Высокая ключевая ставка – это хорошо или плохо для обычного человека? Для того, кто привык к банковским кредитам – плохо. А вот для людей, которые собираются подкопить денег, в том числе для того, чтобы купить квартиру – очень даже ничего.
О том, как обычному гражданину, не слишком искушенному в банковском бизнесе и ценообразовании на рынке недвижимости, грамотно вести себя в эпоху высоких ставок, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами. Надо заметить, что мы не даем рекомендаций конкретных действий, а отмечаем ориентиры, от которых можно отталкиваться, исходя из собственных финансовых возможностей и приоритетов. И каждый индивидуальный случай необходимо просчитывать.
Минимум два года на высоте
Как долго еще Центробанк будет держать высокую ключевую ставку, от которой зависят проценты по нашим вкладам и кредитам? Напомним, что главная цель регулятора – побороть инфляцию, и пока он своей цели (4%) не достиг. По последнему прогнозу ЦБ, к приемлемому уровню «ключа» мы выйдем не раньше 2027 года (7,5-8,5%).
Ну что же, тем, кто нуждается в кредитах, можно посочувствовать. С другой стороны, период высоких ставок хорош для накоплений.
Накопительная модель для жизни
Так, Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital призвала по максимуму использовать сегодняшнюю ситуацию себе во благо: применять программы лояльности от банков и ритейлеров, оформлять налоговые вычеты, а большую часть заработанных средств желательно откладывать на депозит. «Подобный подход не только поможет накопить средства, но и адаптирует к жизни в условиях погашения ипотеки», - поясняет эксперт.
Например, говорит Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», тем, у кого уже есть ипотека с более низкими ставками, может быть выгодно не торопиться с досрочным погашением кредита, а использовать вклады с высокими ставками, чтобы зарабатывать на разнице. Например, при ипотеке под 8—10% и вкладе под 20% можно не только компенсировать выплаты по кредиту, но и получить дополнительный доход.
Еще вариант: подкопить денег на квартиру, а потом, когда появится нормальная ипотека, выйти на рынок. Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН («Центральный департамент недвижимости»), в целом одобрил такую «накопительную стратегию» и посоветовал не торопиться с покупкой клиентам, не имеющим на руках суммы, достаточной для покупки. «Если у человека есть 20-30% от стоимости квартиры на первоначальный взнос, то ежемесячный платеж по ипотеке будет неподъемным. Если на руках есть до 50-60% от стоимости жилья, то эти средства лучше положить на депозит под высокий процент и увеличить свой бюджет. Например, когда желаемая квартира стоит 15 млн, а человек скопил 7,5 млн, можно положить их в банк и ежемесячно пополнять сумму своих накоплений на 110-120 тысяч рублей».
Однако у экспертов нашлись к нашей последней схеме замечания. Что может случиться за время, пока копятся денежки? Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», не исключает, что за год-два на рынке накопится существенный отложенный спрос, который выльется на рынок после снижения ставок. Соответственно – цены на жилье вырастут.
«В итоге человек не сможет позволить себе большего, а получит тот же продукт, но потеряв во времени», - соглашается Майя Павлова, представитель Ассоциации AREA.
Значит, разумный выход, по мнению Екатерины Поздняковой, руководителя проектов инвестиционной компании Garnet, «временно хранить средства на счетах, одновременно следя за изменениями на рынке, чтобы не упустить момент для выгодной сделки».
Анатолий Пысин считает, что это вполне возможно: «Рынок недвижимости всегда плавно и долго реагирует на иные изменения. Между какими-то решениями и перестроением рынка под них проходит около 3 месяцев. Соответственно, всегда можно будет снять капитал с депозита и направить на покупку интересного объекта».
Программа-минимум: накопить на первоначальный взнос
Поставим себе относительно простую задачу: подсобрать деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Сейчас банки предлагают привлекательные условия: если, например, положить 3 млн рублей под 20% на 9 месяцев, то можно заработать без малого 500 тысяч рублей. А если все это продлить еще на такой же срок примерно на тех же условиях, то в целом за полтора года можно заработать около миллиона рублей.
Общий смысл замечаний экспертов к предложенной схеме – итоговая сумма может оказаться меньше расчетной.
Прежде всего потому, что нет гарантии продления вклада на тех же условиях, замечает Татьяна Решетникова («Этажи»).
Если инфляцию удастся обуздать и экономическая обстановка улучшится, то банки будут снижать проценты по вкладам. Если же инфляция окажется высокой, то она останется главным риском, который может подъесть доходы. А при высокой инфляции и цены на недвижимость будут расти, уверены эксперты.
Например, если 3 миллиона рублей, отложенные на первоначальный взнос, выросли за год на 20%, а стоимость квартиры в 10 миллионов рублей даже на 6%, то выгода отсутствует, вклад только сохранил ценность денежных средств, но не преумножил, предупреждает Татьяна Решетникова.
Впрочем, Анатолий Пысин (ЦДН) отметил, что последние три месяца наблюдается тренд к снижению стоимости квартир. Падение цен пока незначительное, - в пределах 0,5-1% в месяц. Но за период, пока жилье будет дешеветь, сумму, отложенную на первоначальный взнос, можно «подрастить» на вкладе.
