Сделки с недвижимостью облагаются налогами, но супруги могут снизить нагрузку законными способами. Эксперты МБК показали на примерах, как это сделать.
Какой налог платят супруги при продаже недвижимости?
При продаже квартиры или частного дома супруги получают доход, с которого необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Налог в пределах 2,4 млн рублей рассчитывается по ставке 13%, свыше — 15%. Например, если супруги продали квартиру за 5 млн рублей, нужно заплатить:
- 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей.
- 2,6 млн рублей х 15% = 390 000 рублей.
- итого: 702 000 рублей.
Порядок налогообложения зависит от того, на кого оформлена недвижимость. Собственником по ЕГРН может быть один из супругов или оба — в равных долях или индивидуальных. Налоговая при определении дохода ориентируется на сведения из реестра.
Важные моменты:
- Резиденты, которые находились в РФ более 183 дней за последние 12 месяцев, рассчитывают налог по базовым ставкам — 13 или 15%.
- Для нерезидентов, которые находились в РФ меньше 183 дней, действует повышенный тариф — 30%.
Сведения о сделках налоговая получает из Росреестра. Если супруги не подают декларацию, налог рассчитывают по 70% от кадастровой стоимости объекта — эта величина может быть выше фактической стоимости продажи.
Аналогичное правило действует, если реальная цена квартиры или дома меньше 70% от кадастровой. Если КС не определена, воспользоваться нормой нельзя.
Купленная в браке квартира — совместная собственность. Вне зависимости от сведений из реестра, супруги имеют право задекларировать полученный доход по-своему, чтобы уточнить налогообложение. Поэтому появляется возможность законно уменьшить НДФЛ.
Когда можно не платить налог?
Супруги не платят НДФЛ, если купили квартиру пять лет назад и более. Даже если раньше квартира принадлежала одному из них, а совместную собственность оформили менее пяти лет назад.
В некоторых ситуациях действует трехлетнее ограничение:
- квартиру получили по наследству, после приватизации или в дар от близкого родственника;
- проданная недвижимость — единственное жилье;
- семья воспитывает двух и более несовершеннолетних детей (или в возрасте до 24 лет, которые проходят очное обучение).
Если соблюдено условие непрерывного срока владения, нужно подать декларацию в ФНС со стоимостью сделки, но нулевым налогом. После проверки налоговая подтвердит, что вы не должны платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи недвижимости.
Как законно уменьшить НДФЛ?
Если рассчитывать НДФЛ со стоимости продажи, даже при применении базовой ставки получается внушительная сумма. В начале статьи рассматривали пример, когда семья продала за квартиру 5 млн рублей и заплатила в бюджет 702 000 рублей.
Есть способы для законного уменьшения НДФЛ:
1. Применить расходы на покупку. База налогообложения по НДФЛ в сделках с недвижимостью — разница между стоимостью продажи и покупки. Но только если можете подтвердить договором с предыдущим собственником и сопутствующих документов, какую сумму потратили на приобретение.
Вернемся к той же ситуации, когда семья продала квартиру за 5 млн рублей. Два года назад ее приобрели за 3,8 млн рублей. Тогда налогооблагаемая база — 1,2 млн рублей. На НДФЛ супруги потратят: 1,2 млн руб. х 13% = 156 000 рублей. Это в 4,5 раза меньше, чем без принятия расходов.
2. Воспользоваться имущественным вычетом. Эта льгота пригодится семьям, у которых нет возможности подтвердить затраты на приобретение недвижимости.
Например, супруги продали жилье за 5 млн рублей. Затраты на покупку подтвердить не могут, поэтому применяют имущественный вычет. Тогда налогооблагаемая база — 4 млн рублей. В бюджет придется заплатить:
- 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей.
- 1,6 млн рублей х 15% = 240 000 рублей.
- итого: 552 000 рублей.
Имущественный вычет доступен и при наличии подтверждений расходов. В примере из первого пункта за счет льготы налоговая база снизится до 200 000 рублей. Супруги заплатят в бюджет 26 000 рублей, сэкономив 130 000 рублей.
3. Разделить доходы. По правилам совместно нажитое в браке имущество делится между супругами поровну, даже если в ЕГРН квартира оформлена на одного человека. При продаже можно распределить доходы, чтобы снизить налоговое бремя.
Пример 1. Семья продает квартиру за 14 млн рублей, которую два года назад купили за 10 млн рублей. Налогооблагаемый доход с имущественным вычетом — 3 млн рублей. Жилье оформлено на жену — если не разделить доход, придется платить НДФЛ по двум ставкам:
- 2,4 млн рублей х 13% = 312 000 рублей.
- 0,6 млн рублей х 15% = 78 000 рублей.
- итого: 390 000 рублей.
Если супруги разделят доход (соответственно и расходы на приобретение), для каждого налоговая база — по 2 млн рублей. Каждый сможет применить имущественный вычет по 1 млн руб., снизив доход до 1 млн руб. Муж и жена заплатят по 130 000 рублей, в сумме — 260 000 рублей, сэкономив 130 000 рублей.
Пример 2. Муж лишился резидентства из-за продолжительной командировки за границей. Из-за этого нельзя учитывать затраты на приобретение жилья, применять имущественный вычет.
Представим, что по ЕГРН он единственный собственник. Квартиру продали за 14 млн рублей. Тогда налог рассчитывается со всей суммы по ставке 30% — 4,2 млн рублей. Чтобы снизить затраты, супруги делят доход — по 7 млн рублей.
Жена — резидент, поэтому принимает затраты на покупку жилья (5 млн рублей) и имущественный вычет (1 млн рублей). Налогооблагаемая база — 1 млн рублей. НДФЛ для нее — 130 000 рублей. Муж — 2,1 млн рублей (7 млн рублей х 30%). Налоговая нагрузка снизится до 2,23 млн рублей — практически в два раза.
Как разделить доход от продажи недвижимости?
Для разделения дохода потребуется:
1. Добавить второго супруга в ЕГРН. Подайте заявление в Росреестр. Данные обновят после проверки.
2. Заключить соглашение о разделении доходов. Составляется в свободной форме. Некоторые инспекции могут потребовать, чтобы договор заверили у нотариуса.
3. Прописать условие разделения в соглашении купли-продажи. В тексте прописывают доли, отдельные счета супругов, куда покупатель перечисляет средства.
Если супруги хотят разделить доход не пополам, заключается брачный договор. В нем прописывают, в какой пропорции мужу и жене принадлежит имущество. Например, 70 на 30% или 80 на 20% — любой вариант, о котором договорятся.
При разделении доходов не поровну, позаботьтесь об обоснованности. Налоговая может признать это уклонением от выполнения обязательств. По возможности сначала проконсультируйтесь с налоговым специалистом.
Как сократить расходы при покупке квартиры?
Каждый гражданин РФ раз в жизни получает вычет на приобретение квартиры — 2 млн рублей. Эта сумма уменьшает налоговую базу по НДФЛ — например, которая формируется из зарплаты на работе. Пока весь вычет не будет потрачен, работодатель перестанет удерживать налог — вы получите больше денег.
Аналогично работает вычет в размере 3 млн рублей на проценты, которые начисляет банк при приобретении квартиры или частного дома в ипотеку. Всего можно сэкономить 650 000 рублей.
Если один из супругов уже потратил вычеты, а недвижимость оформили на него, сократить расходы все равно можно за счет льгот второго. Для этого в налоговую подают платежные документы на имя мужа и свидетельство о браке. После проверки налоговая одобрит вычеты.
