До недавнего времени собственникам квартир чаще все же удавалось отстоять в суде законность своего остекленного балкона — если подтверждалось, что никакой угрозы жизни и здоровью людей, а также прочности дома он не представляет.
В прошлом году Верховный суд РФ официально подтвердил, что любой факт использования общего имущества дома (в т.ч. фасада) требует получения согласия собственников помещений этого дома (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, определение ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2).
И на этом фоне практика по разрешению давних споров о демонтаже остекления балкона в квартире резко изменилась. Разберем, что теперь грозит собственникам таких квартир.
За последний год кассационные суды общей юрисдикции отменили несколько решений о сохранении остекленного балкона — и вот почему:
- если конструкция остекления балкона с козырьком крепится к фасаду дома (а иначе, как правило, и не бывает), это расценивается как использование собственником квартиры общего имущества дома.
В некоторых случаях учитывается также, что и балконная плита относится к общедомовому имуществу — значит, устройство единой с ней конструкции в виде остекленного балкона с козырьком тоже является использованием общего имущества дома.
Поэтому при отсутствии решения общего собрания, которым одобрены остекленные балконы жильцов как не нарушающие права собственников помещений этого дома, остекление балкона признается незаконным и подлежит демонтажу (см.: Первый КСОЮ — дело № 8а-36896/2022, Шестой КСОЮ — дело № 8Г-636/2024).
Так что собственникам квартир, которые остеклили свой балкон, изначально (по проекту дома) числившийся как незастекленный, грозит решение суда о принудительном снятии остекления и приведении балкона в первоначальный вид.
Плюс к этому суд, как правило, взыскивает неустойку — определенную сумму, которую должен заплатить собственник за каждый день просрочки исполнения решения суда, а также все судебные расходы (стоимость экспертизы, размер госпошлины, уплаченной другой стороной спора, и представительские расходы) — итоговая сумма может набежать достаточно серьезная.
Примеры из практики показывают, что защитить свой остекленный балкон в суде можно только, если доказать один из следующих фактов:
- что балкон был остеклен до 1 марта 2005 г. (с этой даты вступил в силу ЖК РФ, который ввел требование получать согласие собственников на использование общего имущества дома).
Но все равно понадобится доказать, что остекление было согласовано с районной администрацией, т. к. это условие действовало и до марта 2005 г. (см. например: Первый КСОЮ — дело № 8Г-36925/2023),
- или, что ко времени обращения в суд уже истек 3-летний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) (например, балкон был остеклен еще в 2006 году, о чем собственникам помещений не могло быть неизвестно — см.: определение ВС РФ № 307-ЭС20-1178),
- или, что проектной документацией дома изначально предусматривались остекленные балконы, а собственник лишь заменил остекление на более современное (см.: п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).