Что делать с «лишней» квартирой: продать или отдать в аренду
Теперь рассмотрим следующую ситуацию. Предположим, у человека имеется «лишняя» квартира (досталась в наследство, купил когда-то впрок). И что с ней делать сейчас: есть соблазн продать и положить деньги в банк на выгодных условиях или пустить в аренду.
«Банковские депозиты сегодня приносят в 2,5-3 раза больше прибыли, чем сдача квартиры в долгосрочную аренду. Это в среднем, в отдельных случаях может быть в 3-4 раза выше», - замечает Анатолий Пысин (ЦДН).
Эксперт проиллюстрировал свой тезис примерами из практики. Так, агентство недавно продало малогабаритную трешку в Москве за 11,8 млн рублей. Ее собственник даже с учетом роста арендных ставок сдавал за 70 тысяч рублей. И если положить вырученные с продажи объекта средства в банк, то можно получать около 190-200 тысяч рублей в месяц.
Другой кейс: квартира в Новой Москве в районе Коммунарка, которую собственник сдавал с чистой прибылью в 55 тысяч рублей в месяц, была продана за 12,3 млн рублей. Прибыль от депозита в банке при такой сумме составляет порядка 200 тысяч рублей в месяц, что уже почти в 4 раза выше.
«Мы сегодня в целом поддерживаем клиентов, которые хотят выйти из недвижимости и положить средства в банк, пока там высокие проценты по вкладам. Далее всегда можно вернуться на рынок в тот момент, когда он начнет расти», - говорит эксперт.
Но этот совет касается не всех квартир, а в основном устаревшего жилья в домах, построенных в 60-70-х годах прошлого века и не в очень востребованных локациях. «Они за последнее время подешевели сильнее и сегодня неплохо продаются. Например, ими интересуются покупатели из регионов», - утверждает Анатолий Пысин.
С таким подходом соглашается и Татьяна Решетникова («Этажи»): «Если у квартиры нет потенциала роста стоимости или он очень низкий, то лучше ее реализовать и положить деньги на вклад или приобрести более ликвидный вариант».
А вот хорошие квартиры эксперты советуют не трогать. «Я бы не рекомендовал продажу качественного объекта только ради возможности положить средства на депозит, - говорит Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate. - Продажа занимает много времени, если квартира в аренде – это же потеря дохода. А если ставка снизится как раз к моменту продажи? Мне кажется – это сомнительная история».
Эксперты также рассказали о сложностях с продажей квартир на вторичном рынке при нынешних ставках по ипотеке.
По оценке Артема Глухих, СЕО и основателя «Базис Недвижимость», придется снижать цену, чтобы заинтересовать покупателей. И размер скидки может перекрыть возможную выгоду от процентов по вкладу. «Я бы порекомендовал обычному человеку сдать по рыночной цене свою квартиру в «долгосрок». Вот где сейчас действительно наблюдается ажиотаж и рост арендных ставок».
«Если у человека готовая квартира с ремонтом, то можно ее сдавать в аренду и получать пассивный доход. Тем более арендные ставки выросли на 25-30% за полгода», - советует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Аренда – длинный проект
Арендные ставки, мягко говоря, смотрятся невыигрышно: банковские вклады как минимум сегодня приносят вдвое больший доход. «Но если считать среднесрочную перспективу или делать прогноз на 5 лет, то, на мой взгляд, сдача в аренду принесет постоянный высокий доход, а вот ставка по вкладам может упасть более чем в два раза», – прогнозирует Артем Глухих («Базис Недвижимость»).
Исходя из этого и можно выстраивать свой маленький инвестиционный проект. «Если планируется использование капитала в ближайшие 1-2 года, вклад в банке будет более разумным решением. Если же речь идет о долгосрочных инвестициях с перспективой получения пассивного дохода и роста стоимости активов, недвижимость станет лучшим выбором. Некоторые инвесторы также диверсифицируют риски, сочетая оба инструмента», - резюмирует Майя Павлова (AREA).
Кстати, если постараться, то доход от аренды можно поднять и повыше. Например, можно сдавать жилье посуточно, что по оценке Ольги Гусевой (Key Capital), приносит доход на 2-3 процента выше по сравнению с долгосрочной арендой. Доходность выше средней по рынку может принести жилье рядом с туристическими курортами, достопримечательностями, учебными заведениями, транспортными узлами и деловыми центрами.
Брать ли сейчас квартиру под аренду
А теперь зададим вопрос с другой стороны. Если у человека имеются деньги для покупки квартиры под аренду, стоит ли подержать их на депозите или все-таки решиться на покупку?
Ответ большинства наших экспертов прежний – в краткосрочной перспективе выгоднее держать деньги на депозите. Но если у вас сейчас есть полная сумма на приобретение, то стоит подумать в эту сторону.
