В чём разница между апартаментами и квартирой? Что подойдёт молодой семье, а что — оптимально для инвестиции? Мы выбрали главные отличия и рассказываем, как не ошибиться при покупке.
Многие выбирают апартаменты в качестве жилья, ведь они дешевле. Это возможно, но прежде стоит узнать, чем апартаменты принципиально отличаются от квартир.
Апартаменты — это одновременно и жильё — в них можно жить, и коммерческая недвижимость. Владельцу придётся оплачивать услуги ЖКХ и налоги по более высокой ставке, но не удастся оформить постоянную регистрацию, а по соседству может вдруг открыться офис.
Мы собрали основные критерии, по которым апартаменты можно сравнить с жильём и понять, что подойдёт именно вам.
Стоимость
Это главный критерий в условиях высоких цен на недвижимость. И тут апартаменты долгое время на коне: в среднем они на 10% дешевле аналогичной по площади и локации квартиры.
Это своеобразная компенсация их нежилого статуса, невозможности оформить постоянную регистрацию, более плохой инсоляции, тесных дворов и нехватки парковочных мест. Тем, кому всё это не нужно, покупают апартаменты для проживания. Сохраняется эта разница в цене и на вторичном рынке, но сокращается до 5–7%.
Правовой статус
С квартирами все понятно — это жильё. К строительству жилья предъявляются определённые требования, о которых мы расскажем ниже. С правовым статусом апартаментов всё не так прозрачно.
Разговоры о том, что апартаменты нужно юридически приравнять к жилью, идут уже не первый год. Катализатором этого процесса во многом стала Москва, где апартаменты строятся как аналог квартиры. При этом вокруг нет ни детских садов, ни школ, ни поликлиник — коммерческие объекты этого не требуют.
На сегодняшний день законодатели не видят возможности приравнять апартаменты к жилью. Об этом года назад заявил Сергей Пахомов, глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Также рассматривается инициатива запретить рекламу апартаментов, в которой их представляют в качестве жилья.
Предложение
По данным Аналитического центра Циан, на первичном рынке Москвы в продаже доступно 6,2 тыс. апартаментов в 49 проектах. В Санкт-Петербурге выбор меньше: порядка 3,2 тыс. лотов в 21 проекте.
В Москве долгие годы апартаменты были фактически аналогом жилья, люди покупали их для себя, чтобы жить. В последние пару лет количество таких проектов резко сократилось: обязательные выплаты за смену вида разрешённого использования и компенсации за отсутствие социальной инфраструктуры сделали такие проекты невыгодными для застройщиков.
СТАТИСТИКА
По данным Аналитического центра Циан, в 2024 году скорость выхода в продажу новых предложения апартаментов — 45 тыс. кв. м в квартал. Это почти втрое ниже средних показателей за последние пять лет.
В Петербурге подавляющее большинство апартаментов — сервисные, предназначенные для инвестиций. Такие проекты — аналоги гостиниц, где лоты сдаются внаём туристам и гостям города. Для собственного проживания в Петербурге покупается лишь каждый десятый объект этого типа.
Покупка в качестве инвестиции
Для дальнейшей сдачи в аренду приобретают и квартиры, и апартаменты. В случае сдачи жилья владельцу приходится самостоятельно заниматься поиском арендатора, подготовкой квартиры, организовывать уборку и мелкий ремонт, подписывать договоры, проверять, всё ли в порядке, взаимодействовать с соседями и следить за регулярностью выплат.
В отличие от квартир, апартаменты бывают сервисными. Они располагаются в апарт-отелях, которые по сути похожи на обычные гостиницы: здесь есть лобби, ресепшен, всевозможные сервисы — от фитнес-зала и салона красоты до доставки в номер еды, вызова такси или уборки и своя управляющая компания, которая берет на себя все заботы — от поиска арендаторов до ремонта. Владелец юнита лишь получает доход, отдавая управляющей компании около четверти прибыли.
На рынке долгосрочной аренды арендные ставки на квартиры и апартаменты практически не отличаются. Плюс квартиры в том, что в неё можно в любой момент заселиться самому. Плюс апартаментов — в том, что вложения могут окупиться быстрее за счёт более низкой цены и более мелкой нарезки юнитов: меньше площадь — ниже цена.
Постоянная регистрация
В большинстве случаев временная регистрация может заменить постоянную: по ней можно и ребёнка устроить в детский сад или школу, и оформить документы в МФЦ. Но именно постоянная регистрация позволяет получать льготы от региона — например, некоторые льготы москвича, если речь идёт о столице.
В апартаментах разрешено оформлять только временную регистрацию. В отличие от квартиры (жилья), постоянную регистрацию в апартаментах оформить нельзя.
Перепланировка
Апартаменты — нежилое помещение, поэтому требования к перепланировке в нём не такие строгие, как в жилье. Спальни и кухни могут находиться в любом месте апартаментов. А вот с перепланировкой квартир всё сложнее: мокрые зоны — только над мокрыми, жилые — над жилыми. Согласовать перепланировку в апартаментах проще, чем в квартире.
