Как правило, затевая строительство дома на своем земельном участке, наши граждане не особо заботятся о получении каких-либо разрешений. Поэтому сейчас стали часто возникать ситуации, когда муниципальная администрация требует снести уже готовые дома, т.к. без разрешительных документов они признаются самовольными постройками.
Учитывая стоимость работ, стройматериалов и отделки, подобное требование грозит собственнику огромными денежными потерями — а получить его можно даже спустя годы после окончания строительства.
Как разрешают суды такие споры? Представлю вашему вниманию показательное дело из практики Верховного суда РФ.
Городская администрация провела очередной контрольный рейд — и в поле ее зрения попал трехэтажный дом в 125 кв.м., который на кадастровом учете числился как двухэтажный.
Поскольку ни разрешения на строительство, ни уведомления о начале строительства дома у собственника не было, администрация потребовала снести дом как самовольную постройку и обратилась в суд с соответствующим иском.
Назначенная экспертиза подтвердила отсутствие нарушений градостроительных норм при возведении спорного дома, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью людей.
На этом основании суд первой инстанции отклонил иск администрации, но в апелляции дело пересмотрели. Там отклонили заключение эксперта, указав, что ему доверять нельзя — ведь на фотографиях четко видно, что дом трехэтажный, не двух-, как указывается в заключении и в ЕГРН.
Строительство дома началось в 2015 году, когда закон требовал получать разрешение у администрации или направлять уведомление о начале строительства для согласования. Поэтому в отсутствие разрешительной документации дом следует признать самовольной постройкой — значит, нужно его сносить.
Только в Верховном суде РФ собственнику удалось отстоять свой дом. Там отменили решение апелляции, указав следующее:
- трехэтажный дом вместо двухэтажного не может нарушать градостроительные нормы, т. к. по закону объект ИЖС — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три (п. 39 ст. 1 ГрК РФ),
- самовольной постройкой признается объект, не соответствующий требованиям, действующим как на дату начала его возведения, так и на дату выявления самовольной постройки.
Поскольку на дату выявления администрацией спорного дома (в 2021 году) закон позволял оформить жилой дом в собственность на основании одного лишь техплана, без получения разрешения на строительство и направления уведомления о строительстве (этот порядок действует до 1 марта 2031 г.— ч. 12 ст. ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ), нет оснований для признания дома самовольной постройкой.
Дело направили на пересмотр. Так что теперь собственники домов, получившие претензию от администрации по поводу отсутствия разрешительной документации, могут сослаться на то, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции частных домов не требуется разрешение на строительство (определение ВС РФ № 18-КГ24-55-К4).