«Все зависит от того, есть средства на покупку квартиры без ипотеки или нет. Если есть, то купить квартиру и сдать в аренду – выгоднее стратегически, - уверен Виктор Садыгов (Nika Estate). - По крайней мере сейчас, когда динамика роста цен низкая. Когда ставки по вкладам упадут, то на рынок недвижимости побегут все вкладчики и поднимут цены вверх».
Тем более что теперь, как замечает Татьяна Решетникова («Этажи»), на рынке будут появляться хорошие варианты с дисконтом, и «сейчас за ними будет настоящая охота, здесь важно вести мониторинг рынка и успеть приобрести выгодный вариант».
Владимир Щекин, основатель группы «Родина», также считает, что в настоящее время ситуация на рынке располагает к покупке жилья, и с этим шагом не стоит медлить: «Инфляция работает не только на рост ставок по депозитам, но и на рост цен».
Тем, кто собрался покупать квартиру в новостройке, эксперты советуют воспользоваться популярной сегодня беспроцентной рассрочкой.
«Во-первых, вы сможете зафиксировать стоимость лота. Во-вторых, цена недвижимости будет неуклонно расти по мере повышения стадии строительной готовности и вымывания предложения. В-третьих, гибкие графики платежей позволяют после внесения первоначального взноса хранить свои накопления на депозите, тем самым диверсифицируя источники инвестиций», - Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). После ввода дома в эксплуатацию в большинстве проектов можно оформить ипотеку на остаток по рассрочке. Вероятно, к тому моменту рыночные ставки вновь окажутся доступными.
(Тут мы добавим от себя небольшую ложку дегтя. Потому что у сюжета с рассрочкой есть и негативное развитие. Если ставки не опустятся до приемлемого уровня, то покупатели в итоге могу остаться ни с чем – см. «Длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья лопнет». Но мы все-таки будем надеяться на лучшее).
А для тех, кто интересуется курортной недвижимостью, Марина Мальцева, эксперт «Оникс-Недвижимость», сообщает, что в Сочи сейчас подходящее время для покупки вторичной недвижимости: «Продавцы готовы к торгу, и это создает хорошие условия для приобретения объектов по более привлекательной цене. Особенно это касается дорогих объектов стоимостью свыше 15 млн рублей, где наблюдается снижение спроса, что влечёт за собой корректировку цен».
Перепродажи возможны
В принципе, на рынке недвижимости остаются варианты и с перепродажей квартиры с доходностью, сопоставимой с банковскими вкладами или даже выше. Но они, конечно, требуют специальных знаний, усилий и умений.
Так, инвесторам, которые могут позволить себе дополнительные траты, Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома», советует обратить внимание на флиппинг — покупку и перепродажу жилья с увеличением стоимости за счёт ремонта. Например, приобретая квартиру за 6-8 млн рублей и вкладывая 1-2 млн рублей в ремонт, можно продать её с наценкой и получить доходность до 30-40% годовых за счёт роста цены и выгодного местоположения.
По оценке эксперта, также заслуживает внимания и коммерческая недвижимость. Приобретение помещения с целью сдачи в аренду и последующей перепродажи позволяет за год получить доходность 30–40%, особенно если удаётся привлечь надёжного арендатора.
Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», говорит, что у некоторых продавцов сейчас могут появляться «горящие» предложения, где объекты продаются на 20-30% ниже рыночной стоимости. Это шанс для тех, у кого есть наличные средства, чтобы выгодно приобрести и затем перепродать жильё. Наибольшей ликвидностью пользуются небольшие лоты — одно- или двухкомнатные квартиры.
Резюмируем
Если с недвижимостью все более-менее понятно, то с банками, честно говоря, не до конца. Обывателей терзают сомнения. В банки стекается огромная денежная масса, граждане несут денежки. На депозитах уже накопилось свыше 55 триллионов рублей, и ежемесячно эта сумма увеличивается, замечает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». А смогут ли банки платить экстремально высокие проценты всем желающим? «Те, кто давно живёт в России, помнят моменты, когда банки обанкротились и накопленные деньги резко обесценились. Несмотря на то, что вклады сейчас застрахованы, важно помнить о необходимости осторожного подхода и не гнаться за максимальной доходностью», - считает Алла Шинкевич («Невский Простор»).
В этот сценарий не хочется верить, скорее всего, как предполагает Валерий Летенков, это тоже такой способ борьбы с инфляцией: «Нынешняя политика нацелена на удержание капитала на депозитах и сокращение его циркуляции в экономике. Однако такие меры не могут длиться бесконечно: когда деньги всё же выйдут на рынок, может начаться неконтролируемый рост цен».
Поэтому, считает эксперт, «сегодняшняя экономическая ситуация требует от участников рынка осторожности и диверсификации. Хранение всех средств на депозитах не является надёжной стратегией. Золото, серебро, земля и недвижимость становятся своеобразными «тихими гаванями», куда можно безопасно вложить капитал в ожидании стабилизации».
«В целом, следует помнить главное правило: все яйца в одной корзине – это большой риск. Лучше распределять средства. Депозит – это быстрый способ заработать, а квартира – надёжная инвестиция на будущее», - подводит итог Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимость».
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
