Расположенные у реки готовые дома или участки, на которых можно построить жилой дом, пользуются популярностью. Как правило, это обещает красивый вид, хорошую экологическую обстановку, возможность интересного и разнообразного отдыха за пределами города.
Собираясь строить дом у реки, нужно учесть ряд важных правил. Они касаются допустимого расстояния от водоема, на котором можно расположить дом, а также требований к сооружению, без соблюдения которых постройка будет нарушать действующие нормы.
Кто и зачем диктует нормы строительства возле водоемов
Правила строительства возле озер, рек и других водоемов определяет Водный кодекс РФ. Основная цель регулирования строительства в таких местах — обеспечение чистоты водоемов. Если при постройке зданий и эксплуатации участков возле водоемов собственники нарушают установленные нормы, их могут привлечь к административной или уголовной ответственности. Результатом этого может стать высокий штраф и даже необходимость снести постройку.
Водоемы делят на две большие группы:
- подземные, которые располагаются под землей;
- поверхностные, расположенные на поверхности земли.
Поверхностные водоемы могут быть использованы человеком для снабжения города или другого населенного пункта водой, ведения рыболовства и других целей. В зависимости от назначения водоема могут определяться возможность строительства возле него зданий и особенности эксплуатации участков.
Территория возле водоема – какие зоны в нее входят
Нужно различать несколько зон или полос возле берега водоема, в отношении которых устанавливаются разрешенные способы использования участков. Это береговая, прибрежная полосы и водоохранная зона.
Береговая территория
Непосредственно к границе водного объекта примыкает береговая территория, которая состоит из двух зон:
- береговая полоса, или бичевник. Если это канал, короткий ручей или речка длиной менее 10 километров, то размер бичевника составляет 5 метров. Для большинства водоемов размер бичевника равен 20 метрам;
- прибрежная защитная полоса. Ее размер зависит от того, какой у берега уклон, но в некоторых случаях величина зоны определяется особенностями использования участка и типом водоема.
Водоохранная зона
Водоохранной зоной (ВОЗ) называют землю, находящуюся возле линии берега, которая примыкает к прибрежной полосе. Где конкретно и на каком расстоянии будет расположена такая зона, зависит от нескольких факторов. В частности, это тип водоема и его размеры, в том числе ширина и общая протяженность или площадь акватории.
ВОЗ находится под особым контролем даже при условии, что на землю, расположенную на ее территории, зарегистрировано право собственности.
Где можно строить?
Строительство в пределах бичевника
Бичевник считается местом общего пользования, доступ к которому нельзя ограничивать. Это означает, что запрещено строить дом на береговой полосе или устанавливать забор так, чтобы он уходил в воду, закрывая доступ к водоему. Запрет нужно учитывать не только при покупке участка и проектировании жилого дома, но и при выборе вариантов для приобретения жилья. Можно купить построенный дом, а потом обнаружить, что он возведен с нарушением действующих норм.
Строительство в пределах прибрежной полосы
На территории прибрежной защитной полосы строить сооружения нельзя, но можно покупать участки, арендовать их. Бывает, что приобретенный участок расположен в пределах сразу двух зон, в одной из которой нельзя строить объекты, а во второй можно. В такой ситуации для соблюдения существующих норм можно спроектировать строительство так, чтобы они не находились в прибрежной зоне. Например, составить проект ландшафтного дизайна таким образом, чтобы в прибрежной зоне находился сад, а дом и хозяйственные постройки — в пределах водоохранной зоны. Но обязательно учитывают необходимость оставления свободного подхода к воде.
Тем, кто собирается использовать арендованный или приобретенный участок для ведения личного или подсобного хозяйства, нужно учитывать, что для прибрежной полосы установлены отдельные запреты. Так, на ней запрещено:
- распахивать землю;
- размещать отвалы грунтов;
- выпасать сх животных.
Особенности строительства в водоохранной зоне
По закону в границах ВОЗ допускается возведение объектов и их непосредственная эксплуатация. Но это возможно при условии, что собственник участка или его арендатор соблюдают условия эксплуатации. В частности, это оборудование построенного объекта сооружениями, которые обеспечат защиту водного объекта. Сооружениями, которые обеспечивают защиту водоема, могут быть центральная канализационная и ливневая системы отведены воды.