Использование в коммерческих целях
Апартаменты имеют массу послаблений в списке возможного использования: в них можно обустраивать и медицинские кабинеты, и гостиничные номера, и офисы. А ещё в них допускается зарегистрировать юридический адрес.
С квартирами такое не пройдёт. Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, использование жилого помещения в бизнес-целях допускается, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (соседей). Размещение в жилом помещении гостиницы законом и вовсе запрещено. На апартаменты такие требования не распространяются — разрешения соседей не требуется.
Кстати, о соседях. Закон о тишине не распространяется на проживающих в апартаментах. Поэтому если ваши соседи устроят ночную вечеринку с музыкой и песнями, придётся терпеть.
Расположение
Здесь снова выигрывают апартаменты. Дело в том, что в интересных локациях (например в центре города) часто действуют регламенты, не позволяющие строить там жилье. Апартаменты — коммерческая недвижимость, которую разрешено строить на таких участках.
В престижных исторических районах или в объектах-памятниках обычно располагаются элитные апартаменты.
Инфраструктура
При строительстве апартаментов девелопер не обязан возводить социальные объекты. Выходит, что численность жителей в районе выросла, но ни мест в детских садах или школах, ни новых врачей в поликлиниках не прибавилось. В итоге возникает перегруз социальной инфраструктуры.
В первую очередь это неудобно самим жителям новых апарт-комплексов. Если во дворе нет ни детской площадки, ни мест для отдыха — это снижает комфорт проживания. В школу ребёнка приходится возить транспортом.
Требования к строительству
При строительстве квартир требования СНиПов и строительных норм (включая, допустим, качество стройматериалов) гораздо более суровые. Так, есть требования к шумоизоляции и инсоляции — застройщик должен обеспечивать достаточную освещённость квартир, строить корпуса на определённом расстоянии друг от друга. При строительстве коммерческих помещений, которыми являются апартаменты, таких требований не выдвигается.
Счета за ЖКУ
Стоимость коммунальных услуг для владельца апартаментов больше, чем для собственника жилой квартиры. Апартаменты — коммерческое помещение, а значит, и тарифы в этом случае выше, как и для любых коммерческих объектов. Суммы в квитанции могут отличаться на 15—20% от тех, что приходят собственникам квартир.
Капремонт в апарт-проекте проводится полностью за счёт собственников. Зато не надо платить ежемесячные взносы в фонд капремонта.
Налоговая ставка
Ежегодный налог на квартиру составляет 0,1% ее кадастровой стоимости. Аналогичная графа расходов за апартаменты — нежилые помещения — составляет уже 0,5–2%.
Для апартаментов в Москве ставка налога равна 0,5%, если они не расположены в административно-деловых или торговых центрах, их назначение не предусматривает размещения офисов, торговых точек, объектов общепита и бытового обслуживания, а их кадастровая стоимость не превышает 300 тыс. рублей. Если апартаменты не отвечают ни одному из перечисленных условий, собственникам придётся платить 2% в год.
Налог на апартаменты всегда выше, чем на квартиру такой же площади. Но за счёт более низкой стоимости апартаментов переплата по налогам компенсируется на многие годы вперёд.
Ипотека
Получить ипотеку на покупку квартиры или апартаментов сегодня не составляет труда. Если пару–тройку лет назад ипотеку на приобретение апартаментов давали всего несколько банков, то сегодня такие кредиты предоставляют все крупнейшие банки страны.
Что касается ставок, то и они составят минимум 20%. Правда, на покупку жилья можно получить ипотеку с господдержкой, но она действует для очень ограниченного круга заёмщиков — семей с маленькими детьми, IT-специалистов, покупателей квартир на Дальнем Востоке и в Арктике.
Но и на рынке апартаментов есть спецпредложения: некоторые банки дают ставку по ипотеке 3% при покупке апартаментов. Она действует определённый срок, после чего повышается до рыночной.
Апартаменты не жильё, поэтому госпрограммы — не для покупателей апартаментов. При покупке апартаментов нельзя воспользоваться военной и семейной ипотекой, субсидиями и материнским капиталом, поскольку эти льготы даются для улучшения жилищных условий.
Налоговый вычет при покупке апартаментов также не возвращается.
Что же выбрать
Консервативным и семейным покупателям стоит обратить внимание на жилые объекты: здесь будет и двор, и площадки, и социальная инфраструктура.
Тем же, кто хочет сэкономить и кому не нужен детский сад под окном, имеет смысл задуматься о покупке апартаментов. Небольшие апартаменты в центрах деловой активности или недалеко от метро подойдут для молодых людей и временного проживания. Кроме того, это хороший вариант для инвестиций и последующей сдачи в аренду.
Благодарим за помощь Алексея Попова, руководителя Аналитического центра Циан, Яну Лепёшину, руководителя по продажам доходных проектов Becar Asset Management, Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры»
