Спор о том, кто формирует потребности покупателя жилья – сам покупатель или девелопер, похож на спор о курице и яйце, поэтому мы не стали заводить его с Денисом Коноваленко, управляющим партнером Prime Life Development. Вместо этого мы поговорили о том, чего хочет современный столичный потребитель и что ему может предложить застройщик в таком престижном сегменте, как бизнес-класс. Обсудили отделку, планировки, а также вопросы приема квартиры в новостройке – все это остро актуально для тех, кто планирует покупку квартиры.
По каким критериям потребители сейчас выбирают квартиры?
Смотря какие цели преследует покупатель. Если он рассматривает только инвестиционный потенциал и в будущем планирует реализовать купленную квартиру или сдавать ее в аренду, в приоритете оказываются новостройки с привлекательным стартовым прайсом на начальных стадиях строительства. При этом доход инвестиций от этапа котлована до ввода в эксплуатацию может составить до 30%. Потенциал роста цен зависит от статуса района и перспектив его развития в целом, транспортной доступности и близости метро, а также на удачной концепции жилого комплекса.
Еще одна группа целевой аудитории – покупатели, которые собираются улучшить жилищные условия и приобретают квартиру под потребности своей семьи. Современные новостройки еще на этапе проектирования создаются как новые центры притяжения.
Как вы считаете, сейчас покупателям важно иметь возможность приобретения квартир с готовой отделкой? Какую они предпочитают – черновую, чистовую?
Мы провели исследование потребностей покупателей столичных новостроек бизнес-класса, после чего осознанно отказались от готовой отделки и реализуем во всех квартирах отделку white box, которая из нишевого продукта перешла в стандарт отделки ЖК бизнес-класса. Девелоперы берут шумные работы на себя, гарантируя качество выполнения и применяемых материалов, при этом клиенту предоставляется возможность подобрать дизайн-проект и воплотить его в квартире своей мечты.
Данная отделка включает в себя подготовительные работы: выравнивание поверхности и штукатурку стен под обои или окраску, стяжку пола, обеспыливание поверхности потолков краской, установку входной металлической двери, монтаж панорамных двухкамерных стеклопакетов, разводку отопления с установкой радиаторов, электроразводку, гидроизоляцию «мокрых зон», выведение коммуникаций для монтажа сантехнического оборудования. Во всех квартирах будут установлены приборы учета холодного и горячего водоснабжения, домофон, распределительный электрощит, пожарная сигнализация, система общедомовой вентиляции.
А как насчет выбора ЖК с отделкой, сократился ли он?
По итогам I квартала 2023 года, по данным компании «Метриум», наибольший объем лотов столичного бизнес-класса в новостройках реализуется без отделки (66,2%), что на 0,5% меньше, чем годом ранее. Квартиры с отделкой white box составляют 19,7% всей экспозиции, что на 1,4% меньше, чем в 2022-м. С готовой отделкой предлагается только 14,1% квартир, и этот показатель увеличился на 1,9% за год.
Столь небольшая доля квартир с отделкой обусловлена сложностями в логистике, ростом цен на качественные строительные и отделочные материалы. Тенденция к отказу девелоперов от собственной отделки дает возможность сдерживать рост стоимости реализуемых лотов, при этом клиент может выполнить ремонт на свое усмотрение в соответствии со своими предпочтениями и возможностями.
Какова сейчас разница в цене между квартирами без отделки, с черновой отделкой и с чистовой?
По данным аналитиков риэлторской компании Ricci, стоимость квартир в новостройках бизнес-класса варьируется в зависимости от предлагаемой в них отделки. Средний чек лотов без отделки составляет 431,5 тыс. рублей за квадратный метр, с отделкой white box – 463,4 тыс. рублей, с готовой отделкой – 519,4 тыс. рублей.
Как проверить качество отделки, на что смотреть?
Еще на этапе совершения сделки клиент может узнать перечень выполняемых в квартире работ и применяемых материалов, ознакомившись с договором долевого участия.
Самостоятельно дольщик сможет оценить только эстетическую составляющую и возможные механические повреждения на поверхностях, поэтому на приемку квартиры рекомендуется привлекать профессионалов во избежание обнаружения скрытых дефектов в будущем. Профессионал поможет найти недочеты, оценит возможность их устранения силами застройщика и подготовит дефектный акт.
При входе в дом необходимо обращать внимание на входную группу. Некачественно выполненная отделка в местах общего пользования или поломки лифтового оборудования могут стать поводом для коллективного обращения дольщиков. Заходя в квартиру, следует записать показания счетчиков, затем обратить внимание на качество входной двери и ее монтажа. Отдельное внимание стоит уделить оконным конструкциям и балконной двери; качеству покрытия стен, пола и потолков – важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, недопустимо отпотевание стен, наличие плесени и грибка. Помимо прочего, проверке подлежат работоспособность вентиляции, радиаторов отопления, труб и сантехнического оборудования, а также электрических розеток.
Как меняются планировочные решения? Какие сейчас самые модные и перспективные?
Клиенты требуют от застройщика разнообразия планировочных решений, чтобы был выбор, а также не готовы платить за неиспользуемые квадратные метры. Большой популярностью пользуются квартиры евроформата с просторной кухней-гостиной. Часто клиенты предпочитают отдельные гардеробные комнаты, способные избавить от обилия лишних вещей и беспорядка в доме. Лоты с мастер-спальней набирают широкое распространение, как и приватные рабочие кабинеты с библиотекой. Самые взыскательные клиенты делают свой выбор в пользу квартир с террасами или патио, каминами и ванными комнатами с окном.
Мы наблюдаем смещение спроса на двухкомнатные квартиры как традиционного формата, так и евроформата с кухней-гостиной. Площади самых популярных лотов – 60-70 кв. м, при этом большую часть клиентов составляют семьи с детьми, планирующие улучшение условий личного проживания. При этом им важно наличие панорамных окон, обеспечивающих обилие воздуха и света. Особой популярностью пользуются квартиры с угловым остеклением.
Но если площади квартир неуклонно сокращаются, какие есть приемы, чтобы сэкономить пространство?
Все большую популярность приобретают келлеры, позволяющие получить больше жилого пространства и свободы от непрактичных мест хранения в собственной квартире. Тенденция к сокращению общей площади приобретаемых лотов делают этот формат одним из самых востребованных. Кроме того, покупка келлера позволяет отказаться от переплаты за лишние квадратные метры под системы хранения. При этом вещи не нужно перевозить на сезонное хранение на склад, а интерьер квартиры не будет перегружен.