Для водоохранных зон также установлены ограничения. Например, в их пределах запрещено:
- размещать свалку;
- устраивать место для захоронения отходов;
- размещать кладбище или скотомогильник;
- делать стоянку для машин;
- организовывать место для хранения ГСМ.
Как узнать о зоне, в которой расположен участок
На границах водоохранных зон, прибрежных полос устанавливаются специальные таблички. Они располагаются по всей протяженности таких территорий. Но не всегда есть возможность лично приехать в населенный пункт и посмотреть, где проходит конкретная зона. Получить информацию удаленно можно на сайте отдела водного ресурса – бассейнового водного управления той территории, к которой относится участок. У каждого БВУ есть сайт, на котором можно найти необходимые данные или направить обращение с интересующими вопросами.
БВУ по запросу может предоставить характеристику водоема, по которому можно узнать где проходит его граница – урез воды. Граница может устанавливаться по среднемноголетнему уровню воды в период, когда водоем не покрыт льдом, или по НПУ (нормальному подпорному уровню воды). Также можно получить информацию о размер водоема. По размеру водоема можно определить величину водоохранной и других зон. Зная границу водоема и размер зон, можно самостоятельно определить место, в котором строительство разрешено. Но чтобы избежать ошибок, лучше обратиться к геодезисту.
Если нужно проверить конкретный участок – узнать, входит ли он в границу зон, где запрещено строительство или установлены особые условия для возводимых объектов, можно использовать один из таких способов:
- заказать выписку из ЕГРН об объекте;
- посмотреть информацию об интересующем участке на публичной кадастровой карте.
Зона санитарной охраны
При соблюдении норм нужно обратить внимание на то, что участок может попасть в зону санитарной охраны (ЗСО). Она проходит возле водоемов, которые используются как источники водоснабжения. ЗСО состоит из трех поясов, для каждого из которых установлены свои нормы использования земли и ведения на ней какой-либо деятельности.
На территории, которая относится к первому поясу, расположены водозаборы, площадки водопроводных сооружений и водопроводный канал. Тут запрещено:
- высаживать деревья с высокими стволами;
- строить какие-либо объекты, которые не связаны с эксплуатацией водопроводных сооружений;
- прокладывать трубопроводы, которые не предназначены для снабжения водой;
- размещать здания для проживания людей;
- использовать удобрения;
- применять ядохимикаты;
- спускать сточные воды любого происхождения;
- купаться;
- стирать белье;
- устраивать водопой скота.
Назначение второго пояса – предупреждать загрязнение воды. В его пределах нельзя:
- размещать объекты, которые могут повышать риск загрязнения;
- использовать ядохимикаты и удобрения;
- проводить вырубку леса.
Третий пояс санитарной зоны используется для защиты воды от химических загрязнений. К запрещенным на его территории действиям относят:
- складирование под землей отходов;
- разработку недр;
- размещение складов ГСМ и объектов, нахождение которых повышает риск загрязнения водоема.
Данные о ЗСО на прибрежных территориях водоемов содержатся:
- в Едином госреестре недвижимости;
- на карте градостроительного зонирования.
Несмотря на то, строительство объектов запрещено не во всех поясах ЗСО, при ведении работ нарушается почвенный покров. В связи с этим любое новое строительство, которое ведется на таких землях, разрешается только по результатам проверки соответствия санитарным нормам. Во время строительства и последующей эксплуатации владельцы объектов, которые могут оказывать негативное влияние на качество воды, должны выполнять санитарные мероприятия, предусмотренные СанПиН. Если меры для предотвращения загрязнения воды приниматься не будут, владельца могут привлечь к ответственности.
Есть разрешение на строительство, но дом хотят снести
Иногда возникают ситуации, в которых на строительство дома были взяты необходимые разрешения или приобретен дом, который по документам соответствует строительным и санитарным нормам, но его хотят снести.
Такие ситуации происходят не часто, но если разрешение на строительство есть, а собственнику заявляют, что его дом не отвечает действующим нормам, можно попытаться защитить свои права в суде. Если окажется, что разрешение было выдано необоснованно, то по решению суда дом могут снести. Но при наличии разрешительных документов можно потребовать взыскания убытков с органов власти, которые их выдали. По решению суда добросовестный застройщик может получить компенсацию рыночной стоимости дома.
