому, что УК сделают меньше ремонта, сэкономят на уборщиках, сэкономят на дворниках», — говорит Светлана Разворотнева. Однако слишком сильно снижать качество нельзя. Оно и так невысокое и вызывает много вопросов, хотя минимальные требования к нему определены на законодательном уровне, уточняет депутат.
Для жителей ничего не изменится лишь в том случае, если управляющие компании в попытке уйти от налогов начнут дробить свой бизнес, чтобы доходы каждой из вновь созданных компаний не превышали 60 млн руб., говорят специалисты. Но такой вариант не выгоден государству, поскольку означает уход УК в тень, поясняет Светлана Разворотнева. «Хотя сейчас законодательство фактически толкает управляющие компании на дробление бизнеса», — говорит она.
Еще один вариант для УК снизить расходы — передать выполнение части работ по дому подрядным организациям (по нормам Налогового кодекса подрядные работы выведены из-под НДС). В этом случае качество оказываемых услуг ухудшиться тоже не должно. Однако без повышения тарифов для жильцов такой путь мало реалистичен: услуги подрядчиков, как правило, обходятся дороже, поэтому даже сейчас их применяют нечасто, говорят эксперты.
«Обычно подобная практика применяется крупными управляющими компаниями, которые для выполнения работ привлекают клининговые и другие эксплуатирующие или обслуживающие организации. Большая же часть компаний, а особенно ТСЖ, выполняют все работы в доме своими силами, имея в штате соответствующих специалистов», — говорит Лина Ткаченко. Поэтому таким путем УК вряд ли пойдут, считают эксперты.
Как пытаются решить возникшую проблему
Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
— В прошлом году на площадке Госдумы состоялось совещание с участием комитета по бюджету и налогам, комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, ФНС, Минфина, где эта проблема, возникшая у управляющих компаний, обсуждалась и искались пути ее решения.
Один из предлагаемых вариантов — сделать тариф на содержание и ремонт не единым, а в виде отдельных платежей, за каждую услугу. И пополнять его новыми строчками в платежке, если у УК возникают новые обязательства.
Но такие обязательства появляются регулярно. Например, в позапрошлом году было принято решение, что проверку внутридомового газового оборудования осуществляют только специализированные газовые организации — и цены выросли. То же самое касается лифтов, потому что они плохо содержатся. Теперь у УК появились обязательства по налогам.
По каждому новому поводу устанавливать новый платеж нереально, поэтому такой вариант не поддержали, нужно какое-то системное решение. Пока самым предпочтительным представляется снижение налогового бремени и освобождение управляющих компаний от уплаты налога. Но такой вариант лишь в процессе обсуждения. Пока решения проблемы нет.
